Porticato condominiale, ecco chi paga le spese di manutenzione

In molti complessi condominiali italiani è presente un porticato comune che, oltre che ad avere una funzione architettonica ed estetica, ha anche funzione da area di transito o ingresso a più scale condominiali. La domanda ricorrente, specie in sede assembleare, è: chi deve sostenere le spese di manutenzione di quel porticato? Tutti i condomini o solo quelli delle scale che vi accedono?

Ai sensi dell’art. 1117 c.c., si presumono comuni tutte le parti dell’edificio “necessarie all’uso comune”, tra cui rientrano senza alcun dubbio anche i porticati che fungono da collegamento tra più scale.
Tali aree sono, quindi, parte integrante del condominio, anche se esterne o parzialmente coperte, e non possono essere considerate “di pertinenza esclusiva” di singoli condomini salvo diversa ed espressa disposizione del regolamento di natura contrattuale.

Porticato Condominiale: la sentenza del Tribunale de L’Aquila

A dare una risposta puntuale e chiarificatrice è intervenuta la Corte d’Appello de L’Aquila con una sentenza del 13 marzo 2025 n. 329, destinata a diventare riferimento interpretativo per i professionisti del settore e che ora raccontiamo nel dettaglio.

La Corte d’Appello, che ha trattato il caso della ripartizione delle spese di manutenzione di un porticato condominiale, ha in sostanza confermato quando emerge da altre sentenze precedenti. Precisamente cioè che tali spese, essendo spese comuni, devono essere ripartite fra tutti i condomini, precisando però che se quella porzione di porticato è ad uso esclusivo di una sola parte del condominio la ripartizione può essere addebitata solo a questi condomini.

Precisamente la corte statuisce che: “Il porticato che serve più corpi scala costituisce parte comune dell’edificio e, in quanto tale, le relative spese devono essere ripartite tra i soli condomini delle scale che vi accedono, in proporzione all’uso potenziale e al criterio dettato dall’art. 1124 c.c.”

Tradotto in termini pratici: non tutti i condomini del fabbricato devono necessariamente partecipare alla spesa, ma solo coloro le cui unità sono collegate funzionalmente al porticato stesso. La Corte ha dunque escluso la corresponsabilità di chi, di fatto e di diritto, non utilizza né può utilizzare quel porticato.

Il riferimento normativo è l’art. 1124 del codice civile, relativo alla manutenzione di scale, pianerottoli e porticati comuni: “Le spese per la manutenzione delle scale e delle parti comuni che servono i piani o porzioni di piano di proprietà esclusiva sono sostenute dai proprietari dei diversi piani […] per metà in misura proporzionale al valore delle proprietà […] e per l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.” Questo criterio si applica anche al porticato, quando esso è funzionalmente connesso alle scale servite. Cosa succede se un condomino chiude parte del porticato?

Una casistica frequente riguarda l’appropriazione “di fatto” di una parte del porticato da parte di un singolo condomino, che la chiude con infissi o cancellate. La Corte d’Appello è netta: questo non modifica la natura condominiale del bene. L’uso esclusivo non autorizzato non esclude la comunione, né tantomeno le spese. Sarà eventualmente l’assemblea o il giudice a decidere sulla legittimità dell’occupazione e sulla possibile modifica del regime giuridico.

Al fine di limitare il rischio di impugnazioni e di tutela dell’operato dell’amministratore nel verbale assembleare è utile esplicitare il criterio adottato, specificando anche l’applicazione della sentenza della Corte d’Appello.

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di Lilly Falcone Responsabile gestione immobiliare
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