QUANDO IL CONDOMINIO È AMMINISTRATO DA UNA SOCIETÀ

Non di rado il ruolo di amministratore è ricoperto da una società e non da una persona fisica. Ciò può creare dubbi su chi siano gli effettivi responsabili a cui rivolgersi. Vediamo caso per caso in quali situazioni si può incorrere.

Art. 71 bis disposizione attuazione codice civile

“Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi”.

La legge di riforma del diritto condominiale n. 220 dell’11 dicembre 2022 ha recepito quello che la giurisprudenza, la dottrina e soprattutto la prassi da anni davano oramai per acquisito, vale a dire che le società di capitali possano amministrare gli immobili. Semplificando, le società possono essere distinte in due grandi categorie: le società di persone ele società di capitali. La differenza è nel peso, nel rilievo e nelle responsabilità che hanno i soci.

Nelle società di persone i soci rispondono illimitatamente con il proprio patrimonio personale dei debiti sociali. Nelle società di capitali i soci rispondo nel limite del capitale societario. Le società di capitali hanno la “personalità giuridica”.

Sono società di capitali:

società per azioni (S.p.A)

società a responsabilità limitata (S.r.l.)

società a responsabilità limitata semplificata (S.r.l.s.)

La differenza tra s.r.l. e s.r.l.s. è sostanzialmente nella misura del capitale sociale.

Infatti nelle s.r.l.s. può essere anche di un solo euro, ma non può essere superiore a 9.999,99 euro. Imposte, tributi e doveri si equivalgono. Si può risparmiare il costo del notaio. La S.r.l. e la S.r.l.s. sono la scelta quasi totalitaria del tipo di società da parte degli amministratori di immobili.

Attenzione, tutte le norme che disciplinano le società di capitali si applicano anche alle società di capitali che esercitano la professione di amministratore di immobili.

In più, e poi le vedremo, si applicano le norme specifiche introdotte dalla legge n. 220/2012 per le società amministratrici

Il fatto che le società di capitali abbiano la personalità giuridica vuol dire che, come le persone fisiche, hanno la cosiddetta “capacità giuridica”, cioè sono idonee ad essere titolari di diritti, doveri obblighi. Possono agire, comprare, vendere, essere parti di contratti, transazioni, possono promuovere cause ed essere chiamate in giudizio.

Deve essere ben chiaro il punto fondamentale che il soggetto “agente”, cioè la “persona” che ha la capacità giuridica. È la società, non il legale rappresentante della società. Ne consegue che sia corretta la dizione che solitamente si usa verbalizzare in assemblea: “viene nominata amministratrice la Tizio Srl in persona del legale rappresentante signor Tizio, con sede a …”.

È la Tizio S.r.l. l’amministratrice nominata, non il signor Tizio. È una differenza enorme, giuridicamente fondamentale. Ad esempio: Tizio esercita la professione di amministratore e poi costituisce la Tizio S.r.l. che anch’essa esercita l’attività di amministratore, in tal caso la polizza per la responsabilità civile per rischi professionale che copre Tizio non copre anche la Tizio S.r.l., soggetto giuridico distinto da Tizio. Serviranno due polizze.

La legittimazione passiva, cioè la capacità di ricevere validamente la notificazione della chiamata in giudizio del condominio, spetta alla società (in persona del legale rappresentante) non al legale rappresentante. Si deve notificare alla Tizio S.r.l. e non a Tizio.

Se si volesse essere precisi la firma sui contratti, sui mandati agli avvocati e via discorrendo dovrebbe essere così: “condominio Piazza Garibaldi n.1, in persona dell’amministratrice Tizio S.r.l., in persona del legale rappresentante signor Tizio”.

La norma specifica dettata dall’art 71 bis. delle disposizioni attuative del codice civile è molto più stringente di quanto si pensi comunemente. Infatti chiede che i requisiti siano possedutidai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione.

Possono svolgere la professione di amministratore le persone:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e nel massimo a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Questo vuol dire, ad esempio, che tutti i soggetti sopra indicati hanno l’obbligo di svolgere l’attività di formazione iniziale e poi periodica, perché tutte le persone che gestiscono i condomini devono avere i requisiti prescritti, anche se si tratti di un dipendente della società. A questo punto si aprono due possibili scenari negativi.

1) la mancanza dei requisiti;

2) la perdita dei requisiti.

Che succede se i requisiti manchino sin dall’origine in capo ad uno dei soggetti della società che sia tenuto ad averli, oppure che vengano perduti successivamente?

La legge dice nulla, silenzio assoluto. Quindi come sempre dobbiamo rivolgerci alla giurisprudenza e alla dottrina.

1) La mancanza dei requisiti.

Secondo la giurisprudenza prevalente nel caso di persona fisica che rivesta l’incarico di amministratore, la mancanza originariadei requisiti determina l’incompatibilità con il ruolo, quindi un difetto di tale rilevanza della delibera di nomina che questa è viziata di nullità. Il condomino che intendesse opporsi alla nomina della persona priva dei requisiti dovrebbe quindi agire impugnando la delibera.

Nel caso che amministratore sia una società di capitali, in particolar modo se si tratti di una S.r.l., ritengo si debbano distinguere due diverse ipotesi:

se il soggetto privo dei requisiti sia il legale rappresentante della società oppure un socio illimitatamente responsabile, allora la situazione sarebbe del tutto analoga a quella della persona fisica priva dei requisiti;

viceversa, se fosse privo dei requisiti un socio senza poteri o un dipendente, reputo che sarebbe sufficiente escluderli da ogni attività di gestione per evitare che la nomina sia viziata di nullità.

2) La perdita dei requisiti.

Secondo la larga parte della dottrina e della giurisprudenza la perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d), ed e) determina la cessazione dall’incarico.

Per cui, se ne potrebbe dedurre che, se anche uno solo dei soggetti facenti parte della società amministratrice perdesse uno dei requisiti essenziali, sarebbe la società a cessare dall’incarico. Ritengo invece che si possa replicare quanto scritto poco sopra nel caso di mancanza originaria dei requisiti.

Cioè tenere ben distinti i casi in cui la perdita dei requisiti sia in capo al legale rappresentante o un socio illimitatamente responsabile, dai casi in cui l’evento negativo sia in capo ad un dipendente della società oppure ad un socio privo di qualsiasi potere verso l’esterno.