QUANDO SI PUÒ FRAZIONARE UN IMMOBILE?

È un tema sempre più frequente nei condomini dove si cercano strumenti per aumentare il reddito affittando parti di casa o anche solo di abbatterne i costi di mantenimento. Non sempre si può fare e vi sono comunque delle conseguenze.

In questi ultimi anni si sta verificando un fenomeno nuovo, rispetto al passato, quando si è in presenza di appartamenti di grosse metrature, soprattutto se la provenienza è ereditaria. Le esigenze abitative che avevamo fino a qualche anno fa in merito ai maggiori confort derivanti dai grandi spazi delle nostre abitazioni sono ormai venute meno. Infatti, in molti casi si tende a ridurre la metratura delle case in cui si vive o che devono essere messe a reddito. 

Questo fenomeno è dovuto soprattutto all’esigenza di ridurre i costi di gestione dell’immobile divenuti ormai considerevoli, soprattutto per le seconde case, oppure per poterlo vendere o locare molto più facilmente. 

In questo articolo, dopo aver esposto sinteticamente in cosa consiste il “frazionamento di un immobile” ed evidenziato quando è possibile effettuarlo, concentreremo l’attenzione sugli effetti che questa operazione comporta nel condominio in cui si è verificata.

In cosa consiste intanto il frazionamento di un immobile? È l’operazione con la quale si divide in due o più parti distinte e a sé stanti un immobile di grandi dimensioni ottenendo immobili più piccoli. È lecito frazionare un immobile? Certo che sì, anche in virtù di una sentenza della Corte di Cassazione, la n. 13184 del 2016.

Bisogna rispettare, innanzitutto, il regolamento edilizio del comune in cui sorge l’immobile, che può essere diverso da regione a regione. 

Il frazionamento deve rispettare le metrature minime previste per gli ambienti per essere considerati abitabili. Bisogna, inoltre, rispettare le giuste condizioni igienico sanitarie previste dalle norme oltre che realizzare un accesso indipendente per ognuno degli immobili oggetto del frazionamento. 

Tutte queste operazioni debbono essere studiate ed effettuate da un tecnico abilitato che avrà poi il compito di richiedere ed ottenere le necessarie autorizzazioni dagli organi preposti. Il tecnico, oltre a presentare agli uffici comunali competenti la preliminare documentazione per dare inizio ai lavori dovrà poi effettuare l’aggiornamento delle planimetrie catastali e le pratiche che attestino la conformità urbanistica e catastale dell’immobile.

Ma il condominio in tutta questa operazione come è interessato?

Per prima cosa bisogna dire che il frazionamento è possibile solo se il regolamento condominiale non lo vieta in modo esplicito, altrimenti non si può procedere ad alcuna divisione dell’appartamento originario. Alcuni regolamenti condominiali contrattuali, infatti, fanno esplicito divieto di aperture negli spazi comuni di nuove porte o di frazionamenti di unità immobiliari. Questo perché si vuole mantenere inalterato in numero delle unità immobiliari, soprattutto nei condomini di pregio.

Nei casi in cui è possibile il frazionamento in più immobili che conseguenze porta alle tabelle millesimali originarie? 

Premesso che dall’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile si evince che le tabelle millesimali si possono modificare, oltre che nei casi di evidenti errori di una certa rilevanza, nei casi in cui siano state mutate le condizioni di una parte dell’edificio di una percentuale pari ad un quinto. 

Una recente sentenza del tribunale di Roma, la n. 12372/2023 ci viene in aiuto al riguardo. Dalla sentenza si rileva che a seguito di un avvenuto frazionamento di un immobile in condominio, effettuato in orizzontale, “l’incidenza è solo indiretta, cioè avviene solo se ne ha alterato la caratura per più di un quinto”. In pratica se non vi è questa alterazione non vi è di conseguenza nessun effetto sulle tabelle millesimali.  

Sarà onere del proprietario dell’immobile che ha effettuato il frazionamento fornire all’amministratore del condominio la nuova caratura millesimale dei due o più appartamenti ottenuti per ognuna delle tabelle interessate. Tale operazione dovrà essere effettuata tramite un tecnico che dovrà tenere conto dei precedenti valori millesimali della proprietà frazionata. 

Nella sostanza, per il legislatore e per la giurisprudenza, per il condominio non cambia nulla in termini di attribuzione dei millesimi alle altre unità immobiliari, anche se aumenta il numero del totale delle unità immobiliari con tutte le conseguenze che questo comporta. 

Le principali conseguenze sono l’aumento del numero delle cosiddette “teste” da considerare nelle votazioni che richiedono la doppia maggioranza, millesimi e teste. Con la conseguenza modica dei precedenti equilibri.

L’onere per l’amministratore di effettuare delle contabilità aggiuntive per i nuovi proprietari, con tutto ciò che ne deriva in termini di aggiornamento dell’anagrafe condominiale, di convocazione dell’assemblea, di richieste e contabilizzazione dei ratei e così via. 

Il disagio per gli altri condomini, che avranno a che fare con un numero maggiore di abitanti del palazzo, con il conseguente aumento del rischio di conflittualità. Disagio che è più evidente nei piccoli condomini, soprattutto a seguito del frazionamento dei piani attici che comporta un maggior uso dell’ascensore e maggiori costi di gestione dell’impianto che però è a carico di tutti.

Da ultimo, in alcuni casi la modifica interna degli impianti (riscaldamento, idrico, fognario, citofonico e televisivo) può portare a delle criticità negli impianti comuni esistenti, sia in termini di costi che di funzionamento. Casistiche che non possono essere affrontate qui per questioni di spazio, ma reali e purtroppo frequenti.

di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it