La richiesta danni dell’usufruttuario in caso di infiltrazioni d’acqua

Una recente sentenza ha chiarito una questione spesso dibattuta ribadendo il principio per cui la richiesta di risarcimento non coincide con il titolo di proprietà del bene danneggiato.

Con la sentenza del tribunale civile di Avellino n. 1586 del 2024 è stata riconosciuta la legittimazione attiva processuale dell’usufruttuario di un bene immobile, ove egli agisca contro il proprietario del terrazzo a livello ed il condominio per ottenere il risarcimento del danno conseguente alle infiltrazioni d’acqua. 

Il giudice ha rigettato l’eccezione di carenza di legittimazione attiva dell’usufruttuario formulata dal condominio, applicando il principio di diritto ribadito dalla Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 15913 del 2022 (espresso in precedenza con la sentenza n. 10733 del 2000). 

L’usufrutto rappresenta un diritto reale limitato, ossia un diritto che insiste sul diritto di proprietà di un altro soggetto. Il diritto di proprietà si comprime, esprimendo una qualità “duttile” del medesimo, che potremmo definire come elasticità, per poi riespandersi una volta estinto il diritto reale limitato.

Vediamo nel caso concreto. Il nudo proprietario dell’appartamento concede, all’usufruttuario il godimento pieno ed esclusivo del cespite. Mentre l’usufruttuario può concedere in locazione a terzi il bene, come sancito dall’art. 999, c.c.

L’usufruttuario potrà chiedere anche il risarcimento del danno da lucro cessante, laddove dimostri che, a causa delle infiltrazioni d’acqua, il conduttore abbia risolto anticipatamente il contratto di locazione. Trattato l’usufrutto è necessario soffermarci sul titolo di responsabilità applicabile al caso di specie.

Ebbene, i danni da dispersione d’acqua scaturenti dal lastricato solare (ovvero dalla terrazza a livello), manifestatesi nell’appartamento sottostante, sono da ricondurre nel paradigma della responsabilità aquiliana di cui all’art. 2043, c.c., precisamente sotto la rubrica dei danni da cose in custodia ex art. 2051, c.c.

La terrazza a livello è una superficie scoperta ed assolve sia alla funzione di copertura per alcune unità immobiliari sottostanti, sia, in quanto posta sullo stesso livello, a quella di dar affaccio al proprietario dell’immobile cui essa è pertinente. Mentre il lastrico solare assolve fondamentalmente alla funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti.

Per l’art. 2051 c.c., sul custode grava la responsabilità dei danni prodotti dalla cosa custodita con la possibilità per questi di vincere tal presunzione dimostrando che il danno si è prodotto nonostante le cautele adottate. Siamo in presenza di un nesso causale materiale, in virtù del quale la relazione fattuale del custode con la cosa vale da sé a qualificare il titolo di responsabilità evocato.

Infatti, la responsabilità ex art. 2051 c.c., viene predicata anche con riguardo al proprietario del lastrico solare in concorso con l’ente condominiale, ove i danni da infiltrazioni d’acqua afferiscano all’immobile oggetto del diritto dell’usufruttuario. Il primo quale custode del terrazzo a livello (ciò vale anche per il lastrico solare), essendo predicabile una relazione materiale tra il proprietario e colui che ne ha la disponibilità immediata; il secondo invece quale soggetto giuridico tenuto, ex art. 1130, a vigilare sulle parti comuni dell’edificio, e ad adottare, ex art. 1135 le deliberazioni concernenti le opere di manutenzione straordinaria.

Val la pena precisare che, ai fini del risarcimento del danno patito, anche ove si tratti di danneggiamento da dispersioni d’acqua, non v’è affatto alcuna coincidenza tra il titolo di responsabilità ed il titolo di proprietà. Il diritto a percepire il risarcimento del danno, a fronte di un illecito civile, non coincide, necessariamente, con il titolo di proprietà del bene danneggiato. È sufficiente che il danneggiato abbia la disponibilità materiale della cosa, vale a dire che si trovi nella posizione di vigilare sulla medesima, gravando essa nella sua sfera di controllo.

Anche l’usufruttuario, poiché ha una relazione diretta con il bene oggetto del suo godimento, in ragione d’una detenzione qualificata, è legittimato a domandare il risarcimento del danno ai terzi sui quali incombe l’obbligo generale di astenersi dal compiere atti che possano ledere l’oggetto del suo diritto.

Come innanzi dedotto, vi è una duplice responsabilità per i danni da dispersione d’acqua, in capo sia al condomino sia all’usuario esclusivo dell’appartamento posto sullo stesso livello cui insiste il terrazzo a livello. Trattasi di responsabilità che dal punto di vista dell’illecito aquiliano, si traduce in una responsabilità solidale ai sensi dell’art. 2055, c.c.

Il meccanismo regolato dalla norma da ultimo citata, consente al creditore danneggiato (l’usufruttuario) d’esercitare l’azione aquiliana nei confronti di entrambi i responsabili, ossia l’usuario esclusivo del terrazzo a livello ed il condominio.

E ciò a prescindere dai diversi titoli di responsabilità imputabili agli autori dell’illecito civile, potendo, ciascuno di costoro, essere ben chiamato a risarcire l’intero danno al danneggiato.

In via generale, ove poi uno soltanto degli autori sia chiamato a risarcire l’intero valore del danno patito dall’usufruttuario, colui che ha pagato sarà legittimato a chiederne il rimborso, in via di regresso, all’altro concorrente solidale nei limiti del valore della rispettiva colpa e della gravità delle conseguenze.

In conclusione, possiamo affermare che l’usufruttuario, in quanto titolare d’un diritto reale limitato, è legittimato a chiedere il risarcimento del danno patito dalle infiltrazioni d’acqua, tanto nei confronti del proprietario che ha l’uso esclusivo del terrazzo a livello quanto nei confronti del condominio e che entrambi rispondono, nei confronti dell’usufruttuario, dei danni cagionati a quest’ultimo.

Nondimeno, qualora sia evocato in giudizio soltanto uno dei responsabili del danno, questi può esser condannato a corrispondere l’intero valore dell’obbligazione risarcitoria, ma colui che paga per l’intero potrà poi rivalersi, in via di regresso, nei confronti del coobbligato in solido.

Infine, nei rapporti interni tra coobbligati, l’importo della spesa per il rifacimento del terrazzo a livello e per il risarcimento del danno, verrà suddiviso per un terzo a carico dell’usuario esclusivo del detto terrazzo e per due terzi a carico dei condomini proprietari di quelle porzioni di piano sottostanti, ivi compreso il condomino danneggiato.

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di Filippo Simone Zinelli e Giovanni Stampone, avvocati 
f.zinelli@lawtaxgovernance.com