LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI TRA USUFRUTTUARIO E NUDO PROPRIETARIO

Come funziona la suddivisione delle spese tra proprietario di un immobile e il suo usufruttuario. Molte sentenze hanno confermato le novità introdotte con la riforma del 2012.

È molto frequente che la piena proprietà di alcuni appartamenti all’interno dei condomini sia divisa tra nudo proprietario e usufruttuario (o anche beneficiario di un diritto di abitazione). Sia l’usufrutto che il diritto di abitazione vengono chiamati diritti reali, in quanto hanno a oggetto una cosa e attribuiscono al titolare un potere assoluto e immediato su di essa.

La ripartizione delle spese tra l’usufruttuario e il nudo proprietario è generalmente suddivisa in questo modo: al primo spettano le spese ordinarie, in quanto giornalmente gode del bene mentre al secondo quelle straordinarie, in quanto una volta che l’usufrutto cesserà, il nudo proprietario diverrà pieno proprietario della unità immobiliare e potrà beneficiare delle ristrutturazioni e delle innovazioni eseguite sul fabbricato. 

Rispetto a tale generale ripartizione come si deve porre il condominio e per esso l’amministratore nella redazione del rendiconto consuntivo?

Il codice civile, che regola la materia condominiale, prevede un obbligo per l’amministratore di specificare la ripartizione delle spese tra proprietario e titolare di altro diritto reale di godimento sull’immobile?

Con la riforma del Condominio del 2012, entrata in vigore l’anno dopo, la questione che precedentemente non era pacifica e aveva costituito oggetto di molti giudizi, si è chiarita. E molte sentenze hanno confermato questo orientamento (sul tema il tribunale di Roma si è pronunciato con la sentenza n. 4628 del 16 marzo 2021).

L’amministratore non è tenuto a specificare la ripartizione tra proprietario e titolare di altro diritto reale di godimento sull’immobile: le norme del codice civile sono di per sé sufficienti a stabilirne con certezza la ripartizione, non gravando quindi alcun onere di specificazione in capo all’amministratore, il quale vi è tenuto solamente dietro apposita richiesta.

Tale conclusione risponde ad una logica: nei confronti del condominio (che ricordiamolo non ha personalità giuridica ma è solo un ente di gestione) le obbligazioni dovute dal nudo proprietario e dall’usufruttuario beneficiano del vincolo di solidarietà. In parole povere, entrambi rispondono per l’intero (sia per le spese ordinarie che per quelle straordinarie) nei confronti del condominio, il quale, come qualsiasi creditore, non dovrà duplicare le eventuali azioni recuperatorie del proprio credito nei confronti di due o più soggetti, ma potrà rivalersi indifferentemente sull’uno o sull’altro per ottenere il pagamento.

Ne consegue che il rendiconto consuntivo, che non prevede una ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario, sarà pienamente valido, come la successiva delibera di approvazione.

di Andrea Scandurra, avvocato
andrea.scandurra@legaleas.com