Sanatorie, abusi ante 1977 e variazioni d’uso. Le novità del decreto “salva casa” nelle linee guida del Governo

Il ministero delle Infrastrutture ha pubblicato le Faq relative all’entrata in vigore del decreto di maggio 2024, in attesa del dibattito parlamentare.

A sei mesi esatti dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale arrivano finalmente le linee guida del cosiddetto decreto “salva casa”, voluto dal ministro delle Infrstrutture, Matteo Salvini, a maggio 2024. Da molti definito un “condono preelettorale” vista l’emanazione a poche settimane dalle elezioni europee di giugno il decreto non è un vero e proprio condono ma una semplificazione delle procedure di sanatoria di alcune irregolarità “minori”. I chiarimenti sono stati resi noti dal ministero in un incontro con la filiera e le associazioni di categoria, dall’Ance al Demanio, passando per ABI, Confindustria, Consiglio degli Ingegneri, Confedilizia etc . Nelle prossime settimane inizierà in Parlamento la discussione per la conversione in legge che sicuramente introdurrà altre modifiche al provvedimento, in parte chieste dalla stessa maggioranza. La Lega ad esempio chiede un’ulteriore semplificazione sui criteri di abitabilità degli immobili per avvicinarli di più alla situazione reale delle abitazioni, soprattutto nelle grandi città dove gli ambienti si sono ridotti di volume nel corso dei decenni. Nelle speranze del ministro c’è anche l’idea che regolarizzare in fretta un gran numero di irregolarità consentirebbe di poter vendere immobili bloccati da anni con un possibile, ma forse improbabile, calo dei prezzi dovuto all’aumento di case sul mercato.

LE DIFFORMITÀ ANTE 1977

Una delle misure più discusse del decreto è la possibilità di sanare con una semplice Scia le difformità edilizie per le opere realizzate prima dell’entrata in vigore della legge Bucalossi, ovvero del 1977. La ratio suggerita dal ministero in questo caso è che all’epoca molte varianti non venivano dichiarate in corso d’opera, ad esempio durante i lavori, con conseguente difformità rimasta in capo a tantissimi edifici. Le Faq pubblicate dal ministero chiariscono che il cittadino potrà ricevere una sanzione da mille a diecimila euro circa ma che comunque il Comune non è tenuto alla verifica di conformità delle violazioni. Un tema che sicuramente farà discutere e attirerà critiche in sede di conversione in legge in aula da parte delle opposizioni.

LA TOLLERANZA DEL 6%

L’altro tema caldo è l’aumento dei volumi sanabili, in questo caso non ante 1977 ma ante 24 maggio 2024, ovvero delle variazioni di cubatura effettuate prima dell’entrata in vigore del decreto. Il ministero ha chiarito che la tolleranza è fra il 2% e il 6% dell’aumento dei volumi. Queste variazioni non costituiscono violazione paesaggistica anche in caso di immobile sottoposto a vincolo.

IL PRINCIPIO DI DOPPIA CONFORMITÀ

Il decreto ha inoltre alleggerito il cosiddetto principio della “doppia conformità”, sui cui proprio nel 2024 si è espressa anche la Corte Costituzionale (leggi qui) sancendone l’importanza giuridica. La doppia conformità prevede che perché fosse sanabile un abuso deve risultare conforme sia alle norme urbanistiche dell’epoca e sia a quelle del momento in cui si chiede la sanatoria. Con il dl salva casa questo principio rimane solo per gli abusi “gravi”, ovvero quelli penalmente rilevanti come la costruzione senza alcuna autorizzazione o interventi in totale difformità. Viene invece alleggerito il principio per gli abusi minori per i quali basterà dimostrare che l’intervento rispettava le norme urbanistiche dell’epoca.

VARIAZIONE D’USO

Il decreto “salva casa” vuole inoltre semplificare la richiesta di variazione d’uso. Una mossa volta in particolare a favorire gli affitti turistici e quindi destinata anch’essa a far discutere in epoca di rivolte contro l’overturism nelle città italiane e non solo. In particolare viene semplificato il passaggio di destinazione tra categorie “attigue” quindi ad esempio quella fra residenziale e turistico.

In generale il decreto semplifica le procedure a carico del cittadino imponendo ad esempio (questo viene è stato ribadito più volte dal ministero) che sia l’ufficio dello sportello unico edilizia a cui il cittadino si rivolge a inoltrare la domanda alle altre autorità interessate dal provvedimento come le sovrintendenze, anche in caso di variazioni dei volumi. Allo stesso modo il cittadino dovrà fare una sola fila accorpando due pratiche come la richiesta di sanatoria e la variazione d’uso.

LEGGI QUI LE FAQ DEL MINISTERO