SE I CONDOMINI SONO MOROSI L’AMMINISTRATORE DEVE COMUNICARE I LORO DATI AI CREDITORI

Non comunicare i dati dei condomini morosi ai creditori del condominio si configura come “abuso di diritto”. Una sentenza del tribunale di Vasto chiarisce i doveri dell’amministratore e le tutele dei condomini in regola.

L’amministratore è tenuto a comunicare al creditore del condominio non ancora soddisfatto i dati dei condomini morosi, le quote millesimali con la relativa ripartizione dell’importo dovuto, per acconsentirgli di agire nei loro confronti per il recupero del credito prima di rivalersi nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti (articolo 63, co. 1 e 2 delle disposizioni attuative del codice civile).

Tale norma, di cui l’amministratore è il primo destinatario, è posta per la salvaguardia sia dei creditori che dei condomini virtuosi contro i quali i creditori non potranno agire se non dopo l’escussione degli inadempienti.

Per il tribunale di Vasto (sentenza n. 3460/2023) nella violazione di tale incombenza da parte dell’amministratore è ravvisabile l’“abuso di diritto”.

Nel caso sottoposto al suo esame, un creditore aveva ottenuto un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei conforti del condominio per recuperare un proprio credito e, poiché il tentativo di pignoramento mobiliare era risultato infruttuoso, aveva chiesto all’amministratore la documentazione dei condomini morosi per poter attivare la procedura nei loro confronti ma l’esito fu negativo.

Tale atteggiamento omissivo costringeva il creditore a citare in giudizio il condominio, in persona dell’amministratore, per sentirlo condannare a comunicargli le generalità complete dei condomini morosi, con l’indicazione delle rispettive residenze, i dati catastali degli immobili relativi e le quote millesimali, con ripartizione dell’importo dovuto oltre al pagamento di una somma per ogni giorno di ritardo nella comunicazione dei dati richiesti, a partire dalla comunicazione del provvedimento decisorio oltre alle spese di giudizio.

Il condominio convenuto, regolarmente citato, non si è costituito in giudizio ed era stato dichiarato contumace. La domanda era fondata e veniva accolta dal tribunale.

L’“abuso di diritto”

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

Costituisce corollario di tale divieto il parallelo obbligo da parte dell’amministratore di rendere edotto il terzo creditore su chi siano i condomini morosi, fornendo degli stessi tanto i dati anagrafici quanto gli importi da ciascuno dovuti, onde evitare che il terzo possa incolpevolmente rivolgere la richiesta di pagamento a soggetti che, invece, sono in bonis. 

Per il tribunale, l’omissione posta in essere dall’amministratore si pone in manifesto contrasto con il suddetto art. 63 disp. att. c.c. atteso che il silenzio serbato dall’amministratore rappresenta un abuso di posizione e di conseguenza un abuso del diritto, che arreca danno al ricorrente, il quale non può procedere alla esecuzione nei confronti dei singoli condomini.

Il comportamento è tanto più grave ove si consideri che la comunicazione non solo è un atto dovuto ai sensi di legge, ma è anche un atto che non comporta alcun apprezzabile sacrificio per l’amministratore condominiale.

La domanda veniva accolta con la condanna del condominio, in persona dell’amministratore, a fornire i suddetti dati entro dieci giorni dalla comunicazione del provvedimento, ad effettuare il pagamento della penale per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione del provvedimento e delle spese di lite.

È bene sottolineare che nonostante l’obbligo ad adempiere riguardi l’amministratore, le conseguenze dell’inadempimento dovrebbero essere a lui imputate, mentre nella sentenza traspare che sia ricorso che la condanna del giudice ad adempiere come pure al pagamento della penale per il ritardo e delle spese di liti hanno riguardato il condominio rappresentato dall’amministratore.

Un orientamento minoritario della giurisprudenza di merito, attenendosi ad una interpretazione letterale della norma, ritiene che il legittimato passivo nell’eventuale e successivo giudizio, in caso di inottemperanza alla richiesta di comunicazione dei dati dei condomini morosi formulata dal creditore, debba essere la persona dell’amministratore (essendo lui l’onerato) e non il condominio (trib. Napoli sent. del 5/11/2016).

Il tribunale di Vasto ha invece seguito l’orientamento prevalente della giurisprudenza di merito per la quale legittimato passivo nel procedimento instaurato ex art. 63 cit. è il condominio in persona dell’amministratore (Corte di Appello di Palermo, sent. del 23/12/2021, trib. di Massa sent. del 29/07/2020; trib. Roma sent. n. 10424/208, trib. Napoli del 23/09/2016; trib. Torino del 18/05/2016).

Il condominio, proprio in virtù del rapporto di mandato intercorrente con l’amministratore, può rivalersi su quest’ultimo per eventuali danni causati dalla mancata comunicazione dei dati, da intendersi come mala gestio.

di Luana Tagliolini Giornalista
luanatagliolini@virgilio.it