La sentenza: ai B&B più spese condominiali

È un tema oggetto di aspre dispute in assemblea laddove gli ospiti delle strutture ricettive danneggiano o usurano parti comuni creando disagi al resto del palazzo.

Negli ultimi anni abbiamo assistito all’enorme diffusione della ospitalità extra-alberghiera, per lo più esercitata all’interno di condomini, nei quali si registra un maggior afflusso di non residenti. Oltre a creare sovente situazioni di fastidio, date dal mancato rispetto di norme di comportamento, emissioni di  rumori, gestione di rifiuti e, in genere, dal maggior senso di insicurezza, questo afflusso di persone estranee ai condomini comporta di certo un maggior utilizzo delle parti comuni, spesso con scarsa cura, portando a rottura di chiavi, portoni e cancelli, sporcizia nelle scale e piani, ascensori spesso guasti per sovraccarico, ecc.

Il maggior afflusso di terzi derivante dalla presenza di strutture ricettive, si riflette anche sulla partecipazione alle spese condominiali che i condomini, spinti dal cercare di ridurre o evitare disagi, richiedono ai gestori delle stesse.

Il codice civile stabilisce l’obbligo di concorrere alle spese comuni in proporzione ai millesimi di proprietà, prescindendo dall’uso effettivo che il singolo faccia delle parti comuni dell’edificio, facendo riferimento all’uso potenziale e non a quello effettivo, con la conseguenza che anche il condomino che non fa uso delle parti comuni (ad esempio un’unità immobiliare sfitta), deve contribuire al pagamento in ragione dei millesimi posseduti. Altresì è escluso che chi usa più intensamente il bene debba essere chiamato a una maggiore contribuzione. Resta inteso però che la maggior intensità dell’uso non deve essere tale da annullare il pari diritto degli altri condomini.

Stando alla norma, dunque, sembrerebbe che al titolare di attività ricettiva non possano essere richieste contribuzioni maggiori rispetto agli altri condomini, eppure una recente sentenza del tribunale di Roma, n.1271 del 24 gennaio 2024, si è pronunciata in tema di liceità di eventuali maggiorazioni, affrontando un caso di maggiorazione del 30% delle spese condominiali, poste a carico di un bed&breakfast presente nello stabile.

Il tribunale ha riconosciuto che nell’appartamento veniva esercitata attività ricettiva di erogazione di servizi per l’ospitalità, nella specie un bed&breakfast e che detto immobile risultava occupato per gran parte dell’anno, con frequenza da tanti e sempre diversi utilizzatori i quali, ovviamente, hanno fatto un utilizzo delle parti comuni e dell’ascensore sicuramente maggiore rispetto alle altre unità adibite a uso di abitazione privata.

Sempre il tribunale accertava che “Tale maggiore utilizzo ha comportato nel condominio convenuto sporcizia delle scale e dell’androne, ripetuti blocchi dell’ascensore ai piani in cui sono ubicate le unità immobiliari in questione, con conseguente forte aumento degli interventi manutentivi e delle relative spese, come risulta dalle numerose fatture in atti per la pulizia delle scale e la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore”. Il giudice ha evidenziato anche uno “stato di eccessiva e non normale sporcizia delle scale”, lesive della pulizia e del decoro del condominio, con sacchetti di immondizia nella scale e nell’androne, sgocciolamenti di liquidi dall’appartamento su scale e androne, fino al piano terra. 

Il tribunale ritenuto che la norma generale per cui le concrete modalità di utilizzazione del bene non incidono sulla determinazione dei criteri legali di ripartizione delle spese, poteva essere superata, esistendo un regolamento di condominio di tipo contrattuale, predisposto originariamente dal costruttore quale unico proprietario e trascritto nei registri immobiliari, che aveva espressamente previsto la facoltà di aumentare o diminuire le spese d’uso in ragione del più intenso o del minore utilizzo di determinate parti comuni.

Mentre il regolamento assembleare – approvato con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 c.c. (ossia di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio) – non può imporre limiti alla proprietà individuale, il regolamento contrattuale – approvato dall’assemblea all’unanimità – può invece incidere sui criteri relativi e sulle proprietà individuali dei partecipanti, avendo natura di accordo tra le parti. 

Secondo il tribunale il vero effetto vincolante, anche nei confronti di nuovi soggetti subentrati nella compagine condominiale, era dovuto alla trascrizione. Mentre il regolamento contrattuale non è opponibile ai terzi perché è un contratto e, come tale, vincola le sole parti stipulanti, la trascrizione dello stesso nei pubblici registri immobiliari assolveva all’effetto di conoscibilità universale (cd. erga omnes), dunque opponibile ai terzi. La presenza della trascrizione consente di superare la circostanza che alcuni soggetti (nuovi proprietari o aventi causa) non hanno partecipato all’approvazione del regolamento, dunque terzi, producendo l’effetto di pubblicità dei vincoli sulle proprietà individuali.

Il tribunale ha così riconosciuto la legittimità della decisione dell’assemblea, conforme non solo all’Ordine del Giorno, ma anche alle previsioni del regolamento contrattuale trascritto, con pronuncia di liceità e validità della proposta di aumento della quota condominiale in relazione alla particolare destinazione d’uso degli immobili comportanti un maggior uso delle parti comuni, rigettando le pretese del gestore del B&B.

Si tratta di un importante precedente che però non si può applicare automaticamente a tutti i condomini. Occorre specificare che ogni fattispecie deve essere analizzata singolarmente, per verificare se si è in presenza di un mero regolamento assembleare, che non può incidere sulle proprietà private; di un regolamento contrattuale, che può invece incidere sulle proprietà private di tutti i soggetti partecipanti al regolamento; o di un regolamento contrattuale trascritto che estende la sua efficacia nei confronti delle proprietà individuali non solo dei partecipanti al contratto ma anche di tutti i terzi che dovessero subentrare nella titolarità.

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di Fabrizio Pacileo, avvocato
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