Sfratto ad un inquilino moroso perché non paga il condominio?

Quando la morosità sugli oneri accessori può giustificare la risoluzione del contratto di locazione? È una tematica seria ed impegnativa con grosse ripercussioni sulla serenità e la vita di un condomino. Ci sono infatti polemiche che possono arrivare anche alla richiesta di sfratto per chi é in arretrato con il versamento della ua parte di apetto

Il mancato pagamento degli oneri condominiali da parte dell’inquilino può legittimare lo sfratto anche in assenza di morosità sul canone? Ovvero, si può sfrattare un inquilino che paga l’affitto ma non il condominio? La risposta è sì, ma esclusivamente a certe condizioni. In questo articolo analizziamo il quadro normativo e giurisprudenziale, con esempi pratici e riferimenti a sentenze della Cassazione.

Quando la morosità sugli oneri accessori può giustificare la risoluzione del contratto di locazione

Sfratto all’inquilino moroso, si può?

Nel contesto condominiale, è sempre più frequente che gli inquilini paghino regolarmente il canone mensile, ma omettano sistematicamente il rimborso delle spese condominiali di loro competenza (le cosiddette “spese accessorie”). Da qui il quesito: il proprietario può avviare lo sfratto solo per questa morosità?

La risposta è affermativa, ma subordinata a precisi presupposti di legge e giurisprudenza.

Il quadro giuridico è regolato da:

–       Art. 5 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (c.d. “Legge sull’equo canone”) che recita:

“Costituisce motivo di risoluzione del contratto la morosità del conduttore nel pagamento del canone o degli oneri accessori, decorsi venti giorni dalla scadenza stabilita.”

–       Art. 1587 c.c., che obbliga il conduttore a: “pagare il corrispettivo nei termini convenuti.”

In questo contesto, la giurisprudenza qualifica gli oneri condominiali ordinari come “oneri accessori” e, dunque, parte integrante degli obblighi contrattuali dell’inquilino.

La suprema corte con Cass. Civ., Sez. III, Sentenza n. 2224 del 4 febbraio 2016 ha sancito:

“La mancata corresponsione da parte del conduttore degli oneri condominiali, anche se non accompagnata da morosità nel pagamento del canone, costituisce di per sé inadempimento contrattuale idoneo a fondare la risoluzione del contratto di locazione, qualora sia grave.”

La sentenza sancisce un principio fondamentale: la morosità sugli oneri accessori è sufficiente per lo sfratto, anche se l’inquilino paga regolarmente l’affitto, purché l’inadempimento sia grave o reiterato.

Inoltre, la Cass. Civ., Sez. III, Sentenza n. 29748 del 14 dicembre 2017 ribadisce che:”gli oneri accessori non sono secondari rispetto al canone: la loro mancata corresponsione, se reiterata e non giustificata, può legittimare lo sfratto per morosità”.

Da tenere presente che anche in passato la Cass. Civ., Sez. III, con Sentenza n. 3032 del 9 febbraio 2006 stabiliva che: “Anche l’inadempimento agli obblighi di rimborso degli oneri condominiali può integrare una causa di risoluzione, trattandosi di obbligazione contrattuale accessoria ma non trascurabile”.

IN QUALI CASI SI PUÒ ESEGUIRE LO SFRATTO

Per avviare uno sfratto basato esclusivamente sulla morosità per oneri condominiali, devono sussistere tutti i seguenti elementi quali il mancato pagamento delle spese condominiali ordinarie imputabili al conduttore per almeno 20 giorni dalla scadenza oltre che l’inadempimento deve essere rilevante o ripetuto nel tempo. Il locatore deve fornire le prove concrete quali bilanci approvati, tabelle millesimali di riferimento e ripartizione della spesa. Ovviamente, non possono essere imputate al conduttore le spese straordinarie, salvo accordi specifici riportati nel contratto di locazione. 

Pertanto, la giurisprudenza ha chiarito in modo univoco che il mancato pagamento degli oneri condominiali imputabili al conduttore rappresenta un inadempimento contrattuale che, se rilevante, può fondare lo sfratto per morosità.

Un’attenzione particolare va posta nella corretta imputazione delle spese e nella documentazione: trasparenza, notifiche chiare e contratti ben strutturati sono la prima difesa del locatore.

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Di Giovanni Condo, responsabile amministrativo Condominio Zero Pensieri
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