La sospensione dei servizi al condomino moroso: tra diritto e buon senso

Quando si parla di condòmini morosi il punto di partenza è l’art. 63, comma 3, delle disposizioni attuative del codice civile, così come modificato dalla riforma del condominio (legge 220/2012), che stabilisce: “In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.”

Dalla lettura della norma emerge subito che si tratta di una norma facoltativa (l’amministratore “può”, non “deve”) e che lascia spazio a valutazioni caso per caso, ma anche a possibili conflitti tra diritto alla proprietà e tutela della collettività condominiale.

Quali servizi sono “suscettibili di godimento separato”?

La giurisprudenza e la dottrina individuano come servizi sospendibili solo quelli che:

non compromettano diritti fondamentali del condomino, come la salute o l’abitabilità dell’immobile;
siano tecnicamente divisibili e separabili rispetto all’utilizzo da parte degli altri condomini.

Da ciò emerge che solo una piccolissima parte dei servizi condominiali può essere sospesa al condomino moroso.

Esaminiamo alcuni esempi pratici per esplicitare al meglio. Un aspetto importante di cui tenere conto, che in molti casi diventa fondamentale, è rappresentato dai costi che il condominio dovrebbe sostenere per effettuare fisicamente la sospensione del servizio e chi deve sostenere questi costi.

Alcuni sostengono che il servizio di riscaldamento centralizzato sia un caso tipico in cui è possibile effettuare tale sospensione. A nostro parere non è proprio così in quanto è un servizio essenziale per l’abitabilità e salute. Equiparabile al servizio di fornitura dell’acqua potabile.

Con costi elevati è possibile effettuare la sospensione al servizio ascensore, ma solo nei casi in cui il moroso o uno dei componenti il nucleo familiare, non abbia disabilità che impediscono l’uso delle scale condominiali.

Il servizio di citofono /videocitofono potenzialmente rientra fra quelli che si possono militare (se tecnicamente fattibile), così come il servizio TV satellitare condominiale e l’eventuale servizio di accesso alla piscina condominiale (ove presente).

Dubbi si hanno sulla sospensione dei servizi di accesso al condominio attraverso un cancello automatico. Questo per ovvi motivi di sicurezza dell’immobile. Se però il cancello ha una funzionalità anche con la semplice chiave si potrebbe sospendere il servizio con la domotica o con il semplice telecomando.

Anche su eventuali servizi di portierato si hanno dei dubbi, servizi come pulizie, custodia e la guardiania non possono essere sospesi, mentre servizi come ritiro pacchi o raccomandate sì.

Requisiti per la sospensione: cosa deve fare l’amministratore

Accertare lo stato di mora da oltre 6 mesi dalla scadenza;
Verificare la natura del servizio (suscettibile di godimento separato e non essenziale);
Informare preventivamente il condomino della sospensione imminente (non obbligatorio per legge, ma consigliato a fini deontologici e probatori);
Verificare la fattibilità tecnica della sospensione;
Documentare tutto per eventuali contenziosi (verbali, PEC, relazioni tecniche).

In aiuto all’amministratore di condominio viene anche la giurisprudenza. Tra quella più rilevante citiamo:

Cass. civ., sez. II, 7 marzo 2018, n. 5475: ha confermato la legittimità della sospensione di un servizio TV condominiale a un condomino in grave ritardo nei pagamenti, trattandosi di servizio non essenziale;
Trib. Milano, 3 maggio 2016: ha ritenuto illegittima la sospensione del riscaldamento invernale, qualificato come essenziale, anche in presenza di morosità grave;
Cass. civ., ord. n. 21823/2020: ha ribadito che l’amministratore non ha bisogno di autorizzazione assembleare per procedere alla sospensione, purché nei limiti dell’art. 63 disp. att. c.c.

Un aspetto importante di cui tenere conto, che in molti casi diventa fondamentale, è rappresentato dai costi che il condominio dovrebbe sostenere per effettuare fisicamente la sospensione del servizio; infatti, non sempre è opportuno procedere nell’interesse del condominio.

Per quanto riguarda chi debba alla fine sostenere questi costi non vi è alcun dubbio che debba essere il condomino moroso anche se solo successivamente.

In prima battuta è il condominio che li anticipa, anche se sono “costi individuali”, per poi rivalersi successivamente nei confronti del condomino moroso.

L’amministratore non può agire arbitrariamente. In caso di sospensione non giustificata o sproporzionata, potrebbe essere chiamato a rispondere civilmente per danni ma anche nei confronti dei condomini. In casistiche particolari anche penalmente, se dalla sospensione derivano lesioni o pericolo per la salute.

È quindi fondamentale consultare un legale o un tecnico per valutare l’impatto della sospensione e agire in modo documentato e trasparente.

In situazioni di morosità dovuta a difficoltà economiche documentate, una gestione empatica e proattiva può evitare escalation e concordare piani di rientro personalizzati e usare la sospensione solo come ultima ratio.

La sospensione dei servizi al condomino moroso è uno strumento di autotutela legittimo, ma da usare con prudenza e solo quando siano soddisfatti tutti i presupposti normativi e tecnici. L’amministratore, nel bilanciare l’interesse della collettività e i diritti individuali, si conferma una figura sempre più manageriale, giuridicamente preparata e umanamente sensibile.

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