La proprietà del sottotetto, normativa e sulle parti comuni

Cosa rientra nella definizione di sottotetto e di chi deve essere considerata la proprietà all’interno di un condominio. Ecco cosa dicono normativa e sentenze

di Ferdinando della Corte, avvocato

Prima di capire come si configura il sottotetto nella normativa capiamo quale sia giuridicamente la premessa intorno ai beni comuni. L’art. 1117 del codice civile elenca in via presuntiva quali siano i beni comuni (detti anche beni condominiali). Si parla di “via presuntiva” perché l’elenco dei beni comuni individuati dall’art. 1117 non è inderogabile, in quanto la legge prevede che possa essere modificato da un titolo contrario (come l’atto di compravendita con il quale il costruttore abbia ceduto ad un terzo la proprietà di un bene che in realtà avrebbe tutte le caratteristiche strutturali e funzionali per essere un bene condominiale).

L’elenco dei beni condominiali dell’art. 1117 c.c. non è un elenco chiuso, bensì esemplificativo. Tra i beni comuni dobbiamo infatti considerare anche quelli assolutamente necessari e indispensabili per l’esistenza stessa dell’edificio condominiale e quelli destinati stabilmente all’uso comune dei proprietari dei singoli appartamenti. In questa categoria rientrano i beni comuni o facoltativi, cioè non indispensabili per l’esistenza del condominio, ma che sono comuni per la loro funzione specifica (esempio la guardiola del portiere) oppure per un accordo contrattuale.

IL SOTTOTETTO

L’art. 1117 c.c. indica tra i beni presuntivamente comuni “… i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune”. Quindi non tutti e non sempre i sottotetti sono da considerarsi comuni.Come fare allora per dare l’esatta qualificazione (privata o comune) ai sottotetti?

La base fondamentale dalla quale partire è l’impostazione giurisprudenziale tuttora valida che considera il sottotetto, normalmente, pertinenza esclusiva dell’appartamento sito all’ultimo piano (Codice del Condominio, Giuffrè Lefebvre Editore, pag.75). Questa è la regola generale.

Occorre quindi capire quali siano le eccezioni, cioè le specifiche situazioni nelle quali i sottotetti non siano beni pertinenziali dell’ultimo piano, bensì abbiano natura condominiale. Per rispondere dobbiamo partire dal chiarire i significati della parola “sottotetto” che è un termine generico, indicando beni diversi per struttura e funzione, dal che derivano posizioni giuridiche e discipline diverse.

Perché è vero che per sottotetto si intende lo spazio lasciato tra la copertura del fabbricato e il solaio che copre l’ultimo piano, ma come ha insegnato l’autorevole Gino Terzago devono essere tenuti ben distinti: la mansarda (locale abitabile); la soffitta (vano non abitabile con funzione di magazzino/ripostiglio); e la camera d’aria o “palco morto” (vano avente l’unica funzione di preservare l’ultimo piano da caldo, freddo, umidità).

La Corte di Cassazione in numerose sentenze ha chiarito che sia da considerarsi pertinenza esclusiva dell’appartamento sito all’ultimo piano l’area sotto il tetto che abbia la funzione di isolare e proteggere l’appartamento dal caldo e dal freddo.

Al contrario, laddove il sottotetto abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’uso per i condomini come vano autonomo, allora il sottotetto è da considerarsi bene condominiale.

Attenzione è sufficiente l’uso potenziale come vano autonomo, seppure non effettivo, al servizio dei condomini per far ritenere il sottotetto un bene comune. Sul punto conforme (e chiara) l’ordinanza n. 10269 del 18 aprile 2023 della II sezione civile della Corte di Cassazione.