Stato legittimo l’interpretazione giuridica del Dl “salva casa”

Il Dl 69/2024 del 29 maggio 2024,  meglio denominato “salva casa”, convertito in legge n. 105/2024  del 24 luglio 2024, ha innovato ed esemplificato alcuni aspetti del Testo Unico Edilizia, dpr 380/2001, strumento che disciplina lo svolgimento delle pratiche edilizie.

Uno dei più rilevanti articoli del novellato Testo Unico, è il 9-bis comma 1bis che stabilisce il concetto di “stato legittimo” di un immobile (QUI trovate la norma di riferimento)

“1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis.

 Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.”.

In un articolo pubblicato sulla rivista Giustizia Amministrativa, Il magistrato italiano Nicola Durante, definisce lo stato legittimo “come una condizione permanente dell’immobile, distinta da un titolo specifico, che rappresenta la conformità dello stato di fatto (come l’immobile esiste fisicamente) allo stato di diritto (come dovrebbe essere secondo i titoli edilizi). Lo stato legittimo è determinato dai titoli abilitativi originari che hanno autorizzato la costruzione e da quelli successivi che hanno regolamentato interventi parziali”. Questa definizione si basa sull’art. 9-bis del Dpr n. 380/2001, che è stato aggiornato dal decreto “salva casa” del 2024. Il mancato rispetto dello stato legittimo configura un abuso edilizio, sanzionabile dall’ordinamento.

La certificazione di “stato legittimo”, redatta da un professionista abilitato, dal 17 luglio 2020 viene posta come facoltativa possibilità di essere allegata ai rogiti al fine di attestare l’assenza di violazioni alla disciplina urbanistica ed edilizia, oppure la presenza di tolleranze costruttive, ovvero quelle contenute variazioni in forma percentuale contenuta, che possono interessare alcuni parametri edilizi dell’immobile soggetto a transazione.

Ciò detto, secondo una recente sentenza dal Tar Lombardia il 25 gennaio 2025, recante il numero 227, è stato evidenziato come, “per attestare lo stato legittimo, sia possibile far valere l’ultimo titolo edilizio solo a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio dello stesso, abbia effettivamente (e non presuntivamente) verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi. Ad avviso del collegio, infatti, questa verifica dei titoli precedenti all’ultimo, non può essere ricavata dalla sola mancanza di osservazioni formulate dalla pubblica amministrazione, ma deve sussistere una chiara evidenza che essa sia stata concretamente eseguita.”

Sinceramente, su certi portali che di continuo pubblicano le novità sul tema, talvolta emergono alcuni senzazionalismi che nella pratica evidenziano fatti inesistenti. Andando a ripetere quanto prima illustrato in riferimento all’art. 9-bis comma 1-bis, ove esso recita: “[…] a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”, e quello della sentenza, emerge che l’unica differenza sostanziale stia nella frase “abbia effettivamente”.

Ad avviso di chi scrive, tra l’articolo 9 bis e la sentenza 227 del 2025, poco si sposta, in quanto il reale problema è capire come faccia nella pratica l’amministrazione a verificare la legittimità dei titoli pregressi. Se essi sono costituiti da permessi di costruire, licenze edilizie e autorizzazioni del governatorato di una volta, non dovrebbero esserci problemi, in quanto tali titoli abilitativi sono stati rilasciati dalla stessa amministrazione che ne ha istruito la pratica.

Nel caso della SCIA o CILA, essendo essi titoli abilitativi la cui efficacia è immediata, salvo in alcuni casi ove devono trascorrere 30 giorni dalla presentazione della pratica (SCIA in alternativa al permesso di costruire), la validità del titolo si regge sulle dichiarazioni del richiedente e sulle asseverazioni del professionista e non sempre, anche se dovuto, tali pratiche vengono realisticamente prese in esame rispetto ai titoli pregressi. Il tutto sta alla serietà del professionista che illustra la legittimità delle preesistenze.

Pertanto, senza rimandare a presunti contrasti tra magistratura e Governo, sarebbe il caso che si si formulassero richieste di chiarimento su come deve esercitarsi rapidamente il controllo da parte dell’amministrazione sulle dichiarazioni rese, attraverso anche una modulistica unificata che non dia adito ad interpretazioni strumentali sull’applicazione della norma.

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di Domenico Sostero, architetto
domenico.sostero@gmail.it