TERRAZZE CONDOMINIALI E DI PROPRIETÀ, COME SI DIVIDONO LE SPESE

È spesso fonte di discussione in assemblea la ripartizione dei costi della copertura dell’edificio. Cerchiamo di dirimere ogni dubbio e di chiarire a chi spetti pagare e a chi no sia che la terrazza sia comune che di un singolo.

é molto comune, soprattutto nelle grandi città, trovare palazzi che non hanno il tetto spiovente, quello per intenderci che eravamo abituati a disegnare da bambini sopra le case, ma una superficie piana talvolta delimitata da ringhiere, muretti o parapetti e generalmente accessibile ai condomini. 

Tale superficie calpestabile è definita terrazza condominiale e funge da copertura del fabbricato o, meglio, di tutti gli appartamenti che sono posti sotto di essa. Si presume di proprietà di tutti i condomini, i quali saranno chiamati a partecipare alla sua manutenzione ordinaria e straordinaria in base ai propri millesimi di proprietà. Unicamente nei fabbricati con più scale, coperte ciascuna da una terrazza, le spese di quest’ultima saranno sostenute unicamente dai proprietari di quella scala.

La fonte normativa che attribuisce la proprietà condominiale alla terrazza di copertura è il nostro codice civile, che la considera come una tipologia di “lastrico solare” e che la inserisce nell’elenco delle parti comuni previsto dall’art. 1117. 

La funzione dei beni comuni e quindi anche della terrazza non può essere snaturata da un singolo condomino, in quanto la destinazione di quella porzione del fabbricato deve essere tale da non impedire agli altri condomini l’utilizzo. In parole povere, tutti i condomini la possono utilizzare, per esempio per installare la propria antenna della televisione o un impianto fotovoltaico, ma tale utilizzo non deve precludere la possibilità agli altri condomini di fare altrettanto. 

Troppo spesso, soprattutto a Roma, si vedono edifici condominiali sovrastati da orribili antenne che potrebbero essere, in realtà, eliminate attraverso l’installazione di un’unica antenna condominiale. Una mossa che, oltre ad essere una soluzione molto funzionale, ripristina anche l’estetica dei nostri palazzi e dei nostri affacci.

LE SPESE DI MANUTENZIONE
Le spese di manutenzione della terrazza condominiale di copertura – quelle relative alla pavimentazione, al rifacimento e alla impermeabilizzazione – sono a carico di tutti i condomini proprietari degli appartamenti coperti dalla terrazza e vengono ripartite, come detto, in base ai millesimi di proprietà.

Se invece il terrazzo appartiene a un solo condomino, le spese vengono ripartite nel modo seguente: 1/3 a carico del condomino proprietario e i restanti 2/3 a carico di tutti gli altri condomini in base ai millesimi di proprietà. Anche in questo caso le spese verranno sostenute unicamente dai proprietari degli immobili posti sotto il terrazzo.

Tale ripartizione risponde a una logica: la terrazza a livello, con funzione di copertura dei vani sottostanti, deve ritenersi bene di proprietà condominiale ex art. 1117 c.c. in quanto, svolgendo la medesima funzione del lastrico solare, è necessaria all’esistenza stessa del fabbricato. 

L’obiezione che a tale terrazza si accede da un appartamento contiguo non è sufficiente per escluderne la natura condominiale, salvo che la deroga non risulti da uno specifico titolo.

di Andrea Scandurra, avvocato
andrea.scandurra@legaleas.com