Si possono unire più appartamenti? Come procedere e cosa fare in condominio

L’accorpamento di due appartamenti confinanti è un’operazione che spesso capita di vedere nei condomìni. Parliamo di quando due appartamenti vengono fusi in un unica unità immobiliare, spesso per esigenze abitative o per investimento. Ma questa trasformazione comporta necessariamente la revisione delle tabelle millesimali?

La risposta, come spesso accade nel diritto condominiale, non è univoca e va distinta in base a diversi scenari.

Unire appartamenti: cosa dice la legge

Il codice civile disciplina le tabelle millesimali agli articoli 68 e 69 disp. att. c.c.:

• L’art. 68 stabilisce che i millesimi servono a determinare il valore delle singole unità immobiliari rispetto all’intero edificio.
• L’art. 69, modificato dalla legge n. 220/2012 (la cosiddetta riforma del condominio), prevede che le tabelle possano essere rettificate o modificate solo in due casi:
  1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
  2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i singoli valori.

Accorpamento e obbligo di revisione: cosa dice la giurisprudenza

La Cassazione si è più volte espressa sul tema. In particolare:

• Cass. Civ., Sez. II, 24 novembre 2014, n. 24968: la fusione di due unità immobiliari non comporta di per sé l’obbligo di revisione delle tabelle millesimali. La revisione è necessaria solo se l’accorpamento altera in modo rilevante i rapporti di valore tra le unità;
• Cass. Civ., Sez. II, 10 gennaio 2013, n. 593: la variazione deve essere “notevole”, cioè tale da incidere in maniera significativa sulla ripartizione delle spese condominiali. Una modifica minima o trascurabile non giustifica la revisione;
• Cass. Civ., Sez. II, 22 gennaio 2000, n. 637: l’accorpamento che non modifica la consistenza complessiva (metri quadri, volumetria, destinazione d’uso) non incide sui millesimi complessivi e quindi non rende necessaria la revisione.

ESEMPI PRATICI

• Caso 1 – Nessuna revisione necessaria: Il condomino Battista acquista l’appartamento confinante e abbatte un tramezzo creando un’unica abitazione. La superficie complessiva è la somma dei due appartamenti e i millesimi restano invariati, perché non cambia il valore complessivo attribuito all’edificio. Battista pagherà la somma dei millesimi dei due appartamenti, senza alcuna modifica alle tabelle.
• Caso 2 – Revisione necessaria: Il condomino Praino unisce due appartamenti e, in sede di lavori, realizza anche una veranda chiudendo parte di un terrazzo o amplia la superficie calpestabile. In questo caso il valore effettivo della sua proprietà cresce rispetto a quello originario e può determinare un’alterazione significativa dei rapporti millesimali. In simili ipotesi, l’assemblea può deliberare la revisione delle tabelle (con la maggioranza prevista dall’art. 69 disp. att. c.c., ossia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi).

Il ruolo dell’amministratore

L’amministratore non può decidere autonomamente di modificare le tabelle, ma ha il dovere di segnalare all’assemblea l’eventuale necessità di revisione, soprattutto se:

• i rapporti millesimali risultano squilibrati;
  • vi sono contestazioni di altri condomini sulle spese;
  • il nuovo stato di fatto incide sui valori proporzionali stabiliti nelle tabelle.

Ignorare queste situazioni può esporre l’amministratore a contestazioni per omessa vigilanza o addirittura a responsabilità in caso di spese ripartite in modo scorretto.

Pertanto, l’accorpamento di due appartamenti non comporta automaticamente l’obbligo di revisione delle tabelle millesimali. La revisione diventa necessaria solo se l’intervento altera in modo significativo i rapporti di valore tra le unità immobiliari. In assenza di variazioni sostanziali, il proprietario continuerà semplicemente a pagare la somma dei millesimi già attribuiti ai due appartamenti.

Per gli amministratori di condominio è fondamentale vigilare e valutare, anche attraverso tecnici qualificati, se l’accorpamento comporti una variazione rilevante. L’equilibrio nella ripartizione delle spese è infatti il cuore della vita condominiale: mantenerlo significa evitare conflitti e garantire equità tra tutti i condomini.

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di Battista Praino Amministratore 
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