L’USUCAPIONE DI UN BENE CONDOMINIALE

Usucapire una parte di corridoio o una cantina è un caso tutt’altro che raro nei tribunali ma bisogna vedere con attenzioni in quali casi l’usucapione può essere interrotta.

Esamineremo di seguito un caso specifico di usucapione in relazione a spazi comuni condominiali, come una cantina e del corridoio di accesso ad essa delimitato da una porta. Casistica abbastanza frequente in ambito condominiale e di conseguenza tema di grande interesse pratico e giuridico. Di seguito faremo un’analisi approfondita dei casi in cui un condomino può far valere l’usucapione e la relativa procedura per ottenerla. Per prima cosa inquadriamo il concetto di usucapione di spazi comuni condominiali.

L’usucapione è il modo di acquisire la proprietà di un bene, o altro diritto reale, attraverso il possesso continuato e ininterrotto per un certo periodo di tempo, come previsto dall’art. 1158 del codice civile. Per gli spazi comuni condominiali, l’usucapione è ammessa solo in particolari circostanze, poiché questi spazi, in base all’art. 1117 c.c., appartengono pro-indiviso a tutti i condomini.

Un condomino può invocare l’usucapione su uno spazio comune (es. una cantina e/o un corridoio condominiale) solo se dimostra che il possesso è stato esclusivo: Il condomino deve aver utilizzato lo spazio in modo esclusivo, senza che gli altri condomini abbiano avuto accesso o possibilità di utilizzo. Che il possesso è stato continuato per almeno 20 anni. Infatti, il periodo minimo richiesto per l’usucapione ordinaria è di 20 anni di possesso ininterrotto. Che il possesso è stato pacifico e pubblico, Il condomino deve aver utilizzato l’area senza opposizioni da parte degli altri condomini e in modo visibile a tutti. Infine, che il possesso ha avuto un carattere “ad usucapionem”, ossia, il comportamento del condomino doveva manifestare inequivocabilmente la volontà di comportarsi da proprietario esclusivo.

Esaminiamo alcune situazioni tipiche. Nel caso specifico di una cantina o di un corridoio delimitato da una porta se il condomino installasse una porta e l’avesse mantenuta chiusa per impedire l’accesso agli altri condomini, ciò potrebbe configurare il possesso esclusivo.L’eventuale chiusura e uso esclusivo deve essere noto e tollerato dagli altri condomini, altrimenti potrebbe essere contestato.

Non è possibile usucapire gli spazi comuni condominiali quando il bene ha una funzione indispensabile al godimento dell’intero condominio (es. il corridoio serve da passaggio comune) o siano state intentate azioni per interrompere il possesso.
L’usucapione non si acquisisce automaticamente, ma deve essere accertata. Prima deve essere esperita la procedura di mediazione e, in caso di fallimento di quest’ultima, bisogna rivolgersi al tribunale civile.

La documentazione necessaria è rappresentata da testimonianze di terzi che confermino il possesso esclusivo e continuato. Prove fotografiche o documentali (es. installazione della porta, utilizzo della cantina come spazio privato). Eventuali comunicazioni scritte tra condomini che dimostrino l’assenza di opposizioni.
Gli altri condomini devono essere chiamati in mediazione e/o in giudizio come litisconsorti necessari. Se si oppongono, spetta al giudice valutare le prove e decidere. Il giudice, una volta accertati tutti i requisiti, emette una sentenza dichiarativa che riconosce il diritto di proprietà al condomino. La sentenza va poi trascritta nei registri immobiliari.

L’INTERRUZIONE DELL’USUCAPIONE

Se anche uno solo dei condomini dimostra di aver contestato o interrotto il possesso, l’usucapione non potrà essere riconosciuta. Se il bene avesse una destinazione d’uso essenziale per la collettività condominiale, il giudice potrebbe negare l’usucapione.

L’usucapione di una cantina o di un corridoio condominiale delimitato da una porta è possibile, ma richiede il rispetto rigoroso dei requisiti di legge e un’accurata dimostrazione del possesso esclusivo e continuato.

Nel caso in esame c’è da aggiungere che l’installazione della porta da parte del uno dei condomini per impedire agli altri condomini l’accesso è stata contestata dal condominio, attraverso una diffida scritta effettuato dall’amministratore, appena dopo l’installazione. Nel corso degli anni successivi non viene fatto più nulla da nessuno.

La domanda che ci poniamo è: quest’attività iniziale effettuata dall’amministratore interrompe il diritto ad usucapire il bene da parte di chi ha il possesso ininterrotto per i successivi 21 anni?

La contestazione iniziale da parte dell’amministratore all’installazione della porta potrebbe interrompere il decorso del termine per l’usucapione, ma occorre analizzare attentamente le circostanze per comprendere se ciò abbia effettivamente avuto un effetto duraturo sul possesso utile per l’usucapione.

Secondo la giurisprudenza consolidata, per interrompere il decorso del termine per l’usucapione, la contestazione deve essere espressa e inequivocabile, deve emergere chiaramente l’intenzione di opporsi al possesso esclusivo. Deve concretamente impedire il protrarsi del possesso esclusivo.

Se la contestazione avvenuta al momento dell’installazione della porta è stata episodica e non seguita da ulteriori azioni concrete da parte degli altri condomini (come una causa giudiziaria), il possesso potrebbe non essere considerato interrotto.

La giurisprudenza riconosce che una contestazione isolata o temporanea non basta, di per sé, a interrompere il possesso utile per l’usucapione. Questo perché il possesso deve essere interrotto in modo effettivo e duraturo, non solo simbolico o occasionale.

Se il condomino continua ad utilizzare l’area in modo esclusivo e gli altri condomini tollerano questa situazione senza intraprendere ulteriori azioni, il possesso potrebbe comunque configurarsi come valido ai fini dell’usucapione.

Un esempio concreto è fornito dalla Corte di Cassazione, secondo cui la tolleranza dei condomini, anche dopo una contestazione iniziale, può consolidare il possesso esclusivo nel tempo (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 2345/2020).

L’interruzione del termine per l’usucapione può avvenire con un atto giudiziario, una causa da parte dei condomini interrompe il decorso del termine.

Se queste azioni non sono state intraprese e il condomino ha continuato a utilizzare lo spazio in modo esclusivo per oltre 20 anni, il possesso non è stato interrotto.

Pertanto, nel caso descritto, la contestazione avvenuta solo al momento dell’installazione della porta non impedisce automaticamente l’usucapione, a meno che non sia stata seguita da azioni concrete volte a interrompere il possesso esclusivo. Dopo 21 anni di utilizzo continuo, pubblico, pacifico ed esclusivo, il condomino potrebbe far valere l’usucapione.

Resta comunque fondamentale una valutazione giuridica dettagliata di ogni singolo caso specifico, considerando eventuali documentazioni, comunicazioni tra i condomini e testimonianze.

Prima di intraprendere qualsiasi azione, consiglio di rivolgersi ad un legale di fiducia per far esaminare la fattispecie concreta e le sue variabili, alla luce anche delle continue modifiche normative e l’evoluzione giurisprudenziale.

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