USUCAPIONE, COME RECUPERARE I DEBITI PREGRESSI

L’amministratore di condominio a chi si deve rivolgere per riscuotere i crediti che il condominio vanta nei confronti di un immobile che è stato oggetto di un procedimento di usucapione?

La problematica dei debiti dell’unità immobiliare usucapita pregressi all’acquisto a titolo originario rappresenta una seria problematica per il condominio e soprattutto non di facile soluzione. Ricordiamo principi generali che si applicano sui debiti condominiali pregressi. I debiti condominiali, ai sensi dell’art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, gravano sul soggetto che è proprietario dell’immobile al momento in cui essi sono maturati. Il nuovo acquirente risponde in solido con il precedente proprietario solo per l’anno corrente e quello precedente a quello di acquisto.

Ricordiamo anche che come abbiamo ampiamente scritto in un precedente articolo che l’usucapente, essendo un acquirente a titolo originario, non è responsabile per i debiti pregressi, poiché questi non si trasferiscono con il diritto di proprietà acquisito per usucapione. Che i debiti condominiali pregressi alla usucapione restano a carico del precedente proprietario e non sono trasmissibili all’usucapente o all’acquirente. E che i debiti condominiali successivi alla usucapione sono di competenza dell’usucapente e, in caso di vendita, possono essere richiesti al nuovo acquirente limitatamente all’anno in corso e a quello precedente

L’amministratore dovrà quindi rivolgersi al precedente proprietario per la riscossione dei crediti condominiali. Cosa molto difficile se non ardua.

IL RECUPERO DEI DEBITI DA PARTE DELL’AMMINISTRATORE

Esaminiamo ora le azioni concrete che l’amministratore di condominio può intraprendere per recuperare i debiti condominiali pregressi quando l’immobile è stato acquisito da un nuovo proprietario tramite usucapione e il vecchio proprietario non è più titolare del bene.

Come già chiarito, il nuovo proprietario che ha acquisito l’immobile per usucapione non è tenuto a rispondere dei debiti pregressi relativi all’immobile, in virtù dell’acquisto a titolo originario. Il debito condominiale, quindi rimane a carico del precedente proprietario e non può essere trasmesso al nuovo titolare.

Di conseguenza, l’amministratore deve concentrare le azioni di recupero esclusivamente nei confronti del vecchio proprietario.

Ma quali debbono essere le azioni da effettuare nei confronti del vecchio proprietario?

Il primo passo è notificare una diffida di pagamento al vecchio proprietario, specificando l’entità del debito e le voci che lo compongono (spese ordinarie, straordinarie). La scadenza per il pagamento (di norma 15 giorni). L’avviso che, in caso di mancato pagamento, saranno intraprese azioni legali.

Se il vecchio proprietario non adempie spontaneamente, l’amministratore può richiedere al tribunale un decreto ingiuntivo per il recupero del credito. Questo procedimento è previsto dall’art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile e non richiede alcuna autorizzazione dell’assemblea condominiale. Ovviamente l’amministratore deve produrre la documentazione del credito (bilanci condominiali approvati dall’assemblea condominiale e ripartizioni delle spese e delibere di approvazione).

Una volta ottenuto il decreto ingiuntivo, se è immediatamente esecutivo, si procede con la notifica dell’atto di precetto di pagamento che, in caso di mancato pagamento, autorizza l’amministratore a procedere con l’esecuzione forzata.

Se il vecchio proprietario non paga nemmeno dopo il decreto ingiuntivo, l’amministratore può procedere con il pignoramento di beni mobili, oggetti di valore. Il pignoramento di beni immobili, se il vecchio proprietario possiede altri immobili, è possibile agire su di essi. Oppure il pignoramento presso terzi, se il vecchio proprietario ha una fonte di reddito (es. uno stipendio da lavoratore dipendente o pensione), si può richiedere il pignoramento di una parte di tali somme, o si possono pignorare depositi su conti correnti, azioni, partecipazioni societarie, etc.

In alcuni casi si possono presentare delle difficoltà particolari per la riscossione del credito, esaminiamo di seguito le principali.

Se il vecchio proprietario non è facilmente rintracciabile, è necessario effettuare ricerche anagrafiche: Richiedere informazioni al Comune di residenza per rintracciarlo. Richiedere informazioni patrimoniali attraverso un’istanza ex art 492 bis del codice di procedura civile

Se il precedente proprietario dell’immobile non è identificabile o rintracciabile, il condominio si trova in difficoltà nel recupero delle somme dovute. In questi casi il debito condominiale rimane formalmente a carico del vecchio proprietario (o del suo patrimonio). Tuttavia, l’impossibilità pratica di rivalersi su di lui comporta che il condominio potrebbe non riuscire a recuperare le somme.

Le possibili azioni che potrebbero essere intraprese dal condominio nei casi in cui i crediti siano non recuperabili è la ripartizione del debito tra i condomini. L’assemblea condominiale potrebbe deliberare la redistribuzione del debito tra i condomini in proporzione alle rispettive quote millesimali, ai sensi dell’art. 1123 c.c., anche se questa soluzione è spesso contestata dai condomini stessi.

Se il vecchio proprietario è insolvente o non possiede beni sufficienti, le possibilità di recupero si riducono drasticamente. In questo caso l’amministratore deve sempre informare l’assemblea condominiale e proporre soluzioni, come la redistribuzione del debito tra i condomini.

Se il vecchio proprietario è deceduto bisogna fare una verifica della successione. L’amministratore deve individuare gli eredi.

In alcuni casi si potrebbe verificare un ulteriore situazione, cioè, quella in cui il vecchio proprietario è deceduto e gli eredi hanno rinunciato all’eredità.

Pertanto, in caso di decesso del vecchio proprietario il debito condominiale grava sul patrimonio ereditario del defunto. Se tutti gli eredi rinunciano all’eredità, il patrimonio ereditario si considera vacante e viene devoluto allo Stato ai sensi dell’art. 586 c.c. Lo Stato diventa successore universale del defunto, ma solo per i beni e i diritti che costituiscono un attivo patrimoniale. Tuttavia, lo Stato non risponde dei debiti oltre il valore dei beni acquisiti, ai sensi dell’art. 586 c.c

Se il patrimonio ereditario è insufficiente a coprire i debiti condominiali il condominio non potrà recuperare le somme dovute e come nel caso precedente, il credito sarà considerato inesigibile.

In entrambe le situazioni (proprietario non individuabile o decesso con rinuncia degli eredi), il debito condominiale non viene trasmesso all’usucapente e il condominio si trova nella posizione di dover decidere come gestirlo.

La redistribuzione tra i condomini è la soluzione più comune e avviene mediante una delibera assembleare che ridistribuisce il debito non recuperabile tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

Ma quali potrebbero essere le soluzioni alternative ad una lunga e soprattutto costosa, per il condominio, azione giudiziaria per il recupero di un credito di questa tipologia. Ovviamente, applicabile solo in alcuni dei casi esaminati (quando è possibile recuperare il credito).

Si potrebbe fare un accordo stragiudiziale se il vecchio proprietario è disponibile a collaborare, l’amministratore può proporre, previa autorizzazione formale dell’assemblea condominiale Rateizzazione del debito, una dilazione per favorire il rientro.Oppure effettuare uno sconto sull’importo totale, ad esempio ridurre gli interessi di mora, eventualmente previsti dal regolamento di condominio, per incentivare il pagamento.

In alcuni casi se il recupero del credito appare difficoltoso, l’assemblea può deliberare l’uso del fondo di riserva (se esistente) per coprire temporaneamente la somma, in attesa di un eventuale recupero futuro.

Se tutte le strade si rivelano infruttuose, il debito può essere ripartito tra i condomini, previo voto dell’assemblea. Questa soluzione è spesso percepita come iniqua, ma può essere inevitabile.

Occorre in ogni caso essere tempestivi e fare molta attenzione alla prescrizione dei crediti. I crediti condominiali ordinari si prescrivono in 5 anni, ai sensi dell’art. 2948 c.c.I crediti condominiali straordinari (che si riferiscono a spese non ripetitive) in 10 anni.È fondamentale che l’amministratore intraprenda almeno una diffida formale entro tale termine per interrompere la prescrizione.

Pertanto, per recuperare i debiti condominiali pregressi in capo al vecchio proprietario di un immobile usucapito, l’amministratore deve identificare il vecchio proprietario e notificare una diffida. Deve procedere, se necessario, con un decreto ingiuntivo e successive azioni esecutive. Deve esplorare eventuali accordi stragiudiziali o verificare la situazione patrimoniale. Se il vecchio proprietario è insolvente o deceduto, il recupero potrebbe risultare impossibile, costringendo il condominio a considerare altre soluzioni (uso del fondo di riserva o redistribuzione del debito).

In conclusione, possiamo affermare che l’usucapente non ha alcuna responsabilità per i debiti pregressi del vecchio proprietario, come confermato dalla giurisprudenza e dal principio dell’acquisto a titolo originario. Tuttavia, è opportuno che comunichi formalmente al condominio, al momento dell’accertamento dell’usucapione, il proprio titolo di proprietà, affinché non gli vengano erroneamente addebitati oneri pregressi. Richieda una dichiarazione ufficiale dall’amministratore di condominio che attesti la situazione debitoria dell’immobile.

Prima di intraprendere qualsiasi azione, consiglio di rivolgersi ad un legale di fiducia per far esaminare la fattispecie concreta e le sue variabili, alla luce anche delle continue modifiche normative e l’evoluzione giurisprudenziale.

Leggi tutti gli articoli della sezione Normativa