L’usucapione di un posto auto condominiale

L’assegnazione per usucapione è legittima, soprattutto quando riguarda un condomino portatore di handicap o disabile, ma bisogna fare attenzione a mettere in chiaro che si tratta di un uso temporaneo.

L’assegnazione di un posto auto condominiale a un condomino con invalidità, effettuato a seguito di una delibera assembleare, può sollevare preoccupazioni in relazione al rischio che questa situazione possa, nel tempo, portare all’usucapione del posto auto da parte dell’assegnatario?

Questo è il dubbio che ha manifestato uno dei condomini di un condominio che ha assegnato ad uno dei componenti dell’edificio uno dei 10 posti auto condominiali. Facciamo un po’ di chiarezza al riguardo.

L’assegnazione di un posto auto a un condomino, a fini esclusivi, in situazione di invalidità è una misura che trova fondamento nell’art. 2 della legge 13/1989, che disciplina l’abbattimento delle barriere architettoniche, e nell’art. 1102 del codice civile, che consente ai condomini un uso particolare dei beni comuni, purché non ne venga alterata la destinazione d’uso e non si impedisca l’utilizzo agli altri condomini.

L’assegnazione è legittima se deliberata dall’assemblea condominiale con le maggioranze previste (normalmente la maggioranza qualificata ex art. 1136 c.c., comma 2 o 3, a seconda dei casi). Nel caso specifico, la delibera che assegna il posto auto deve essere chiara nel definirne la natura temporanea, le condizioni di uso e i limiti, compresa l’esclusione di ogni effetto tale da consolidare un diritto reale sull’area.

L’usucapione è possibile quando un soggetto esercita un possesso esclusivo e continuativo di un bene comune per un periodo di 20 anni (art. 1158 c.c.). Nel caso in esame, un condomino potrebbe cercare di far valere l’usucapione su un posto auto condominiale assegnato esclusivamente se riesce a dimostrare che ha utilizzato il posto auto in modo esclusivo, senza che gli altri condomini abbiano esercitato diritti su di esso. Deve inoltre, essere dimostrato che il possesso è stato esercitato in modo pubblico, pacifico e ininterrotto e che nessun condomino ha mai contestato tale utilizzo nel corso del tempo.

Pertanto, il rischio concreto di usucapione sorge se non vengono adottate misure per evitare che il possesso del posto auto si trasformi in un diritto reale acquisito per inerzia.

L’amministratore di condominio, per tutelare i diritti collettivi e rispettare la delibera assembleare, può adottare alcune misure che riducono il rischio di usucapione. Prima fra tutte deve predisporre una regolamentazione chiara dell’uso del posto auto.

Inoltre, la delibera assembleare deve esplicitamente stabilire che l’assegnazione del posto auto è temporanea e legata esclusivamente alla condizione di invalidità dell’assegnatario. Non si configura in alcun modo un possesso esclusivo a titolo di proprietà, ma solo un diritto d’uso regolamentato dal condominio.

Il posto auto resta formalmente parte dei beni comuni condominiali. Il condominio deve conservare il controllo condominiale eposizionare una segnaletica chiara (ad esempio un cartello con la dicitura “posto auto riservato temporaneamente” o simili) per evidenziare che lo spazio è regolato da una delibera condominiale. Richiedere all’assegnatario una dichiarazione scritta in cui riconosce l’assegnazione come temporanea e rinuncia a ogni pretesa di usucapione.

L’usucapione si interrompe se il possesso esclusivo viene interrotto (art. 1165 c.c.). L’amministratore può garantire che almeno saltuariamente gli altri condomini utilizzino o accedano al posto auto e verificare che il condomino assegnatario non installi barriere, cartelli o altri strumenti che impediscano l’uso del posto agli altri.

In conclusione, possiamo affermare che è legittima l’assegnazione temporanea di un posto auto a un condomino invalido, in base a quanto deliberato dall’assemblea. Il rischio di usucapione si può verificare solo in caso di mancanza di controllo e di regolamentazione chiara.L’amministratore dovrà effettuare delle azioni preventive da adottare per evitare il consolidarsi di un possesso esclusivo suscettibile di usucapione.

Prima di intraprendere qualsiasi azione, consiglio di rivolgersi ad un legale di fiducia per far esaminare la fattispecie concreta e le sue variabili, alla luce anche delle continue modifiche normative e l’evoluzione giurisprudenziale.

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di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it