Verbale di assemblea incompleto ma la delibera è valida. La sentenza

Un’ordinanza della Cassazione fa scuola nella gestione delle assemblee: la delibera è valida anche se il verbale è incompleto. Ma attenzione alla sostanza

Nel complesso contenzioso che ruota attorno alle impugnazioni delle delibere condominiali, uno dei motivi più frequenti – e spesso sottovalutati dagli amministratori – riguarda la corretta verbalizzazione dei voti assembleari. Con l’ordinanza n. 1108 del 19 gennaio 2026, la Corte di Cassazione – sezione II civile è intervenuta su un tema di grande interesse pratico, affermando un principio destinato a incidere in modo significativo sulla gestione delle assemblee: la delibera non è annullabile se, pur in presenza di un verbale non perfettamente dettagliato, la regolarità del procedimento e il raggiungimento dei quorum possono essere ricostruiti con certezza dai dati complessivamente riportati nel documento stesso. Vediamo cosa significa concretamente attraverso un caso concreto.

IL CASO: VERBALE SENZA INDICAZIONE DEI VOTI FAVOREVOLI
La controversia traeva origine dall’impugnazione di una delibera assembleare con cui erano stati approvati lavori condominiali di una certa rilevanza, che riguardavano lavori condominiali e lavori di natura privata, nello specifico balconi e parti private indicate specificatamente nel capitolato dei lavori. Premesso che, in un capitolato lavori è sempre possibile inserire lavori su parti private a condizione che siano identificabili e distinti dalle altre lavorazioni in modo chiaro e che risulti esplicito che le spese da sostenere siano a carico dei rispettivi proprietari che aderiscono alla loro esecuzione. Il condomino ricorrente contestava la validità della deliberazione sostenendo che:

1. il verbale non indicava nominativamente i condomini che avevano votato a favore;
2. di conseguenza, non era possibile verificare il raggiungimento dei quorum deliberativi previsti dall’art. 1136 c.c.;
3. tale lacuna avrebbe dovuto comportare l’annullabilità della decisione assembleare.

La questione posta alla suprema corte non riguardava quindi il merito della decisione assembleare, ma la sufficienza dell’atto quale strumento di prova della regolarità della votazione.
 
IL PRINCIPIO DI DIRITTO AFFERMATO DALLA CASSAZIONE
La corte ha rigettato il ricorso e chiarito un principio di grande rilievo operativo: l’omessa indicazione nominativa dei voti favorevoli non determina automaticamente l’annullabilità della delibera, quando dal verbale sia comunque possibile individuare tutti i condomini presenti in assemblea, con i relativi millesimi, conoscere quali condomini si sono astenuti o hanno votato contro, sempre con indicazione delle quote millesimali, ricavare “per differenza” il numero dei favorevoli e il valore complessivo dei millesimi che hanno espresso voto positivo.

Nella sostanza sia possibile verificare, senza margini di incertezza, il raggiungimento dei quorum costitutivi e deliberativi di cui all’art. 1136 c.c. Pertanto, secondo la Cassazione, non è fondamentale la forma perfetta del documento che viene redatto, quanto la possibilità concreta di controllare la legittimità della deliberazione.

UN ORIENTAMENTO SOSTANZIALISTICO (MA NON UN “LIBERI TUTTI”)
La pronuncia si inserisce in un orientamento ormai consolidato della giurisprudenza di legittimità, che distingue tra irregolarità formali del verbale, che non incidono sulla possibilità di verifica dei quorum e carenze sostanziali, che rendono impossibile accertare come si è formata la volontà assembleare.

Attenzione però: la Cassazione non afferma che il verbale possa essere approssimativo o lacunoso, ma solo che la delibera non può essere annullata per meri formalismi quando la regolarità sia comunque verificabile.

Diverso – e ancora oggi annullabile – è il caso in cui non siano indicati i presenti, manchino i millesimi; non risulti chi si è astenuto o ha votato contro, i dati riportati siano contraddittori o incompleti al punto da impedire qualsiasi ricostruzione attendibile.

Esempio pratico: quando la delibera è valida anche senza l’elenco dei favorevoli
Immaginiamo un’assemblea con le seguenti risultanze di verbale: presenti: 10 condomini per complessivi 720 millesimi, voti contrari: 2 condomini per 150 millesimi e astenuti: 1 condomino per 70 millesimi.

Il verbale non indica espressamente chi ha votato a favore, ma da questi dati è possibile ricavare che i voti favorevoli sono 7 condomini per 500 millesimi.
Se il quorum richiesto dall’art. 1136 c.c. risulta raggiunto, la decisione è valida, anche in assenza dell’indicazione nominativa dei favorevoli.

LE RICADUTE OPERATIVE PER L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
Dal punto di vista gestionale, l’ordinanza n. 1108/2026 offre due messaggi chiari: che i verbali che consentono una ricostruzione certa e oggettiva dei quorum, con dati completi sui presenti, sui millesimi, sugli astenuti e sui votanti contrari all’argomento oggetto di discussione, sono validi. Mentre i verbali sintetici o approssimativi, con omissioni che rendano necessarie interpretazioni o integrazioni esterne e le situazioni in cui il giudice non possa verificare “ex actis” la regolarità della votazione sono soggetti ad annullabilità. In altre parole: la sentenza tutela la sostanza, ma non giustifica la superficialità.

Pertanto, con l’ordinanza n. 1108 del 19 gennaio 2026, la Cassazione ribadisce un principio di equilibrio:
le delibere condominiali non devono essere sacrificate a formalismi eccessivi, ma devono sempre poter essere controllate nella loro legittimità.

PER GLI AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO, IL MESSAGGIO È CHIARO
Una verbalizzazione completa resta la miglior difesa contro le impugnazioni, affidarsi alla “ricostruzione per differenza” è possibile, ma non consigliabile come prassi ordinaria. In un contesto in cui il contenzioso condominiale è in costante crescita, un verbale ben redatto non è un adempimento burocratico, ma uno strumento di tutela professionale.

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Battista Praino Amministratore

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