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venerdì, Marzo 13, 2026
Affittare l’appartamento del portiere, regole urbanistiche e accatastamento
Molti immobili a uso portiere sono stati dismessi e gli appartamenti affittati ma va controllata la regolarità urbanistica per poterlo fare
Negli edifici condominiali costruiti tra gli anni Cinquanta e Ottanta, l’alloggio del portiere costituiva una componente ordinaria dell’organizzazione del fabbricato. Oggi, con la progressiva scomparsa della figura del portiere residente, molti di questi immobili hanno cambiato funzione oppure sono oggetto di valorizzazione economica da parte del condominio. È proprio in questa fase che emergono le principali criticità, legate sia alla conformità urbanistica sia alla corretta qualificazione catastale dell’unità in relazione alla sua funzione attuale.
LA VERIFICA PRELIMINARE: STATO LEGITTIMO E DESTINAZIONE D’USO
Prima di affrontare il tema catastale è indispensabile ricostruire lo stato legittimo dell’immobile. Occorre analizzare il titolo edilizio originario del fabbricato, verificare quale fosse la destinazione assentita per l’alloggio del portiere e accertare se nel tempo siano intervenute modifiche interne o mutamenti di destinazione d’uso.
Non sempre l’appartamento del portiere nasce come autonoma unità residenziale. In molti casi esso è stato progettato come parte dei servizi comuni o come locale accessorio funzionalmente collegato al condominio. Se nel tempo è stato trasformato in abitazione ordinaria o ha perso la sua funzione originaria, occorre verificare la legittimità urbanistica del mutamento di destinazione d’uso alla luce del DPR 380/2001, con particolare riferimento all’articolo 23-ter. Senza questa verifica preliminare, qualsiasi aggiornamento catastale rischia di risultare formalmente corretto ma sostanzialmente incoerente con lo stato legittimo dell’immobile.
ALLOGGIO ANCORA IN USO COMUNE: IL BENE COMUNE CENSIBILE
Quando l’appartamento è ancora destinato a servizio del condominio, ad esempio quale abitazione del portiere tuttora in esercizio, esso conserva la natura di bene comune. In questo caso la corretta qualificazione catastale è quella di Bene Comune Censibile (BCC), ossia un bene dotato di autonoma consistenza ma funzionalmente collegato alle parti comuni del fabbricato.
La conseguenza è che l’unità deve essere intestata catastalmente a tutti i condomini, in ragione della rispettiva quota millesimale. Prima di procedere all’aggiornamento catastale è opportuno formalizzare la situazione proprietaria mediante un atto notarile ricognitivo, che accerti e renda opponibile la titolarità comune del bene. Questo passaggio consente di allineare situazione giuridica e risultanze catastali, evitando future contestazioni.
PERDITA DELLA FUNZIONE COMUNE E CENSIMENTO IN CATEGORIA ORDINARIA
Diversa è la situazione dell’ex abitazione del portiere che abbia cessato la propria funzione condominiale e venga, ad esempio, concessa in locazione a terzi dal condominio. In tale ipotesi l’immobile non svolge più una funzione strumentale al servizio comune, ma assume una destinazione residenziale autonoma.
Sotto il profilo catastale non potrà più essere qualificato come BCC, ma dovrà essere censito in una categoria ordinaria del gruppo A, come A/2, A/3 o A/4, in funzione delle caratteristiche costruttive e qualitative. Anche in questo caso, tuttavia, la titolarità rimane in capo a tutti i condomini, in regime di comunione pro quota millesimale. È pertanto necessario un atto ricognitivo della proprietà che consenta l’aggiornamento catastale coerente con la nuova configurazione dell’unità.
IL LIMITE DEL CATASTO RISPETTO ALLA LEGITTIMITÀ URBANISTICA
È fondamentale ricordare che il classamento catastale non attribuisce legittimità urbanistica. Il Catasto svolge una funzione fiscale e descrittiva e non sana eventuali difformità edilizie. Un’unità può essere correttamente censita in categoria A/2 o come BCC, ma risultare comunque priva di conformità urbanistica.
Prima di qualsiasi variazione catastale è quindi necessario accertare che la destinazione d’uso attuale sia assentita e che l’unità rispetti i requisiti igienico-sanitari previsti dal decreto ministeriale 5 luglio 1975, oltre a verificare la regolarità di eventuali modifiche interne. Solo dopo tale verifica è corretto procedere con l’aggiornamento delle risultanze catastali.
UNA QUESTIONE TECNICA E PATRIMONIALE
La corretta qualificazione dell’ex appartamento del portiere non incide soltanto sul piano urbanistico e catastale, ma ha riflessi diretti sul piano patrimoniale e fiscale. Essa influisce sulla ripartizione delle spese, sull’imputazione degli eventuali redditi da locazione e sulla gestione di future operazioni di alienazione. Una classificazione impropria può generare contenziosi tra condomini o creare criticità in sede di compravendita.
Gli ex appartamenti del portiere rappresentano quindi un ambito nel quale urbanistica, diritto condominiale e disciplina catastale si intrecciano in modo particolarmente delicato. Un approccio tecnico rigoroso, che parta dalla verifica dello stato legittimo e giunga solo successivamente alla regolarizzazione catastale, costituisce l’unica strada per garantire certezza giuridica e stabilità nel tempo.
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