Pensioni per animali in appartamento: il nuovo fronte caldo nei condomini italiani

Ospitare animali in casa, anche in forma di pensione, è un fenomeno in crescita nei condòmini per integrare il reddito. Come devono comportarsi i vicini?

Sta emergendo con sempre maggiore frequenza, soprattutto nei grandi centri urbani, un fenomeno che sta mettendo in difficoltà condomini e amministratori: l’accoglienza a pagamento di cani e gatti in appartamenti privati situati in condominio. Le segnalazioni che ci hanno mandato diversi lettori raccontano situazioni simili tra loro: famiglie che, per integrare le proprie entrate, ospitano animali domestici di persone esterne al condominio, trasformando di fatto l’alloggio in una pensione “casalinga” non autorizzata, particolarmente attiva nei fine settimana e nei periodi di festività. In alcuni casi, il numero degli animali ospitati è tutt’altro che marginale: fino a 20–30 gatti e diversi cani, con inevitabili conseguenze sulla vita condominiale.

I DISAGI SEGNALATI DAI RESIDENTI
I problemi lamentati dai condomini non sono episodici, ma continuativi e ripetuti nel tempo. Tra i più ricorrenti miagolii e latrati prolungati, spesso nelle ore notturne. Disagi creano anche i cattivi odori persistenti nei pianerottoli e negli ascensori, il trasporto frequente di lettiere e rifiuti organici nelle parti comuni e l’aumento del via vai di soggetti estranei allo stabile.

Tutto ciò comporta una crescente tensione tra vicini e richieste di intervento all’amministratore. Una situazione che, inevitabilmente, porta a una domanda tanto semplice quanto delicata: è legittimo utilizzare un appartamento in condominio per ospitare animali domestici di altre persone?

Gli esperti in materia che abbiamo interpellato ci confermano che gli animali in casa si possono senz’altro tenere, la pensione per animali sicuramente no.
È opportuno fare chiarezza partendo da una distinzione fondamentale, spesso fraintesa. La legge tutela il diritto del singolo condomino a detenere animali domestici nella propria abitazione. I regolamenti condominiali non possono vietarlo in modo generalizzato.

Diverso è il caso in cui l’appartamento venga utilizzato per ospitare animali appartenenti a terzi, in numero elevato e con continuità. Soprattutto se tutto ciò avviene dietro un compenso economico. In questi casi non si è più nell’ambito della semplice vita privata, ma in quello di una attività che incide direttamente sui diritti degli altri condomini.

IL PROBLEMA DELLE IMMISSIONI: RUMORI E ODORI

Il primo riferimento normativo da considerare è quello relativo alle immissioni intollerabili. Miagolii continui, latrati prolungati e odori delle lettiere possono superare la soglia della normale tollerabilità, soprattutto quando si protraggono nel tempo, si verificano nelle ore notturne e interessano spazi comuni come pianerottoli e ascensori. In questi casi, anche un’attività lecita in astratto può diventare illegittima per gli effetti concreti che produce sulla collettività condominiale.

IL RUOLO DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Un elemento spesso determinante è rappresentato dal regolamento condominiale di natura contrattuale. Molti regolamenti prevedono il divieto di svolgere attività commerciali o para-commerciali negli appartamenti e l’obbligo di destinare gli alloggi a uso esclusivamente abitativo. L’attività di pensione per animali, se abituale e organizzata, può risultare incompatibile con tali previsioni, anche se svolta all’interno di un’abitazione privata.

La presenza di numerosi animali in spazi ridotti solleva anche questioni igienico-sanitarie. Infatti, la corretta gestione delle deiezioni, la salubrità degli ambienti e il rispetto delle condizioni minime di benessere animale sono elementi fondamentali che non possono essere trascurati o lasciati al caso. In situazioni critiche possono essere coinvolti i servizi veterinari pubblici, l’ASL e la polizia locale. Nei casi più gravi, non si possono escludere responsabilità anche sotto il profilo del maltrattamento animale.

COME SI DEVONO COMPORTARE GLI ALTRI CONDÒMINI

Quando l’ospitalità degli animali è abituale, è organizzata ed è remunerata può configurarsi una vera e propria attività economica svolta in un immobile a destinazione abitativa, con possibili violazioni. Le principali violazioni possono essere di natura amministrativa, fiscale ma anche avere, in alcuni casi, dei profili urbanistici. Un aspetto che gli amministratori di condominio non possono assolutamente ignorare.

Caso pratico: quando il disagio diventa insostenibile
Un condominio segnala la presenza, nei periodi festivi, di oltre 25 gatti e 4 cani ospitati nello stesso appartamento e il continuo andirivieni di soggetti esterni al condominio che entrano dal portone portando i gatti con le loro trasportini abituali e che ne escono senza. I residenti lamentano rumori notturni continui, odori persistenti nei corridoi e nell’ascensore. Segnalano un utilizzo intensivo dell’ascensore per il continuo via vai di persone sconosciute ai condomini residenti e per lo smaltimento delle lettiere. Tutto ciò porta alla perdita costante dell’abituale tranquillità abitativa. In casi come questo, non è in discussione il diritto ad avere animali, ma l’impatto complessivo dell’attività sugli altri condomini.

COSA PUÒ FARE L’AMMINISTRATORE
L’amministratore di condominio ha il dovere di intervenire quando la convivenza viene compromessa. I passaggi operativi più efficaci, che possono essere utilizzati da tutti gli amministratori come un vademecum da adottare in situazioni del genere, sono:
1.         verifica puntuale del regolamento condominiale, verificando cosa è lecito e cosa non lo è;
2.         raccolta delle segnalazioni scritte dei residenti, la semplice telefonata non è probante e non se ne può tenere conto si deve invitare il condomino a inviare una mail con la segnalazione precisa;
3.         invio di una diffida formale al condomino interessato, quando si ricevono più segnalazioni scritte da parte di condomini diversi, uno solo non basta;
4.         coinvolgimento dell’assemblea per eventuali azioni successive, se la diffida non ha avuto riscontri positivi;
5.         segnalazione agli enti competenti, se necessario e da utilizzare come ultima fase nei casi in cui non si è ottenuto un riscontro positivo con l’utilizzo degli altri strumenti adottati.

L’amministratore non può rimanere inerte, ignorare il problema significa spesso lasciare degenerare il conflitto.

SI PUÒ VIETARE DEL TUTTO QUESTA ATTIVITÀ?
La risposta è articolata: Certamente sì, quando si viola il regolamento condominiale contrattuale, quando si producono immissioni intollerabili o si snatura la destinazione abitativa dell’immobile. Assolutamente no, quando l’ospitalità è sporadica e il numero di animali è limitato. In questi casi spesso non vi sono rumori, odori o disagi apprezzabili. Come spesso accade in ambito condominiale, è il caso concreto a fare la differenza.

Pertanto, anche se le pensioni “improvvisate” per animali in appartamento rappresentano un fenomeno in crescita, figlio di nuove esigenze sociali ed economiche. Tuttavia, il diritto del singolo non può trasformarsi in un disagio permanente per la collettività. Serve equilibrio, conoscenza delle norme e un intervento professionale da parte degli amministratori, chiamati oggi più che mai a svolgere un ruolo di mediazione e tutela della convivenza.

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di Mariolina Servino Art Director
chanel65.ms@gmail.com