Le spese per l’ascensore e le proposte di riforma

L’ascensore è uno dei temi di maggiore conflitto in un condominio su cui la legge potrebbe presto intervenire. Ecco come potrebbero cambiare le cose.

Tra le parti comuni del condominio, l’ascensore rappresenta da sempre uno dei principali terreni di conflitto tra i condomini sia per l’utilizzo che per la divisione ed il pagamento delle spese. Ed è anche per questo che la questione è finita più volte nei tribunali ed in Parlamento alla ricerca di norme le più chiari possibili per cercare di chiarire le cose in modo quindi da evitare scontri di vario tipo.

La proposta di modifica dell’articolo 1118 del codice civile, attualmente all’esame del Parlamento, sembra voler offrire una soluzione chiara partendo da un concetto nuovo: riconoscere espressamente che alcune cose comuni servono i condomini in misura diversa.

Tuttavia, una lettura attenta e realistica della norma impone una riflessione più profonda. La nuova formulazione rischia davvero di ridurre i conflitti oppure ne sposterà semplicemente l’asse?

Spese per l’ascensore: il nuovo principio

La proposta di legge stabilisce che: “il diritto sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare, salvo che si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa”.

Applicato all’ascensore il principio appare piuttosto semplice: chi abita ai piani alti lo utilizza quotidianamente mentre chi è al piano terra, soprattutto se titolare di un negozio, spesso non lo utilizza affatto. Da qui l’idea di rimodulare diritti (e indirettamente spese) in base all’utilità effettiva, cioè dal piano in cui si vive. Più alto è il livello, maggiore la spesa da pagare.

A una prima lettura, la norma sembra finalmente mettere ordine in una materia da sempre controversa. Tuttavia, nella pratica condominiale entra un nuovo problema:il concetto di “utilità potenziale”.

Ed è proprio su questo terreno che il rischio di nuovi conflitti diventa concreto.

Uso abituale e uso potenziale: il vero nodo della questione

Partiamo da esempi che possano portare a spiegare il concetto di “potenziale”. Molti condomini che non utilizzano quotidianamente l’ascensore perché residenti al piano terra o al primo piano possono averne comunque bisogno in determinate circostanze. Si pensi, ad esempio, a negozi o uffici al piano terra che devono accedere al tetto o al lastrico solare comune, alla manutenzione di antenne private, di pannelli solari di proprietà individuale o impianti tecnologici, oppure all’accesso a contatori idrici o locali tecnici comuni collocati a volte sotto il tetto. In tutti questi casi, lo strumento di cui stiamo parlando non è utilizzato regolarmente, ma rappresenta un mezzo necessario o quantomeno utile per l’esercizio di un diritto legittimo.

Si tratta quindi di “potenziale” utilizzo, cioè della possibilità che in questi casi anche chi ha immobili al piano terra possa utilizzare l’ascensore. Da qui la domanda chiave: questi condòmini devono contribuire alle spese come tutti gli altri o no?

La riforma, così come formulata, non risponde in modo univoco alla domanda ma, di sicuro, apre nuovi scenari. La distinzione tra uso concreto e uso potenziale rischia quindi di diventare il nuovo fronte del contenzioso condominiale.

Il ruolo del titolo è davvero superato?

La nuova formulazione dell’art. 1118 c.c. ridimensiona il ruolo del titolo, ma non lo elimina dal dibattito. Se dal titolo (atto di acquisto o regolamento contrattuale) risulta che anche i negozi o le unità al piano terra devono contribuire alle spese dell’ascensore, sarà davvero sufficiente invocare la “misura diversa” del servizio per escluderli?

Oppure il titolo continuerà a rappresentare un elemento interpretativo decisivo, soprattutto nei casi di uso potenziale strutturalmente necessario?

Rischio concreto: meno certezze, più discrezionalità

Il rischio reale della riforma non è tanto l’iniquità, quanto tre cose:

-l’aumento della discrezionalità interpretativa, cioè di quanto la nuova norma non essendo chiara al 100% possa essere interpretata in maniera diversa da un amministratore e soprattutto da un giudice civile terzo

– la difficoltà per un amministratore di offrire ai condòmini norme univoche

– e, da qui, il rischio che nascano nuove contestazioni da parte di chi vive nei piani alti verso i proprietari di immobili del piano terra

L’esempio

Un condominio è composto da negozi al piano terra, appartamenti ai piani superiori e locali tecnici e contatori collocati in copertura.

I negozi non utilizzano l’ascensore per l’attività quotidiana, ma devono accedervi per la manutenzione di impianti di loro proprietà. In questo caso, l’ascensore serve i negozi in misura diversa, ma non nulla. Escluderli completamente dal diritto (e dalle spese) sarebbe corretto? Oppure sarebbe più equo prevedere una partecipazione ridotta, ma non azzerata?

La modifica dell’articolo 1118 del codice civile, applicata all’ascensore condominiale, rappresenta senza dubbio un passo avanti sul piano dei principi, ma non risolve automaticamente la complessità della realtà condominiale.

Il rischio è quello di passare da una rigidità formale, a una flessibilità che richiederà da parte dell’amministratore grande competenza tecnica e capacità di mediazione tra i condòmini. In sintesi tra l’uso concreto, l’uso potenziale e la destinazione funzionale si dovrà ricorrere a valutazioni caso per caso, con tutti i rischi che ne conseguono.

La riforma, questa come ogni altra modifica, potrà ridurre i conflitti solo se accompagnata da criteri applicativi chiari e da una gestione condominiale consapevole da parte soprattutto dell’amministratore. In caso contrario, il rischio è che le tensioni tra i condòmini non diminuiscano, ma semplicemente cambino forma.

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di Lilly Falcone Responsabile gestione immobiliare
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it