Assicurazione contro catastrofi naturali e condomìni: polizza obbligatoria o dovere morale?

Nell’eco dei decreti e delle circolari, tra le pieghe di norme scritte più con la calce che con l’inchiostro, emerge una domanda che sempre più spesso viene sollevata da amministratori e condòmini: i condomìni devono avere un’assicurazione contro le catastrofi naturali? Polizza obbligatoria quindi o dovere morale?

La risposta, come spesso accade nel Paese degli azzeccagarbugli e degli assicuratori dai polsi stretti, è un “sì” che somiglia molto a un “non proprio”. O, più precisamente, un «non ancora». Per comprenderlo appieno, è necessario leggere tra le righe di un decreto apparentemente distante dal mondo condominiale, ma tutt’altro che innocuo.

Assicurazione di condominio contro catastrofi naturali: la norma

L’obbligo (per ora) non riguarda i condomìni, ma le imprese

Tutto parte dal decreto legge 15 settembre 2023, n. 123, convertito nella legge 13 novembre 2023, n. 162, che introduce – a partire dal 31 dicembre 2024 – un onere assicurativo obbligatorio per tutte le imprese iscritte al registro delle imprese: stipulare una polizza contro eventi catastrofali naturali (cosiddette polizze “NatCat”), a tutela dei propri beni materiali.

La norma, in apparenza semplice, nasconde però un’insidia: i condomìni non sono imprese e, in quanto tali, non sono tenuti a sottoscrivere questa polizza. Tuttavia, gli studi di amministrazione condominiale che operano in forma societaria (SRL, SNC, STP, ecc.), lo sono. E in quanto imprese, sono soggetti all’obbligo.

Cosa va assicurato? Solo i beni “propri” dell’impresa

Le polizze obbligatorie dell’assicurazione devono coprire:

• immobili ad uso produttivo, commerciale o professionale;
• arredi, impianti, attrezzature;
• archivi, sia cartacei che digitali;
• server, hardware, software, strumenti di lavoro, comprese le chiavi elettroniche condominiali.

È importante chiarire che l’onere non si estende ai beni gestiti dall’impresa, ma esclusivamente a quelli di proprietà della stessa.

Facciamo un esempio pratico per inquadrare meglio la questione.
Uno studio di amministrazione con sede in affitto che gestisce 50 condomìni, dovrà assicurare solo il proprio ufficio (anche se non di proprietà), gli arredi, i computer, gli archivi, e non gli immobili dei clienti. Ma se quell’archivio venisse distrutto da un’alluvione, la mancata polizza potrebbe avere conseguenze devastanti.

La norma non prevede attualmente sanzioni per chi non stipula la polizza. Tuttavia, specifica che l’impresa non assicurata non potrà accedere ad alcuna forma di aiuto pubblico in caso di evento catastrofale: né ristori, né misure di sostegno fiscale, né dilazioni contributive.

In altre parole, l’obbligo non è coercitivo, ma lo diventa per effetto delle conseguenze in caso di inadempimento:

Sei libero di non assicurarti. Ma se perdi tutto, perdi tutto davvero.

Esaminiamo adesso quali sono i rischi per l’amministratore di condominio?

Le implicazioni professionali non sono trascurabili. In caso di sinistro che colpisca la sede dello studio senza assicurazione, non vi è nessun indennizzo, nessun aiuto pubblico. Vi possono però essere possibili azioni di responsabilità da parte dei clienti per negligenza.

Un giudice, in sede civile, potrebbe valutare colposa l’omessa copertura assicurativa, soprattutto se la polizza risultava economicamente sostenibile e proporzionata al rischio.

Nel dedalo normativo italiano, la realtà è spesso sepolta tra le righe. Oggi, il condominio in sé non è soggetto all’obbligo NatCat, ma lo studio che lo amministra sì, se è un’impresa.

Ecco allora che l’assicurazione contro eventi catastrofali non è più un’opzione prudente, ma una responsabilità etica e manageriale. Chi amministra patrimoni immobiliari e conserva documentazione delicata deve comprendere che non tutelarsi non è una libertà, ma un’imprudenza.

In fondo, il vero obbligo non lo impone la legge, ma lo impone la statistica, la geografia e la cronaca. E il rischio, in Italia, non ha bisogno del citofono per entrare. Basta un piano terra, una frana o un’alluvione, un fiume in piena.

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di Gabrio Bacchini, scrittore e assicuratore
ga.brio@libero.it