Come gestire correttamente i sinistri in condominio

L’importanza strategica della gestione assicurativa, dalla segnalazione alla liquidazione finale

Nel mondo dell’amministrazione condominiale, il sinistro non è mai un semplice evento da annotare: rappresenta piuttosto una prova concreta di competenza gestionale, equilibrio comunicativo e padronanza tecnico-assicurativa. Tra i sinistri più frequenti – e apparentemente “banali” – troviamo i danni da spargimento d’acqua, che si rivelano spesso un terreno minato di conflitti tra condomini, contenziosi legali e incomprensioni con le compagnie assicurative.

Gestire un sinistro in modo corretto non significa soltanto “aprire una pratica”: vuol dire affrontare un processo complesso, strutturato e delicato, che richiede metodo, tempestività e un’attenta documentazione.

LA GESTIONE DEL SINISTRO IN CONDOMINIO

Tutto inizia con la ricezione della segnalazione del danno. È in questo momento che l’amministratore deve attivarsi per redigere una denuncia dettagliata da inviare alla compagnia assicurativa. Non basta una comunicazione sommaria: occorrono fotografie, video, testimonianze, relazioni tecniche preliminari. Una denuncia imprecisa può compromettere in modo irreversibile l’esito della richiesta risarcitoria.

Vediamo un esempio pratico. Un condomino segnala un’infiltrazione nel soffitto del proprio bagno. L’amministratore, anziché limitarsi a inoltrare una breve e-mail alla compagnia, raccoglie documentazione fotografica, relazioni dell’idraulico e testimonianze degli altri condomini. Questo consente al perito di identificare con precisione la causa e al perito di parte, se nominato, di sostenere efficacemente le ragioni del condominio.

L’individuazione della causa è un passaggio determinante.Non tutti i danni da acqua sono uguali: rigurgito, rottura di una tubazione, infiltrazioni dalla copertura, occlusione, rottura di un flessibile privato. Ciascuna causa può ricadere sotto una garanzia diversa prevista dalla polizza, con implicazioni rilevanti sia per il risarcimento sia per la responsabilità.

Ma quali sono le tempistiche e il contenuto che una corretta denuncia deve contenere?La denuncia deve essere inoltrata entro i termini previsti dalla polizza – in genere 3 o 5 giorni lavorativi dalla scoperta del sinistro – e deve includere necessariamente una serie di dati: data e ora del sinistro, dinamica dell’evento, descrizione dei danni, prime stime economiche,nominativi dei danneggiati e recapiti per il sopralluogo.

Ricevuta la denuncia, la compagnia incarica un perito. È questo il momento in cui si gioca la vera “partita”. Il danneggiato – e l’amministratore in sua rappresentanza – deve farsi trovare preparato, con documenti tecnici che dimostrino la causa del danno, preventivi di ripristino, fotografie, e, se necessario, una perizia di parte. La perizia ha un ruolo cruciale nella liquidazione del sinistro.

In molte polizze “Globale Fabbricati”, è prevista anche la copertura delle spese del perito di parte, elemento spesso poco noto ma strategico nei casi di disaccordo con il perito della compagnia.

Una precisazione importante da fare è che la polizza “Globale Fabbricati” copre il fabbricato nel suo insieme, senza distinzione tra parti comuni e parti private, o tra tubazioni orizzontali e verticali. Questo principio può evitare inutili contenziosi tra condomini se ben spiegato e gestito dall’amministratore.

A seguito del sopralluogo, il perito redige una relazione tecnica contenente la propria valutazione e una proposta di liquidazione. Se l’evento rientra nella copertura assicurativa, si procede con l’indennizzo.

L’amministratore deve firmare l’atto solo se pienamente d’accordo con quanto riportato. In caso contrario, è possibile aprire un dialogo con il perito per ottenere chiarimenti o integrazioni.

ESEMPIO PRATICO

Vediamo un esempio pratico. In un condominio con infiltrazioni da copertura, la compagnia propone un risarcimento parziale ritenendo che parte dei danni sia dovuta a scarsa manutenzione. L’amministratore, con l’ausilio di un tecnico di parte, dimostra l’esistenza di regolari interventi conservativi, ottenendo così un’integrazione della somma liquidata.

Gestire un sinistro assicurativo in ambito condominiale non è una mera formalità amministrativa. È un’occasione – talvolta stressante – nella quale l’amministratore ha l’opportunità di dimostrare il proprio valore: nella comunicazione con i condomini, nel confronto con tecnici e periti, nella padronanza delle clausole contrattuali e nella risoluzione dei conflitti. La corretta gestione di un sinistro rappresenta un banco di prova professionale per l’amministratore del condominio.

Ogni infiltrazione, ogni danno da gelo, ogni guasto improvviso può trasformarsi, se ben gestito, da problema a testimonianza di una buona amministrazione. E questo è ciò che i condomini ricorderanno.

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