Installare un ascensore in condominio, a chi spettano e come si ripartiscono le spese?

Installare un ascensore serve non solo per anziani, persone con disabilità o famiglie con bambini, ma anche per aumentare il valore di un immobile.

In molti condomini storici l’installazione di un ascensore in condominio rappresenta una delle innovazioni più richieste e discusse nella vita condominiale. Non è soltanto un investimento tecnico o economico, ma un gesto di civiltà, inclusione e valorizzazione immobiliare. Tuttavia, dietro a ogni buona intenzione si nasconde un tema cruciale: come ripartire correttamente le spese di installazione e gestione dell’ascensore condominiale.

In questo approfondimento analizziamo, passo dopo passo, motivazioni, normativa, criteri di riparto e procedure operative, per offrire agli amministratori e ai condomini una guida completa, aggiornata e conforme alla giurisprudenza più recente.

L’origine della decisione di realizzare un ascensore in condominio nasce quasi sempre da una necessità concreta e da una possibilità tecnica e collettiva.
Le esigenze più comuni sono legate alla presenza di anziani, persone con disabilità o famiglie con bambini, che vivono quotidianamente il disagio di salire più piani senza un sistema di sollevamento. Ma c’è anche un secondo motivo, più “razionale”: aumentare il valore dell’immobile e la sua competitività sul mercato.

Un condominio dotato di ascensore, infatti, può vedere crescere il valore degli appartamenti anche del 10-15%, secondo le stime delle principali agenzie immobiliari. In questo senso, la motivazione empatica e quella economica coincidono: montare un ascensore significa migliorare la qualità della vita e tutelare il valore patrimoniale del bene comune.

Tuttavia, la decisione richiede equilibrio: tra chi ha necessità immediata e chi teme un costo troppo elevato. È compito dell’amministratore aiutare i condomini a comprendere che l’ascensore non è un lusso, ma un diritto di accessibilità.

Quando nasce l’idea di realizzare un ascensore condominiale, l’amministratore può adottare due approcci distinti:

1. l’iniziativa parte da un condomino o da un gruppo di condomini che avanza una richiesta formale. È la modalità più comune nei condomini più datati, spesso privi di ascensore.
2. è l’amministratore stesso o il consiglio condominiale a proporre l’intervento come parte di un piano di valorizzazione e riqualificazione. In tal caso, l’ascensore diventa un progetto condiviso e programmato, magari insieme ad altri lavori straordinari.

In entrambi i casi, la fase di preparazione tecnica e informativa è fondamentale. Prima dell’assemblea, è bene predisporre:

• studio di fattibilità tecnico-strutturale;
  • preventivi dettagliati da più imprese;
  • aggiornamento della tabella millesimale;
  • prospetto di ripartizione spese e simulazione delle quote.

Un’assemblea informata è un’assemblea più serena. La trasparenza previene i conflitti e facilita la partecipazione, anche da parte di chi inizialmente si mostra contrario.

Il tema della ripartizione delle spese per l’ascensore condominiale trova fondamento nel codice civile, in particolare negli articoli 1120, 1123 e 1124.
Vediamoli in sintesi operativa.

Articolo 1120 c.c. – Innovazioni

Regola le innovazioni che migliorano l’uso o il valore dell’edificio, come l’installazione di un ascensore.
Se l’intervento mira al superamento delle barriere architettoniche, la legge agevola la delibera con maggioranze più basse (maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi).
L’assemblea, quindi, può deliberare anche se alcuni condomini sono contrari.

Articolo 1123 c.c. – Criterio generale di riparto

Stabilisce che le spese devono essere ripartite in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione.
Questo criterio si applica all’installazione ex novo dell’ascensore, poiché l’impianto costituisce una nuova parte comune a beneficio dell’intero condominio.

Articolo 1124 c.c. – Scale e ascensori già esistenti

Si applica ai casi di manutenzione, sostituzione o adeguamento di un impianto già presente.
In tal caso, la spesa va divisa:

• 50% in base al valore millesimale delle unità immobiliari;
  • 50% in base all’altezza del piano dal suolo, poiché chi abita ai piani superiori ne beneficia maggiormente.

La giurisprudenza e la prassi amministrativa hanno chiarito che tutti i condomini partecipano alla spesa se l’impianto serve l’intero edificio. Esistono, però, alcune eccezioni e situazioni particolari:

• Appartamenti al piano terra con accesso autonomo: possono essere esonerati, se non traggono alcun beneficio dall’impianto.
  • Locali commerciali: se hanno ingresso indipendente e non usano l’ascensore, possono essere esclusi dal pagamento.
  • Condominio parziale: se solo alcuni condomini partecipano all’opera, si costituisce un “condominio minore” (art. 1117-bis c.c.), e solo i partecipanti sostengono i costi.

Esempio pratico: In un condominio di sei piani con 10 unità immobiliari, il costo totale dell’installazione è di 60.000 €. Se l’intervento serve tutti, ciascun condomino contribuisce in base ai millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.). Se invece partecipano solo i condomini dal secondo piano in su, il costo si divide solo tra loro, creando un condominio parziale.

Un criterio adeguato è quello che tiene conto del beneficio effettivo e che viene approvato con una delibera chiara e motivata. Un criterio sconsigliabile è quello imposto senza discussione o applicato in modo arbitrario: causa tipica di impugnazioni e liti condominiali.

Le operazioni corrette da eseguire nelle varie fasi sono:

Fase 1 – Verifica tecnica e analisi preliminare

• Accertare se l’edificio può ospitare l’ascensore (spazio nel vano scale, cortile interno, esterno facciata).
  • Richiedere studi di fattibilità e preventivi.
  • Verificare eventuali vincoli urbanistici o paesaggistici.
  • Controllare il regolamento condominiale e le tabelle millesimali.

Fase 2 – Convocazione dell’assemblea

• Inserire all’ordine del giorno: “Installazione ascensore condominiale – approvazione progetto e ripartizione spese”.
  • Allegare alla convocazione: preventivi, simulazione di riparto, quadro normativo (artt. 1120, 1123, 1124 c.c.).
  • Spiegare in modo chiaro il beneficio collettivo, anche per chi abita ai piani inferiori.

Fase 3 – Delibera e maggioranze

• Se l’ascensore è un’innovazione (installazione ex novo), la delibera richiede la maggioranza degli intervenuti e almeno 666,66 millesimi (art. 1120 c.c.). In caso di abbattimento delle barriere architettoniche scende a 500 millesimi.
  • Se si tratta di manutenzione, basta la maggioranza semplice (art. 1136 c.c.).
  • La delibera deve specificare: importo complessivo, modalità di riparto, termini di pagamento e ditta esecutrice.

Fase 4 – Esecuzione e contabilità

• L’amministratore tiene una contabilità separata per l’intervento.
  • Al termine, redige un rendiconto consuntivo dettagliato.
  • Dalla consegna dell’impianto, le spese di gestione e manutenzione seguiranno il criterio dell’art. 1124 c.c.

Fase 5 – Opzioni integrative

• Rateizzazione del costo per favorire la sostenibilità economica.
  • Detrazioni fiscali per l’eliminazione delle barriere architettoniche o altre presenti al momento dell’esecuzione dei lavori.
  • Installazione per gruppi parziali con riparto dedicato, se l’impianto serve solo alcuni condomini.

L’ascensore in condominio non è soltanto un impianto meccanico: è uno strumento di inclusione, dignità e valore immobiliare. Un amministratore attento non deve limitarsi a citare la norma, ma saperla spiegare e contestualizzare: ogni decisione condominiale è anche un esercizio di equità.

La chiave del successo sta in tre elementi:

1. Trasparenza nella comunicazione e nei preventivi.
2. Chiarezza normativa e corretta applicazione dei criteri di riparto.
3. Partecipazione informata dei condomini.

Solo così l’ascensore diventa non un motivo di conflitto, ma un simbolo di progresso e di comunità condominiale evoluta.

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di Andrea Pagliaroli, ascensorista
keylift.italia@gmail.com