Lavori straordinari, il fondo speciale si può usare per le spese condominiali?

Se i lavori straordinari deliberati non partono o avanza denaro nel fondo, si può usare la cassa per pagare i fornitori o le spese ordinarie? Cosa dicono i tribunali

Accade più spesso di quanto si pensi: l’assemblea condominiale approva lavori straordinari – rifacimento del cortile, sistemazione del tetto o della facciata – e costituisce il relativo fondo speciale, come prevede l’art. 1135, comma 1, n. 4 del codice civile. Tutti i condomini versano la propria quota. Poi, però, i lavori non partono mai. Passano mesi, anzi anni, e nessuno sceglie l’impresa né si parla più dell’intervento. Cosa accade, allora, a quelle somme accantonate? I condomini possono riaverle indietro? E soprattutto: l’amministratore può utilizzarle per pagare le spese ordinarie?

Il fondo lavori è “vincolato”: non può essere toccato

Il codice civile è chiaro: il fondo speciale per lavori straordinari ha una destinazione vincolata. Significa che quelle somme possono essere utilizzate solo per i lavori deliberati e non per altre finalità, nemmeno in via temporanea. L’amministratore non può, ad esempio, prelevarle per pagare fornitori o bollette del condominio, neppure se intende “reintegrarle più avanti”.

La Corte di Cassazione ha ribadito che il fondo speciale “ha carattere di destinazione vincolata” e che l’amministratore non può disporne liberamente.
In caso contrario, si configura una grave irregolarità contabile, con conseguenze anche pesanti: revoca giudiziale dell’amministratore e responsabilità personale per il reintegro delle somme distratte.

Se i lavori non vengono più realizzati: serve una nuova delibera

Quando i lavori restano lettera morta per anni, la delibera originaria perde efficacia sostanziale. In assenza di esecuzione e dopo un lungo periodo d’inerzia, si presume venuto meno l’interesse dell’assemblea all’attuazione della decisione.

Lo ha precisato il Tribunale di Roma:“Se l’assemblea, dopo aver deliberato un intervento straordinario, non ne dispone l’esecuzione per un periodo prolungato, deve ritenersi cessato l’interesse concreto alla realizzazione della decisione”.

In questi casi, l’assemblea può e deve riunirsi nuovamente per decidere se:

• revocare la vecchia delibera dei lavori mai eseguiti;
• disporre la restituzione delle somme accantonate nel fondo speciale, proporzionalmente ai versamenti effettuati.

L’amministratore che utilizza il fondo per altre spese rischia grosso

Se l’amministratore usa le somme del fondo per coprire spese ordinarie (luce scale, pulizie, manutenzioni, assicurazione, ecc.), commette una violazione dell’art. 1129, comma 12 del codice civile, che qualifica come grave irregolarità:

• l’uso improprio dei fondi condominiali,
• la mancata separazione contabile delle somme destinate a specifiche finalità.

Questo comportamento può comportare:

• revoca giudiziale su richiesta di un solo condomino;
• obbligo di restituzione immediata delle somme;
• e, nei casi più gravi, denuncia per appropriazione indebita (art. 646 c.p.).

Come ottenere la restituzione delle somme

I condomini non possono pretendere la restituzione in modo individuale o diretto: serve una delibera assembleare che disponga formalmente la revoca del fondo e la ripartizione delle somme. Se l’amministratore si rifiuta di convocare l’assemblea o non esegue la decisione, i condomini possono:

1. diffidarlo per iscritto (raccomandata A/R o PEC);
2. e, in caso di persistente inadempienza, ricorrere al giudice per ottenerne la revoca e la condanna alla restituzione.

 Esempio pratico

Un condominio di 10 appartamenti delibera nel 2019 il rifacimento del cortile per un importo di 40.000 euro, costituendo il relativo fondo. Ciascun condomino versa 4.000 euro. Nei cinque anni successivi, i lavori non vengono mai avviati e l’amministratore utilizza le somme per pagare fornitori e bollette, assicurando che “saranno rimpiazzate presto”.

Nel 2025, l’assemblea – su richiesta dei condomini – revoca la vecchia delibera dei lavori e dispone la restituzione delle quote versate. A quel punto, l’amministratore deve restituire le somme o, se le ha già spese, reintegrarle personalmente. Il suo comportamento costituisce una grave irregolarità e può portare alla revoca giudiziale.

Cosa fare se succede nel tuo condominio

1. Chiedi la convocazione dell’assemblea per verificare la situazione contabile del fondo lavori.
2. Proponi la revoca della vecchia delibera se i lavori non sono stati mai eseguiti.
3. Vota la restituzione delle somme o la loro destinazione a nuovi interventi.
4. Se l’amministratore si rifiuta o utilizza i fondi impropriamente, richiedine la revoca e valuta l’azione legale per la restituzione.

Il fondo lavori non è una “riserva di cassa”, ma un contenitore vincolato a uno scopo preciso. Quando lo scopo viene meno – perché i lavori non vengono più eseguiti – le somme devono essere restituite ai legittimi proprietari. E l’amministratore che se ne serve come se fossero fondi liberi viola la legge e la fiducia dei condomini.

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di Lilly Falcone Responsabile gestione immobiliare
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it