Serve un registro unico degli amministratori di condominio

Oggi non esiste un albo o un registro unico che consentano ai cittadini di verificare le qualifiche del proprio amministratore.

La gestione condominiale costituisce oggi un settore di primaria importanza per il sistema abitativo e sociale del nostro Paese. Nonostante oggi il condominio con gli immobili produca circa un decimo del PIL e nonostante oggi abiti in condominio oltre il 60% deli italiani, non c’è una regolamentazione idonea che tuteli da un lato i proprietari degli immobili in condominio e dall’altro i professionisti della amministrazione condominiale.

In Italia, la maggior parte dei cittadini vive in immobili in condominio: ciò rende l’attività di amministrazione una funzione non soltanto privata, ma anche di rilevante interesse pubblico. Ma non perché si voglia caricare la figura dell’amministratore di condominio di compiti complessi ed a volte impossibili ma è opportuno ricordare che tale figura oggi non ha una identità chiara e concreta dal punto di vista giuridico.

Occuparsi della gestione del bilancio e della contabilità condominiale con la cura della manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili, l’adempimento degli obblighi fiscali, l’attuazione delle delibere assembleari, la mediazione dei rapporti tra i condomini, la gestione delle pratiche edilizie e di sicurezza non è qualcosa che può passare attraverso chiunque. Questi compiti incidono direttamente sul patrimonio immobiliare, sulla sicurezza delle persone e sulla qualità della convivenza sociale. Appare perciò del tutto evidente che qualcosa il legislatore dovrà farlo.

La normativa vigente (art. 71-bis disp. att. c.c., introdotto con la legge n. 220/2012) prevede specifici requisiti soggettivi e formativi per l’esercizio dell’attività di amministratore. Tuttavia, a oggi, non esiste un registro unico nazionale che consenta di censire e monitorare in maniera trasparente e completa i professionisti che operano nel settore.

L’istituzione di un registro nazionale degli amministratori di condominio servirebbe a garantire ai condomini la possibilità di verificare in tempo reale che il proprio amministratore sia in possesso dei requisiti di legge e sia in regola con l’aggiornamento professionale obbligatorio. E allo stesso tempo ad assicurare la gestione del patrimonio immobiliare – che in Italia costituisce la principale forma di ricchezza delle famiglie – da parte di soggetti qualificati e monitorati. Sicuramente il registro unico potrebbe fornire uno strumento ufficiale e pubblico che consenta di distinguere gli amministratori regolarmente abilitati da coloro che operano senza i necessari requisiti.

Un registro unico è fondamentale per contrastare fenomeni di abusivismo, improvvisazione e gestione irregolare dei condomini, che rappresentano un rischio concreto per cittadini e istituzioni. Sarebbe utile che al fianco delle associazioni di categoria degli amministratori di condominio si unissero tutte le associazioni della proprietà immobiliare e degli inquilini per arrivare a un unico obiettivo che è la tutela degli abitanti dei condomini

Ma l’obiettivo principale delle associazioni di categoria è quello di valorizzazione e professionalizzazione della categoria. Riconoscere l’attività di amministratore come professione strutturata, dotata di un registro ufficiale e di regole condivise sarebbe più utile per combattere i fenomeni di esercizio abusivo della professione. Sicuramente aiuterebbe a elevare il prestigio e la credibilità della professione, rafforzando la fiducia dei cittadini e delle istituzioni.

In questa partita non potranno sottrarsi le istituzioni che dovrebbero avere il controllo e il monitoraggio dell’intero comparto condominiale. Ciò potrebbe consentire allo Stato e agli enti preposti di avere una mappa completa e aggiornata degli amministratori operanti sul territorio nazionale e favorire la raccolta di dati statistici utili alla programmazione di politiche abitative e fiscali sotto l’agevolazione di eventuali procedimenti disciplinari o verifiche in caso di irregolarità.

Non di poco conto sarebbe anche un ruolo fondamentale quello del registro che potrebbe integrarsi con le piattaforme digitali della pubblica amministrazione (Agenzia delle Entrate, Catasto, INPS, ENEA per i bonus edilizi, ecc.) semplificando le comunicazioni obbligatorie e velocizzare i procedimenti fiscali e burocratici connessi alla gestione condominiale.

La domanda che molti operatori del settore si pongono è da chi dovrebbe essere gestito tale registro. Alcune associazioni avevano proposto la gestione di tale registro alle camere di commercio, proposta da più parti bocciata per via dell’inquadramento dei professionisti solo come figure non professionali al pari di avvocati, ingegneri, geometri, ecc… Il registro dovrebbe essere istituito con legge dello Stato e gestito da un ente pubblico o da un’autorità indipendente sotto la vigilanza del ministero della Giustizia o, in alternativa, del ministero delle Infrastrutture e dei trasporti.

L’idea generale della categoria è che il registro abbia una natura digitale: una piattaforma telematica accessibile online, semplice da consultare per i cittadini e aggiornata in tempo reale e che sia accessibile a tutti. I condomini ma anche fornitori o enti dovrebbero poter verificare gratuitamente i dati essenziali relativi all’amministratore (nome, iscrizione, eventuali provvedimenti disciplinari).

Punto cardine dell’iscrizione dei professionisti del settore condominiale è l’aggiornamento periodico: ogni amministratore iscritto avrebbe l’obbligo di aggiornare i propri dati e di comunicare il completamento della formazione continua così come previsto dal DM 140/2014.

La vera novità sarebbe il sistema sanzionatorio: l’omessa iscrizione o l’iscrizione irregolare comporterebbe l’impossibilità di assumere incarichi di amministrazione e, nei casi più gravi, sanzioni pecuniarie. Il registro si dovrebbe in ogni caso con enti privati come con le associazioni di categoria, che già oggi raccolgono elenchi di amministratori, garantendo uniformità e ufficialità a livello nazionale.

Per i condomini significa maggiore sicurezza, certezza nella scelta dei professionisti, tutela da irregolarità mentre per gli amministratori significa riconoscimento pubblico della professione, maggiore credibilità, opportunità di crescita e qualificazione.

Per lo Stato il registro sarebbe il miglior strumento di controllo, prevenzione degli abusi, raccolta dati affidabile, semplificazione delle procedure. Un registro unico nazionale comporterebbe alcune difficoltà per la categoria come gli oneri organizzativi e gestionali, ma anche il rischio di eccessiva burocratizzazione e soprattutto la necessità di coordinamento con le associazioni di categoria. Tuttavia, tali criticità possono essere superate adottando una piattaforma digitale centralizzata, riducendo al minimo i costi di gestione e sfruttando tecnologie già utilizzate in ambito pubblico (ad es. SPID, PagoPA, Anagrafe Nazionale della Popolazione Residente).

L’istituzione di un Registro Unico Nazionale degli Amministratori di Condominio si configura come una misura ormai necessaria e opportuna per poter garantire maggiore trasparenza e tutela effettiva dei cittadini. Allo stesso tempo il riconoscimento della professionalità degli amministratori con il rafforzamento della legalità nel settore condominiale e una maggiore semplificazione delle procedure amministrative.

Il condominio, quale forma abitativa prevalente in Italia, merita strumenti adeguati a garantire una gestione qualificata e sicura. L’amministratore, da semplice figura di supporto, è oggi un professionista a tutti gli effetti, e come tale deve poter contare su un sistema di regole chiare e condivise.

L’adozione di un registro unico nazionale rappresenterebbe quindi non solo un passo avanti per la categoria, ma anche una misura di garanzia per milioni di cittadini italiani che vivono in condominio e affidano a questa figura la cura del proprio bene più prezioso: la casa.

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di Isidoro Tricarico, avvocato, presidente del Centro Studi Oggicondominio.
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