Infiltrazioni dal lastrico solare: il condomino danneggiato paga la riparazione?

Una sentenza della Corte di Cassazione chiarisce definitivamente il tema delle infiltrazioni e di chi debba ripagare il danno.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28528 del 28 ottobre 2025, interviene nuovamente su una delle questioni più controverse nella gestione condominiale: la ripartizione delle spese per la riparazione del lastrico solare in uso o proprietà esclusiva e il rapporto tra obbligo contributivo e responsabilità risarcitoria in caso di infiltrazioni. La pronuncia chiarisce definitivamente un punto che, nella prassi, genera frequentemente contenzioso assembleare: il condomino proprietario dell’unità sottostante, pur essendo danneggiato dalle infiltrazioni, è comunque tenuto a contribuire alle spese di rifacimento del lastrico? La risposta della suprema corte è netta: sì, l’obbligo di contribuzione permane, anche in presenza di un diritto al risarcimento.

La decisione si innesta su due disposizioni cardine del codice civile, l’articolo 1126 codice civile che disciplina la ripartizione delle spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico solare di uso o proprietà esclusiva e l’articolo 2051 codice civile che disciplina la responsabilità per danni cagionati da cose in custodia.

Art. 1126 c.c.: criterio legale di riparto. La norma stabilisce che 1/3 della spesa grava sul titolare dell’uso o della proprietà esclusiva del lastrico e i 2/3 della spesa gravano sui condòmini le cui unità immobiliari sono sottostanti al lastrico, in proporzione ai millesimi. Si tratta di un’obbligazione propter rem, che discende dalla titolarità del diritto reale sull’unità immobiliare coperta.

Art. 2051 c.c.: responsabilità da custodia. In caso di infiltrazioni, il proprietario o utilizzatore esclusivo del lastrico può essere chiamato a rispondere dei danni quale custode del bene, salvo prova del caso fortuito. Il principio affermato dalla Cassazione n. 28528/2025 opera una distinzione fondamentale tra il piano risarcitorio (responsabilità per danni) e il piano contributivo (ripartizione delle spese di rifacimento).

IL NODO LEGALE

Il condomino proprietario dell’unità sottostante, che abbia subito infiltrazioni, mantiene il diritto al risarcimento del danno, ma non è esonerato dall’obbligo di contribuire ai due terzi delle spese di riparazione del lastrico ai sensi dell’art. 1126 c.c.. La corte chiarisce che la qualità di “terzo danneggiato” non elimina la natura propter rem dell’obbligo contributivo. L’obbligazione nasce dalla funzione di copertura esercitata dal lastrico e non dall’illecito.

La sentenza ribadisce inoltre un principio già consolidato: la partecipazione ai due terzi delle spese riguarda esclusivamente i proprietari delle unità immobiliari effettivamente coperte dal lastrico interessato. Non tutti i condomini, dunque, sono coinvolti, ma solo quelli collocati in “proiezione verticale”.

Questo aspetto è determinante nella pratica amministrativa, poiché impone una verifica tecnica precisa delle superfici interessate e un corretto calcolo delle quote millesimali riferite alle sole unità sottostanti.

La sentenza n. 28528/2025 consolida definitivamente tale impostazione, chiarendo espressamente che non vi è alcuna compensazione automatica tra contributo alle spese e diritto al risarcimento. Dal punto di vista sistematico, la decisione appare coerente con il principio secondo cui il riparto delle spese condominiali non dipende dalla colpa, ma dalla funzione e utilità del bene.

La pronuncia impone particolare attenzione in fase di gestione assembleare. L’amministratore dovrà distinguere chiaramente tra delibera di riparto delle spese e gestione del sinistro. Dovrà applicare rigidamente il criterio dell’art. 1126 c.c., evitare esenzioni improprie a favore del condomino danneggiato e gestire separatamente l’eventuale azione risarcitoria.

Un’errata ripartizione potrebbe esporre la delibera ad impugnazione per violazione di legge.

CASO CONCRETO E DIVISIONE DELLE SPESE

Un condominio è composto da un lastrico solare di proprietà esclusiva del Sig. Rossi e da due appartamenti sottostanti di proprietà dei Sigg. Bianchi e Verdi. Costo rifacimento impermeabilizzazione: 30.000 euro la cui ripartizione per 10.000 euro (1/3) sarà a carico di Rossi e per i restanti 20.000 euro (2/3) ripartiti tra Bianchi e Verdi in proporzione ai millesimi.

Supponiamo che l’appartamento di Bianchi abbia subito infiltrazioni con danni per 8.000 euro. Secondo la Cassazione, Bianchi contribuisce comunque alla quota dei due terzi, può però agire per il risarcimento del danno contro il custode del lastrico. I due rapporti giuridici restano autonomi.

La sentenza n. 28528/2025 offre un chiarimento di grande rilevanza pratica, separa nettamente obbligo contributivo e responsabilità risarcitoria, tutela la coerenza sistematica dell’art. 1126 c.c. e riduce ambiguità interpretative che spesso alimentano conflitti condominiali.

Per gli amministratori si tratta di una pronuncia che rafforza la necessità di rigore tecnico nella gestione delle spese relative ai lastrici solari. Sul piano sociale, la decisione richiama anche un principio di equità sostanziale: la funzione di copertura genera utilità strutturale, e l’utilità comporta contribuzione, indipendentemente dall’eventuale danno subito.

In un settore in cui la conflittualità è spesso alimentata da percezioni soggettive di ingiustizia, questa sentenza rappresenta un punto fermo di certezza giuridica.

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Battista Praino Amministratore

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