Lastrico solare in uso esclusivo: stop alle concessioni a terzi senza unanimità

La Cassazione (Sent. 20548/2025) ribadisce i limiti ai poteri dell’usuario sul lastrico solare: serve il consenso di tutti i condomini

La gestione del lastrico solare ad uso esclusivo è uno dei temi che più spesso genera incertezze tra amministratori, proprietari e operatori immobiliari. La recente sentenza n. 20548 del 21 luglio 2025 della Corte di Cassazione offre ora un chiarimento decisivo: chi dispone dell’uso esclusivo non può concedere tale spazio a soggetti terzi senza l’unanimità dei condomini. Si tratta di un principio destinato a incidere su numerose situazioni concrete—dalle installazioni tecnologiche alle locazioni commerciali—con ricadute dirette sulla responsabilità degli amministratori e sulla validità degli atti.

Questo articolo ricostruisce il contenuto della decisione seguendo lo schema richiesto e integrandolo con un quadro normativo, criteri di valutazione e procedure operative. Nel lavoro quotidiano di chi gestisce o vive il condominio, il lastrico solare genera aspettative diverse e spesso conflittuali:

• il condomino con uso esclusivo lo vive come “quasi proprietà”;
• gli altri condomini temono abusi, installazioni non autorizzate, rischi tecnici o legali;
• l’amministratore si trova a mediare senza sempre avere indicazioni chiare.

La Cassazione interviene per riportare equilibrio, offrendo una guida affidabile in situazioni che, se gestite male, possono sfociare in contenziosi, richieste di risarcimento e invalidità degli accordi. Il messaggio è semplice e rassicurante: la parte comune resta comune, anche quando un singolo condomino gode di un uso privilegiato. La sentenza chiarisce due elementi fondativi:

a) Informazione generale: la natura del lastrico solare

Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo, è e rimane parte comune (art. 1117 c.c.). L’uso esclusivo non modifica la natura del bene.

b) Informazione specifica: limiti all’usuario

Il condomino che ha l’uso esclusivo può godere del lastrico solare ma non può disporne verso terzi senza il consenso unanime degli altri comproprietari. Questo limite emerge dall’art. 1108, comma 3, c.c., che richiede l’unanimità per gli atti dispositivi sulle parti comuni.

Il principio è rafforzato dal richiamo alle sezioni unite 28972/2020: l’uso esclusivo non è un diritto reale autonomo e non può “svuotare” la comproprietà condominiale. Questa sentenza è importante perché offre stabilità interpretativa dopo anni di oscillazioni. La Corte richiama la necessità di proteggere la cosa comune da atti che incidono sul suo valore o sulla sua funzione, impedendo che l’uso esclusivo si trasformi, di fatto, in proprietà privata.

Per agevolare una maggiore comprensione a tutti, anche ai non addetti ai lavori faccio degli esempi applicativi tipici e nei quali ci possiamo trovare di frequente:

• contratto con società telefonica per installare antenne → serve unanimità
• locazione del lastrico per eventi commerciali → serve unanimità
• concessione a terzi per installare pannelli fotovoltaici → serve unanimità

La sentenza permette al lettore di distinguere con chiarezza tra ciò che è consentito e ciò che non lo è. Vediamo adesso quando l’usuario, cioè chi ha l’uso esclusivo del bene, può agire liberamente e invece quando non lo può fare:

L’usuario può agire liberamente quando utilizza personalmente il lastrico solare, colloca arredi temporanei, fioriere, piccoli gazebo removibili, realizza opere leggere che non incidono sulla stabilità o destinazione e non introduce terzi nella gestione del bene. Queste attività sono coerenti con l’art. 1102 c.c., che consente un uso più intenso purché non lesivo.

L’usuario non può agire liberamente quando concede il lastrico solare a soggetti terzi, permette installazioni tecnologiche da parte di società esterne; stipula contratti che generano reddito, servitù o diritti permanenti, altera stabilmente l’assetto della cosa comune. In questi casi l’atto non è un semplice “uso”, ma una disposizione del bene comune, vietata senza unanimità.

Quindi, ogni volta che c’è un terzo, c’è unanimità. Ogni volta che l’atto altera in modo stabile la cosa comune, c’è unanimità.

È un criterio semplice, affidabile e perfettamente in linea con la sentenza. Di seguito diamo una procedura chiara per amministratori, tecnici e proprietari.

Procedura operativa

1. Verifica del titolo, individuare se l’uso esclusivo deriva da regolamento contrattuale, atto notarile o sentenza.

2. Classificazione della richiesta

– Uso personale → valutazione normale (art. 1102 c.c.)

– Uso da parte di terzi → unanimità necessaria

– Installazioni/impianti → unanimità necessaria

3. Convocazione assembleare

Ordine del giorno consigliato: “Richiesta di concessione a terzi del lastrico solare ad uso esclusivo – delibera unanime ai sensi dell’art. 1108 c.c.”

4. Delibera e formalizzazione:

– In caso di unanimità:verbalizzare con precisione, stipulare contratto dettagliato, valutare trascrizione nei registri immobiliari.

– In caso di mancata unanimità: informare il condomino che non può procedere, indicare le alternative disponibili.

5. Opzioni alternative per il condomino

– utilizzare direttamente il bene senza interventi di terzi;

– proporre un progetto condominiale collettivo (es. fotovoltaico condiviso);

– chiedere la modifica del regolamento (sempre all’unanimità).

Esempio pratico finale

Una società di telecomunicazioni propone al condomino con uso esclusivo del lastrico un contratto di 15 anni per l’installazione di antenne 5G.
Il condomino firma l’accordo e lo presenta all’amministratore per “presa d’atto”.

L’amministratore, sulla base della sentenza 20548/2025:

1. verifica la natura di parte comune del lastrico;
2. richiama l’art. 1108, comma 3, c.c.;
3. convoca assemblea straordinaria;
4. informa che senza unanimità il contratto è nullo;
5. suggerisce alternative: progetto condominiale, revisione del contratto, valutazione di sicurezza.

Risultato: il condominio evita una potenziale causa, responsabilità civili e costi di smontaggio.

La sentenza n. 20548/2025 rappresenta oggi il riferimento più affidabile per chi si occupa di condominio.
Rafforza il principio che l’uso esclusivo non equivale a proprietà e protegge l’integrità delle parti comuni, evitando che accordi unilaterali pregiudichino gli altri condomini.

Per gli amministratori professionisti, la decisione fornisce una bussola chiara: quando entra in gioco un terzo, l’assemblea deve essere unanime. Per gli operatori del mercato, invita a una due diligence più attenta e a contratti più trasparenti. Per i proprietari, dà certezza sui limiti e sulle possibilità di valorizzare il proprio lastrico solare.

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di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it