Appartamento allagato, cosa copre e cosa no l’assicurazione del condominio

In caso di appartamento allagato è il condòmino che paga i danni, non il condominio. Esiste però un’opzione nell’assicurazione che in pochi conoscono e che può fare davvero la differenza.

Rubinetto dimenticato aperto, tubo della lavatrice che si sfila, una perdita dal raccordo della lavastoviglie, valvola del termosifone che spruzza acqua, guarnizione del piatto doccia ormai secca o deteriorata, impianto di riscaldamento vecchio che perde in qualche giuntura nel pavimento. Scene all’apparenza banali, ma che in un condominio possono trasformarsi in un vero disastro se non il privato non ha un’assicurazione: soffitti che si imbibiscono, parquet rovinati, intonaci che si staccano, mobili danneggiati, abitazioni inagibili.

La domanda che sorge immediata è sempre la stessa: chi paga i danni? Nella stragrande maggioranza dei casi, non il condominio. E nemmeno l’assicurazione “Globale Fabbricati” nella sua versione standard. Questo è uno dei più grandi equivoci nella gestione dei sinistri condominiali e uno dei motivi principali per cui tanti contenziosi tra vicini finiscono davanti agli avvocati. La responsabilità non è collettiva: è personale

Il principio giuridico è chiarissimo. Quando una perdita d’acqua proviene da una proprietà privata, la responsabilità ricade sul proprietario (o sul conduttore) di quell’unità immobiliare. È quanto stabilisce l’art. 2043 del codice civile, secondo cui chi cagiona ad altri un danno ingiusto è tenuto a risarcirlo, e l’art. 2051 c.c., che disciplina la responsabilità per danno da cose in custodia.

In concreto se si rompe il tubo della lavatrice dentro l’appartamento, se perde la doccia, se cede il flessibile del bidet, se il termosifone spruzza acqua, se un rubinetto resta aperto, la “cosa” che ha provocato il danno è in custodia al condòmino. Il fabbricato, le parti comuni e il condominio come ente giuridico non c’entrano nulla.

PERCHÈ LA POLIZZA GLOBALE FABBRICATI NON COPRE
La polizza Globale Fabbricati è una polizza sul fabbricato. Serve a coprire le parti comuni, i muri, le colonne montanti, le tubazioni condominiali, la struttura dell’edificio. Non serve a coprire i danni che un condòmino provoca a un altro per un guasto o una negligenza all’interno del proprio appartamento.
È scritto in modo esplicito in tutte le condizioni generali delle principali compagnie (Generali, Unipol, Allianz, Groupama, Itas, Reale Mutua, AXA, Zurich, ecc.): i danni da acqua derivanti da impianti o apparecchiature di proprietà esclusiva sono esclusi dalla garanzia base.

Un esempio pratico
Il tubo della lavatrice dell’appartamento al terzo piano si sfila. L’acqua scende e danneggia il soffitto del secondo piano. Chi paga? Non il condominio. Non la polizza globale fabbricati. Il proprietario (o inquilino) dell’appartamento da cui è partita la perdita. Se quella persona non ha una polizza di responsabilità civile privata, il vicino danneggiato dovrà agire direttamente contro di lui, con richiesta di risarcimento.

Il suo patrimonio personale diventa aggredibile: conto corrente, stipendi, immobili, pensione. Non è un’opinione: è ciò che prevede la legge. Un rischio enorme che pochi conoscono.

Dall’esperienza sul campo emerge un dato allarmante: la maggioranza dei condòmini non possiede una polizza di responsabilità civile della famiglia.
Questo significa che migliaia di persone vivono ogni giorno in condominio esposte a un rischio economico potenzialmente devastante per un evento banale e imprevedibile. Un allagamento può facilmente generare 10.000 euro di danni, 30.000 euro, 60.000 euro se coinvolge più piani. Senza assicurazione, tutto ricade su una sola persona.

LA RECIPROCA RESPONSABILIÀ CIVILE
Molte polizze globali fabbricati offrono, come garanzia accessoria, la cosiddetta “reciproca responsabilità civile tra condòmini”. Questa copertura fa una cosa fondamentale trasforma i danni tra proprietà private in un evento assicurato. In pratica il condòmino che causa il danno viene tutelato, il vicino viene risarcito subito, il condominio non entra in conflitto. È una delle garanzie più utili in assoluto, eppure una delle meno conosciute.

IL RUOLO DELL’AMMINISTRATORE
Qui l’amministratore di condominio ha un ruolo decisivo. Non solo tecnico, ma sociale. Spiegare in assemblea cosa copre davvero la polizza e cosa no, proporre l’attivazione della RC reciproca o invitare i condòmini a stipulare una RC privata non significa “far spendere di più”. Significa evitare cause, proteggere patrimoni, preservare i rapporti di vicinato.

Un condominio assicurato bene non è quello che spende meno. È quello che vive meglio. Chi vive in condominio con la consapevolezza di essere protetto è più sereno, più collaborativo e meno conflittuale. La prevenzione assicurativa non è un costo ma è una forma concreta di rispetto reciproco.

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di Gabrio Bacchini, scrittore e assicuratore
ga.brio@libero.it