Il valore assicurato “stimato”: una bomba a orologeria nei condomìni italiani

Con l’assicurazione sugli edifici il tempo gioca contro il condominio, i costi di ricostruzione crescono mentre i valori assicurati non vengono aggiornati.

Ogni amministratore di condominio conosce bene questa situazione: quando la polizza di assicurazione dell’edificio è attiva e il premio viene pagato regolarmente, tutto sembra sotto controllo. Eppure, proprio in questo apparente equilibrio si nasconde uno dei rischi patrimoniali più sottovalutati per i condomìni italiani: il valore assicurato dell’edificio. Nella maggior parte dei casi, quel valore non nasce da una reale valutazione tecnica, ma da una stima approssimativa, spesso ereditata da anni precedenti. È una scelta dettata dalla necessità di “fare presto”, di contenere i costi o di non complicare il rinnovo assicurativo.

La possibilità, invece, è un’altra: trasformare l’assicurazione da adempimento formale a strumento reale di tutela patrimoniale. Il punto critico è che le conseguenze di una scelta sbagliata emergono solo dopo la presenza di un sinistro, quando non è più possibile rimediare. Ed è proprio in quel momento che condòmini e amministratore scoprono che il problema non era la polizza di assicurazione in sé, ma il valore su cui è stata costruita.

I VALORI DA ASSICURARE

Agire in modo reattivo significa affrontare la questione solo dopo un incendio, un crollo o un evento catastrofale. In questi casi, il danno non è solo materiale, ma anche gestionale e relazionale. Agire in modo proattivo, invece, significa comprendere un principio fondamentale: la polizza “globale fabbricati”, che è il nome che le compagnie danno alle assicurazioni standard sugli edifici, non deve assicurare il valore di mercato, né quello catastale, né un importo “comodo” per ridurre il premio. Deve assicurare il valore di ricostruzione a nuovo dell’edificio.

Questo valore rappresenta il costo necessario, oggi, per ricostruire integralmente il fabbricato e comprende le demolizioni e lo smaltimento dei materiali di risulta, le opere edili e strutturali necessarie per la sua ricostruzione, la realizzazione degli impianti tecnologici, le spese tecniche di progettazione, di direzione lavori, di sicurezza del cantiere. Oltre a tutti i costi necessari per gli adeguamenti normativi obbligatori, per gli oneri accessori e i costi indiretti. Si tratta di un valore tecnico, dinamico e non improvvisabile, che richiede competenze specifiche e aggiornamento continuo sui costi edilizi, sempre in continua evoluzione.

Quando il valore assicurato è inferiore al reale valore di ricostruzione a nuovo, il condominio entra in una condizione definita tecnicamente di “sottoassicurazione”. In questi casi, qualora si verificasse un sinistro, si applica la cosiddetta “regola proporzionale” di risarcimento del danno, prevista dal diritto assicurativo e normalmente richiamata nelle condizioni di polizza. In termini pratici, la compagnia di assicurazione è legittimata a ridurre l’indennizzo nella stessa proporzione in cui l’edificio risulta sottoassicurato.

ESEMPIO PRATICO

Per rendere maggiormente esplicito il tutto riporto di seguito un esempio pratico. Un fabbricato ha un valore reale di ricostruzione pari a 8 milioni di euro, ma è assicurato per 5 milioni. In caso di un danno da 8.000 euro, la compagnia potrebbe liquidare solo il 62,5% del danno, cioè la somma di 5.000 euro. La differenza pari 3.000 euro resta a carico dei condòmini. Questo meccanismo è pienamente legittimo ed è stato più volte confermato dalla giurisprudenza. Il tempo gioca contro il condominio: più a lungo il valore resta errato, maggiore è l’esposizione al rischio. Di fronte a questo tema, i condomìni si muovono generalmente su due approcci contrapposti.

Il primo in presenza di un valore assicurato “storico” e mai aggiornato, si effettuano rinnovi automatici senza verifica tecnica. La scelta è basata esclusivamente sul costo del premio con assenza di documentazione tecnica a supporto.

Il secondo con la determinazione del valore tramite una pre-stima professionale che prevede un aggiornamento periodico del valore assicurato. In tal modo si ha una coerenza tra rischio reale e copertura assicurativa e una maggiore tutela per condòmini e amministratore. Il criterio di scelta è semplice, un valore corretto è verificabile, documentabile e difendibile in caso di sinistro.

Il percorso corretto non è complesso, ma deve essere consapevole. I passi necessari sono quelli di affidare a un perito qualificato la prestima del valore di ricostruzione a nuovo e di utilizzarla come base tecnica per la stipula o il rinnovo della polizza. Inoltre, è necessario prevedere un aggiornamento periodico del valore in funzione dell’andamento dei costi edilizi, informando l’assemblea in modo chiaro sulle conseguenze della sottoassicurazione.

Assicurare un edificio sulla base di un valore stimato e non professionalmente determinato non è risparmio, ma rinvio del problema. La polizza “globale fabbricati” è realmente efficace solo se costruita su basi tecniche solide. Il valore di ricostruzione a nuovo è una di queste basi. Sbagliarlo significa esporsi a conseguenze patrimoniali che emergono nel momento peggiore. La vera prevenzione assicurativa nei condomìni parte da qui: dare valore al valore.

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Gabrio Bacchini Scrittore e assicuratore

ga.brio@libero.it