La bacheca digitale condominiale: innovazione o cavallo di Troia negli spazi comuni?

In un’epoca in cui ogni cosa si definisce “smart”, anche la bacheca condominiale si è rifatta il trucco. Ecco allora spuntare in numerosi condomìni d’Italia le cosiddette “bacheche digitali”: schermi luminosi installati negli androni, che promettono trasparenza, comunicazione immediata e innovazione. Come spesso accade non è però oro quel che luccica.

Dietro l’apparente modernità si celano numerose criticità tecniche, legali ed etiche che, come redazione, ci spingono a porre domande scomode: chi decide l’installazione? chi guadagna dalla pubblicità? e soprattutto, chi garantisce la privacy dei condòmini?

Spesso queste bacheche vengono installate da società terze, che stipulano contratti con gli amministratori o direttamente con i condòmini (in alcuni casi, addirittura a titolo gratuito), in cambio del diritto di sfruttare commercialmente lo spazio. Sì, perché oltre alle comunicazioni dell’amministratore, le bacheche ospitano pubblicità di imprese esterne – idraulici, agenzie immobiliari, dentisti, aziende multiservizi, ecc.

Ma i proventi pubblicitari non finiscono nelle casse del condominio. Sono incassati dal proprietario della bacheca, che può essere una società privata o un gestore esterno.

E il condominio? Fornisce lo spazio, l’utenza elettrica, l’attenzione degli inquilini… e resta a mani vuote.

L’installazione di una bacheca digitale non è un atto banale, perché implica:

• l’occupazione permanente di uno spazio comune (art. 1102 c.c.);
• il possibile collegamento all’impianto elettrico del condominio;
• la presenza di dispositivi potenzialmente connessi a Internet, quindi soggetti a requisiti di sicurezza.

 Secondo la giurisprudenza prevalente, l’installazione di un simile strumento richiede una delibera assembleare con le maggioranze ex art. 1136 c.c., comma 2 (maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore millesimale). Tuttavia, se lo scopo è commerciale, si potrebbe richiedere una maggioranza qualificata (art. 1120 c.c., comma 2).

Attenzione: un amministratore non può autonomamente autorizzare l’installazione della bacheca digitale negli spazi comuni senza delibera. Farlo espone a responsabilità professionali.

Altro nodo cruciale è quello della privacy. Le bacheche digitali, a differenza di quelle cartacee, possono:

• registrare accessi o comportamenti dei condomini;
• visualizzare contenuti personalizzati;
• gestire dati attraverso piattaforme cloud o portali esterni.

Questi aspetti pongono l’amministratore e il condominio davanti a gravi responsabilità in base al Regolamento UE (GDPR):

• Il condominio diventa, di fatto, co-titolare del trattamento dei dati?
• Chi garantisce la custodia e la sicurezza delle informazioni?
• È stata redatta una valutazione d’impatto sulla privacy (DPIA)?

La stessa Autorità Garante per la Protezione dei Dati Personali (provv. n. 55/2005 e successivi orientamenti) ha stabilito che anche semplici nominativi o comunicazioni affisse nelle parti comuni rientrano nella sfera dei dati personali. L’evoluzione verso un sistema digitale accresce sensibilmente il rischio di data breach o usi impropri.

BACHECA RIMOSSA: IL CASO DI TORINO

Nel 2024, in un grande condominio di Torino, un condòmino ha contestato l’installazione di una bacheca digitale da parte dell’amministratore senza delibera assembleare. Dopo la denuncia al Garante Privacy, l’intervento ha portato alla rimozione del dispositivo: i contenuti pubblicitari erano gestiti da una società esterna che non aveva sottoscritto alcun accordo di responsabilità sul trattamento dei dati personali, né informativa ai sensi dell’art. 13 GDPR.

Il caso ha suscitato un acceso dibattito e ha messo in luce quanto sia fragile la posizione giuridica del condominio in questi contesti.

INNOVARE SÌ, MA CON CONSAPEVOLEZZA (E CON LE CARTE IN REGOLA)

Non siamo contrari all’innovazione. Ma nel caso delle bacheche digitali condominiali, ci chiediamo:

Chi davvero trae beneficio da questa novità? E a quale prezzo?

Per come sono attualmente concepite, molte di queste bacheche si configurano come una forma opaca di sfruttamento commerciale degli spazi comuni, con rischi legali sottovalutati e vantaggi economici riservati a soggetti terzi.

Oggi l’amministratore ha altri strumenti con i quali può effettuare comunicazioni dirette ai suoi condomini senza ricorrere ad uno strumento di cui non ha il controllo.

È forse giunto il momento di fermarsi e chiedere, con buon senso e spirito critico: questa innovazione giova davvero al condominio, o serve solo a monetizzare l’attenzione dei residenti?

di Lilly Falcone Responsabile gestione immobiliare
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it