INCIDENTI IN CONDOMINIO, CHI È RESPONSABILE DEI DANNI A TERZI? 

Buche, oggetti pericolanti, macchie d’olio, l’incuria nel condominio può generare vere e proprie trappole che possono creare incidenti. Contro chi si rivarrà un “non condomino” vittima di infortunio negli spazi comuni? 

uò accadere all’interno di un condominio che un soggetto possa subire un infortunio a causa di una caduta accidentale dovuta a un’insidia o un trabocchetto presenti nell’area condominiale. Il dubbio che può sorgere è proprio sulla responsabilità dell’evento dannoso, cioè chi sia il vero responsabile e a chi il danneggiato deve chiedere il giusto risarcimento. 

L’azione più logica da intraprendere è quella di portare in giudizio direttamente il condominio che a sua volta chiamerà in causa l’amministratore, il quale coinvolgerà nel procedimento la propria compagnia assicurativa. Ma chi è il vero responsabile? Sul punto è intervenuta la Sesta sezione Civile della Corte di Cassazione, la quale con la recente ordinanza n. 6292 del 4 marzo 2019 ha affrontato il tema della responsabilità nei confronti dei terzi danneggiati all’interno di un condominio e della conseguente azione di rivalsa nei confronti dell’amministratore. 

Il tema veniva affrontato a causa delle lesioni personali subite da un soggetto terzo a seguito di una caduta dovuta a una buca al’interno dell’area condominiale. La suprema corte è entrata nel merito della natura delle responsabilità del condominio e dell’amministratore nei confronti dei terzi danneggiati e quali siano in particolare le responsabilità dell’amministratore nei confronti del Condominio, spiegando le modalità per fornire la prova liberatoria e osservando che: “Ciò posto, con riferimento al caso di specie si osserva che secondo il consolidato indirizzo di questa Corte il condominio risponde, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei danni subiti da terzi estranei ed originati da parti comuni dell’edificio, mentre l’amministratore, in quanto tenuto a provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia delle stesse, è soggetto, ai sensi dell’art. 1218 c.c. (unicamente) all’azione di rivalsa eventualmente esercitata dal condominio per il recupero delle somme che esso abbia versato ai terzi danneggiati (Cass. 17983/2014)”. 

Nella richiamata sentenza della Terza Sezione Civile n. 17983 del 14 agosto 2014 la Corte affermava che: “L’amministratore è custode dei beni condominiali (Cass. n. 25251/2008: Ll’amministratore del condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condomini”), deve tuttavia precisarsi che la responsabilità extracontrattuale verso i terzi risulta predicabile – ex art. 2051 c.c. – esclusivamente a carico del condominio, residuando per l’amministratore esclusivamente la possibilità di incorrere in responsabilità contrattuale, nel rapporto interno che lo lega al condominio medesimo […] la violazione dell’obbligo contrattuale di custodire adeguatamente i beni condominiali può costituire, invece, la fonte di un’autonoma responsabilità dell’amministratore nei confronti del condominio, che opera sul piano della responsabilità contrattuale (art. 1218 c.c.), ponendo a carico del creditore l’individuazione dello specifico inadempimento ascritto al debitore e consentendo a quest’ultimo di liberarsi provando l’assenza di colpa…” 

Pertanto le responsabilità dichiarate dagli ermellini vengono stabilite essere sia di natura contrattuale che extra contrattuale, mentre il condominio risponde nei confronti del terzo danneggiato per la mancata custodia della causa dell’evento dannoso (ex art. 2051 c.c.), l’amministratore a sua volta è responsabile per gli obblighi contrattuali che egli stesso ha nei confronti del condominio (ex art. 1218 c.c.). Le due differenti forme di responsabilità nascono nel momento in cui un terzo viene danneggiato per causa della gestione o custodia dei beni comuni condominiali. 

Concludendo il terzo danneggiato agirà direttamente verso il condominio per responsabilità extracontrattuale, quest’ultimo potrà liberarsi solo provando un eventuale caso fortuito e potrà esercitare in ogni modo l’azione di rivalsa e manleva in via contrattuale verso l’amministratore, il quale a sua volta per esimersi da ogni responsabilità dovrà dimostrare la non colpevolezza nella causazione del sinistro. © Riproduzione riservata 

di Gian Piero Sponzilli Avvocato 

gsponzilli@gmail.com