LA RESPONSABILITÀ PENALE DELL’AMMINISTRATORE PER MANCATA MANUTENZIONE DEL FABBRICATO 

In caso di danni ai condomini o a terzi la giurisprudenza ha chiarito, anche di recente, quando la responsabilità penale sia da ascrivere all’amministratore e quando ai proprietari che non possono ritenersi sempre “immuni”. 

Il codice penale non prevede ipotesi di reati “propri” dell’amministratore di condominio, vale a dire reati nei quali questi sia espressamente indicato dalla legge come agente, eppure egli può incorrere in diverse ipotesi di responsabilità penale qualora venga meno ai propri doveri o non vi adempia con la dovuta diligenza. Tra le diverse fonti di responsabilità (anche) penale dell’amministratore di condominio, merita senz’altro di essere menzionata l’omessa manutenzione del fabbricato. 

La norma di riferimento è l’articolo 677 del codice penale, secondo cui “il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell’edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 154 a euro 929. La stessa sanzione si applica a chi, avendone l’obbligo, omette di rimuovere il pericolo cagionato dall’avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione. Se dai fatti preveduti dalle disposizioni precedenti deriva pericolo per le persone, la pena è dell’arresto fino a sei mesi o dell’ammenda non inferiore a euro 309”. La norma, dunque, prevede nei casi di cui ai primi due commi l’applicazione di una sanzione amministrativa, riservando l’applicazione della sanzione penale della pena alternativa dell’arresto o dell’ammenda al caso in cui dal fatto sia derivato pericolo alle persone. Si tratta, come chiarito giurisprudenza di legittimità, di un reato di natura permanente, in quanto lo stato di consumazione sussiste finché il pericolo concreto per la pubblica incolumità non sia cessato. 

Per poter andare esenti da responsabilità penale è pertanto necessario agire sulla specifica situazione di pericolo, rimuovendone le cause o – quantomeno – neutralizzandone gli effetti con opere provvisorie ed urgenti oppure interdicendo, se possibile, l’accesso o il transito nelle zone pericolanti. 

Per quanto concerne il caso specifico dell’amministratore condominio, la Corte di Cassazione ha più volte affermato che, sulla base delle norme di cui agli articoli 1130 comma 1, numeri 3 e 4 e 1135 comma 2 del codice civile, egli sia titolare di una “posizione di garanzia”, dovendo riconoscersi in capo allo stesso l’obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per la eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare violazione della regola del neminem laedere. 

L’amministratore, dunque, deve garantire l’incolumità sia dei condomini che dei passanti ed in virtù di tale posizione di garanzia è responsabile in caso di pericoli o danni derivanti dalla difettosa manutenzione dell’immobile. Questo però non significa che egli debba sempre e comunque essere chiamato a rispondere ai sensi dell’articolo 677 del codice penale, facendo in qualche modo da “scudo penale”, in quanto soggetto attivo del reato, al posto dei proprietari dell’immobile. 

Infatti, se non v’è dubbio che l’amministratore debba attivarsi, comunicando il pericolo all’assemblea e, laddove possibile economicamente, avviando i lavori, è altrettanto vero che qualora l’assemblea non riesca a deliberare sul punto o non voglia effettuare i lavori, o qualora il conto corrente condominiale sia incapiente, l’amministratore non potrà essere ritenuto penalmente responsabile nel caso in cui abbia comunque intrapreso tutte le azioni di propria competenza (ad esempio transennando l’area pericolosa). 

Come chiarito dalla stessa suprema corte in una recente pronuncia: “in tema di omissione di lavori in costruzioni che minacciano rovina negli edifici condominiali, nel caso di mancata formazione della volontà assembleare e di omesso stanziamento di fondi necessari per porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo, non può ipotizzarsi la responsabilità per il reato di cui all’art. 677 del codice penale. a carico dell’amministratore del condominio per non aver attuato interventi che non erano in suo materiale potere, ricadendo in siffatta situazione su ogni singolo proprietario l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dall’attribuibilità al medesimo dell’origine della stessa” (così Cass. Pen, Sezione I Penale, sentenza n. 50366/2019). 
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di Maria Valeria Feraco Avvocato 

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