Se il vicino fa un danno in condominio si può usare la registrazione delle telecamere?

Sempre più spesso nei condomìni si installano telecamere di videosorveglianza per ragioni di sicurezza e tutela del patrimonio comune. Può accadere, però, che queste telecamere – siano esse parte di un impianto condominiale o installate da un singolo condomino – riprendano un comportamento scorretto o addirittura illecito: il vicino che getta cartacce nelle aree comuni, chi danneggia l’auto altrui con un colpo di portiera, chi sporca volutamente gli spazi condominiali o compie piccoli atti di vandalismo.

Ma in questi casi, come ci si deve comportare? È possibile usare le immagini come prova? E in che modo senza violare la normativa privacy?

Telecamere private contro un condomino: 4 cose da sapere

1. Videosorveglianza in ambito condominiale: le regole

Un impianto di videosorveglianza condominiale è installato previo consenso dell’assemblea condominiale (con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 2). Le telecamere devono essere posizionate per inquadrare solo le aree comuni (androne, scale, cortile, ecc.) e non devono mai riprendere porte d’ingresso, balconi o finestre di singoli appartamenti. Inoltre, è obbligatorio affiggere cartelli informativi che segnalino la presenza delle telecamere, indicando il titolare del trattamento (in genere il condominio rappresentato dall’amministratore).

L’accesso alle immagini è ristretto a chi ne è stato formalmente incaricato (di norma l’amministratore), mentre la conservazione delle riprese non può superare le 24-72 ore, salvo specifiche esigenze documentate (es. festivi).

2. Telecamere installate da un singolo condomino

Anche un privato può installare una telecamera a protezione del proprio appartamento, del proprio posto auto o box, purché rispetti una regola fondamentale: non invadere la sfera altrui. Questo significa che l’angolo visuale della telecamera deve limitarsi a riprendere spazi di propria esclusiva pertinenza (ad esempio il proprio ingresso o la propria auto) e non può estendersi a zone comuni o ad aree di altri condomini. La Cassazione (sent. n. 34151/2017) ha chiarito che non serve il consenso degli altri condòmini se la telecamera riprende solo spazi di proprietà esclusiva e serve a tutelare un legittimo interesse.

3. Se la telecamera riprende un illecito: che fare?

In caso di comportamento scorretto o illecito ripreso da una telecamera (sia condominiale sia privata), è importante agire con prudenza e secondo un percorso corretto. Ecco i passi consigliati:

a. Verificare la legittimità della ripresa
Prima di tutto, è necessario accertarsi che la registrazione sia stata effettuata nel rispetto delle regole sopra citate. Una ripresa illecita (ad esempio una telecamera che invade spazi comuni senza autorizzazione) può non essere utilizzabile come prova.

b. Informare l’amministratore
Nel caso di impianto condominiale, è opportuno informare l’amministratore del fatto avvenuto. Sarà lui a visionare le immagini (se ancora disponibili) e, in caso di conferma, potrà segnalarle all’assemblea o all’autorità competente, a seconda della gravità dell’azione.

c. Conservare la prova
Se si è in possesso della registrazione (ad esempio tramite una telecamera privata), è importante non diffonderla (es. sui gruppi WhatsApp o social) per non incorrere in sanzioni per violazione della privacy. Le immagini vanno conservate e, se necessario, consegnate direttamente alle forze dell’ordine o a un avvocato per l’eventuale segnalazione o denuncia.

d. Valutare la proporzionalità
Non tutti i comportamenti sanzionabili richiedono una denuncia: una carta gettata in cortile potrebbe essere risolta con una segnalazione interna, magari all’amministratore o al diretto interessato. Diverso è il caso di un danneggiamento volontario o ripetuto, che può configurare un reato perseguibile penalmente.

4. La prova video è sempre valida?

Le immagini possono essere ammesse come prova in giudizio, anche se raccolte da un privato, purché:

• non siano state ottenute in violazione della legge;
• non ledano diritti fondamentali;
• siano pertinenti al fatto contestato.

La Cassazione ha più volte affermato la validità probatoria delle riprese video, soprattutto quando finalizzate a tutelare diritti propri o prevenire reati.

Le telecamere, se usate correttamente, possono diventare uno strumento prezioso per prevenire e documentare comportamenti scorretti in ambito condominiale. Tuttavia, è fondamentale rispettare la normativa privacy ed evitare l’utilizzo “emotivo” delle riprese (ad esempio per alimentare conflitti interni). Il consiglio, in presenza di atti illeciti documentati, è sempre quello di agire in modo formale e razionale, affidandosi alle vie ufficiali e, se necessario, alle autorità competenti.

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di Daniele Umberto Spano, Ceo di Kruzer Srl Privacy e Cybersecurity
spano@kruzer.it