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giovedì, Novembre 13, 2025
Caldaia autonoma vs. impianto centralizzato: guida tecnico-normativa per il cambio di riscaldamento
Quando l’impianto centralizzato non è più sostenibile: ecco il vademecum completo su come passare alla caldaia autonoma nel pieno rispetto delle norme.
Può accadere che un condominio, specie se costruito diversi decenni fa, si ritrovi con un impianto centralizzato ormai inefficiente, costoso da manutenere e tecnicamente complesso da riparare e decida di passare a un sistema a caldaia autonoma, ovvero in cui ogni appartamento è indipendente per il riscaldamento. Nel caso reale che presentiamo, un edificio composto da 15 unità immobiliari ha deliberato all’unanimità di disattivare l’impianto condominiale centralizzato di riscaldamento, optando per l’installazione di un sistema a caldaia autonoma in ogni appartamento, ciascuna con il proprio impianto a gas.
La decisione è stata preceduta da un’analisi tecnica ed economica che ha evidenziato:
- gravi perdite sulle tubazioni comuni;
- generatore centrale obsoleto e costoso da sostituire;
- impossibilità di garantire un’efficienza energetica accettabile.
In tali circostanze, la normativa consente la trasformazione, purché vengano rispettati tutti gli adempimenti tecnici, progettuali e documentali previsti dalle leggi vigenti.
1. La delibera condominiale: base giuridica della trasformazione
La soppressione dell’impianto centralizzato comporta la cessazione di un servizio comune, e pertanto deve essere approvata all’unanimità dei condomini (art. 1136 c.c.). In alternativa, nei casi in cui il distacco sia dovuto a ragioni tecniche certificate (ad esempio, impossibilità di ripristinare l’impianto), la giurisprudenza ha ammesso la possibilità di deliberare con le maggioranze ordinarie previste dalla legge 220/2012, purché il nuovo assetto non comporti pregiudizio o aggravio di spese per gli altri condomini.
È quindi buona prassi che l’amministratore acquisisca:
- una relazione tecnica di fattibilità redatta da un termotecnico o ingegnere abilitato, che giustifichi la dismissione del centralizzato;
- dei preventivi comparativi dei costi tra manutenzione straordinaria dell’impianto comune e installazione degli impianti autonomi.
2. Quadro normativo di riferimento
Il passaggio alla caldaia autonoma deve rispettare una serie di norme tecniche e legislative, tra le quali:
- Regolamento per progettazione, installazione ed esercizio degli impianti termici. (Dpr 412/1993);
- Efficienza energetica e prestazioni minime degli impianti. (Dlgs. 192/2005);
3. Iter tecnico e autorizzativo passo per passo
a) Relazione e progetto tecnico
Un tecnico abilitato deve redigere la relazione di fattibilità che descrive:
- lo stato dell’impianto esistente e le motivazioni della dismissione;
- le soluzioni impiantistiche individuali proposte;
- la verifica della canna fumaria condominiale o l’eventuale realizzazione di scarichi indipendenti.
Ogni singolo impianto deve poi essere progettato secondo le norme UNI e le prescrizioni del D.M. 37/2008.
b) Installazione degli impianti autonomi
L’installazione può essere eseguita solo da imprese abilitate ai sensi dell’art. 3 del D.M. 37/2008.
A lavori ultimati, l’installatore è tenuto a rilasciare la Dichiarazione di Conformità (Di.Co.), corredata da:
- schema dell’impianto realizzato;
- elenco dei materiali impiegati;
- relazione tecnica di progetto (ove richiesta);
- certificazioni dei componenti (marcatura CE, schede tecniche).
c) Libretto di impianto e controlli
Ogni nuova caldaia deve essere accompagnata da un libretto di impianto conforme al modello del D.M. 10 febbraio 2014, compilato dall’installatore al momento della prima accensione.
Inoltre, deve essere redatto e allegato il rapporto di controllo dell’efficienza energetica, con l’analisi dei fumi e del rendimento del generatore.
Il libretto e il rapporto vanno poi trasmessi all’Ente competente locale (Comune, Provincia o Città Metropolitana, a seconda della regione).
4. Gli obblighi del singolo condomino
Ogni condomino che installa la propria caldaia diventa responsabile del suo impianto termico, sia sotto il profilo della sicurezza che dell’efficienza energetica.
È quindi obbligato a:
- eseguire la manutenzione periodica secondo le indicazioni del costruttore e della normativa regionale;
- conservare il libretto di impianto e i rapporti di controllo;
- consentire eventuali ispezioni dell’ente competente.
Il mancato rispetto di tali obblighi può comportare sanzioni amministrative da 500 a 3.000 euro (art. 15, Dlgs. 192/2005).
5. Il caso particolare: condomino già autonomo che sostituisce la sola caldaia
Nel condominio oggetto del caso, uno dei proprietari era già dotato di un impianto autonomo funzionante e ha deciso di sostituire la sola caldaia con un modello a condensazione.
In tale ipotesi:
- L’intervento rientra nella manutenzione straordinaria dell’impianto termico (art. 2, comma 1, lettera g – D.P.R. 412/1993).
- L’installatore abilitato deve rilasciare una nuova dichiarazione di conformità relativa alla sostituzione del generatore e all’eventuale adeguamento dello scarico fumi e condense.
- Deve essere aggiornato il libretto di impianto con le schede relative al nuovo generatore.
- Va redatto un rapporto di controllo di efficienza energetica alla prima accensione.
- L’installatore o il manutentore deve trasmettere all’Ente competente (es. Città Metropolitana o Regione) la scheda identificativa del nuovo impianto entro i termini previsti (solitamente 30 giorni).
Esempio pratico
Il condomino Rossi sostituisce una vecchia caldaia da 24 kW con una a condensazione di pari potenza. L’installatore, impresa abilitata, esegue la modifica dello scarico fumi, rilascia la Di.Co., aggiorna il libretto impianto, redige il rapporto di controllo e invia la scheda all’Ente locale. Rossi conserva tutta la documentazione per eventuali controlli futuri.
6. Documentazione da richiedere e conservare
| Documento | Chi lo rilascia | Quando serve |
| Dichiarazione di conformità (Di.Co.) | Impresa installatrice abilitata | Al termine dei lavori di installazione o sostituzione |
| Libretto di impianto | Installatore / manutentore | Alla prima accensione |
| Rapporto di controllo efficienza energetica | Tecnico o manutentore | Alla prima accensione e ad ogni verifica periodica |
| Scheda identificativa impianto | Installatore o manutentore | Entro 30 giorni dall’attivazione |
| Certificazioni componenti (CE, materiali) | Produttori / installatore | Da allegare alla Di.Co. |
| Verbale assembleare | Amministratore | In caso di delibera condominiale di soppressione impianto centralizzato |
7. Checklist operativa per amministratori e condomini
| Fase | Verifica | ✓ |
| Relazione tecnica di fattibilità sull’impianto centralizzato | Redatta da tecnico abilitato | ☐ |
| Delibera assembleare con unanimità o maggioranza legittima | Amministratore | ☐ |
| Progetti tecnici individuali degli impianti | Tecnico abilitato | ☐ |
| Impresa installatrice abilitata (D.M. 37/2008) | Verifica visura / abilitazioni | ☐ |
| Dichiarazioni di conformità impianti | Una per ogni unità | ☐ |
| Libretto di impianto compilato | Alla prima accensione | ☐ |
| Rapporto di controllo efficienza energetica | Contestuale alla messa in servizio | ☐ |
| Invio scheda impianto all’Ente competente | Entro 30 giorni | ☐ |
| Programmazione manutenzione periodica | Annuale o biennale secondo normativa | ☐ |
La trasformazione da riscaldamento centralizzato ad autonomo è un percorso possibile e, in molti casi, conveniente. Tuttavia, richiede un iter tecnico e documentale preciso e il coinvolgimento di professionisti qualificati.
Un errore frequente è ritenere che la sola delibera assembleare basti per legittimare gli interventi: in realtà, senza le dovute relazioni tecniche, dichiarazioni di conformità e libretti aggiornati, il condominio rischia sanzioni e responsabilità civili in caso di incidenti o controlli.
Agire con trasparenza, affidandosi a tecnici competenti e imprese abilitate, è la chiave per una transizione ordinata, sicura e conforme alle norme.
Una guida come questa può diventare un prezioso strumento di lavoro per amministratori e condomini che vogliono affrontare la stagione termica con serenità e consapevolezza.
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Di Giovanni Condo, responsabile amministrativo Condominio Zero Pensieri
redazione@condominionotizie.it
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