La manutenzione di riscaldamento e caldaia: bollini, revisione e multe

Cosa bisogna fare prima di accendere gli impianti di riscaldamento e quando fare la manutenzione della caldaia? Tutte le regole per non incorrere in sanzioni e multe

Con l’arrivo dell’autunno e dei primi freddi, torna al centro dell’attenzione la gestione degli impianti termici condominiali e la manutenzione della caldaia. Per manutentori e amministratori di condominio è il momento di pianificare con precisione scadenze, controlli e adempimenti previsti per la stagione di riscaldamento 2025-2026 nel proprio territorio di lavoro. Un’attività che, se svolta in modo proattivo, consente di garantire sicurezza, efficienza energetica e conformità normativa, evitando sanzioni e disservizi.

Roma è classificata nella Zona Climatica D, secondo quanto stabilito dal Dpr 412/1993, che disciplina esercizio e manutenzione degli impianti termici.
In base a tale normativa, l’accensione degli impianti è consentita dal 1° novembre al 15 aprile, per un massimo di 12 ore giornaliere.

Tuttavia, come già accaduto negli ultimi anni, gli enti locali possono stabilire deroghe attraverso un’ordinanza specifica, che definisce periodo e orari effettivi di accensione. Per la stagione 2024-2025, a Roma Capitale ad esempio, l’accensione è stata autorizzata dal 15 novembre 2024 al 7 aprile 2025, per un massimo di 11 ore al giorno (fonte: Comune di Roma).

In vista del nuovo inverno, le anticipazioni riportate da diversi portali specializzati indicano che la stagione 2025-2026 potrebbe iniziare il 15 novembre 2025 e concludersi il 31 marzo 2026, con un tetto di 10 ore giornaliere. Al momento, però, l’ordinanza ufficiale del Comune non è ancora stata pubblicata: sarà necessario monitorare il sito istituzionale per le date definitive.

Obblighi di manutenzione, controlli e bollino blu

Oltre al rispetto delle date e degli orari di accensione, è fondamentale ricordare gli obblighi di manutenzione e controllo dell’efficienza energetica previsti dalla normativa nazionale e regionale. Tali adempimenti sono gestiti attraverso i portali dedicati degli enti locali, che consentono a manutentori e amministratori di registrare i controlli e di rilasciare il bollino blu, attestante l’efficienza energetica e la conformità ambientale dell’impianto.

Gli obblighi principali includono:

• Manutenzione annuale obbligatoria per gli impianti centralizzati condominiali;
• Controllo fumi ed emissioni con rilascio del bollino blu, da allegare al libretto d’impianto;
• Aggiornamento del libretto d’impianto con i dati tecnici e gli esiti dei controlli;
• Affissione del cartello obbligatorio nel locale caldaia, contenente i dati della ditta manutentrice, periodo e orario di esercizio autorizzato, riferimenti dell’amministratore condominiale.

Il mancato rispetto degli obblighi può comportare sanzioni da 500 a 3.000 euro e, soprattutto, rischi per la sicurezza e l’efficienza dell’impianto.

Esempio 1 — Prevenire accensioni anticipate:
Un manutentore contattato dall’amministratore di un condominio per programmare l’avvio dell’impianto il 1° novembre, decide prudentemente di attendere la pubblicazione dell’ordinanza comunale. Qualora la data ufficiale venisse posticipata al 15 novembre, l’accensione anticipata costituirebbe una violazione amministrativa. Un semplice controllo preliminare evita potenziali sanzioni e contestazioni tra i condomini.

Esempio 2 — Manutenzione completa e trasparente:
In un edificio la ditta di manutenzione effettua entro ottobre la revisione annuale, verifica l’efficienza del bruciatore, aggiorna il libretto e rilascia il bollino blu. L’amministratore affigge il cartello obbligatorio nel locale dove si trova l’impianto con i dati della ditta e il periodo di accensione stabilito. I condomini sono informati tramite comunicazione preventiva: risultato, avvio della stagione senza guasti né reclami.

Checklist per amministratori e manutentori

Prima dell’accensione:

1. Verificare la pubblicazione dell’ordinanza comunale 2025-2026.
2. Aggiornare libretto e bollino blu dell’impianto.
3. Programmare la manutenzione preventiva entro fine ottobre.
4. Controllare le valvole termostatiche e i contabilizzatori di calore.
5. Comunicare ai condomini orari e regole di accensione.

Durante la stagione:

• Rispettare gli orari giornalieri massimi fissati dal Comune.
• Monitorare l’efficienza e il rendimento dell’impianto.
• Annotare eventuali anomalie sul registro di conduzione.

A fine stagione:

• Registrare la data di spegnimento.
• Pianificare eventuali interventi di manutenzione straordinaria.

Efficienza, ambiente e responsabilità condivisa

Una gestione corretta e puntuale del riscaldamento condominiale consente non solo di risparmiare energia ma anche di ridurre le emissioni nocive e contribuire agli obiettivi ambientali fissati dal Piano Energetico Regionale. Il ruolo dell’amministratore è di coordinamento e controllo, mentre quello del manutentore è tecnico e operativo: insieme garantiscono la sicurezza degli impianti e la serenità dei condomini.

La stagione termica 2025-2026 a Roma si annuncia complessa, tra esigenze ambientali e possibili restrizioni comunali.
Per affrontarla in modo professionale è indispensabile:

• rispettare le date e gli orari stabiliti dall’ordinanza comunale,
• assicurare la manutenzione regolare e il bollino blu aggiornato,
• mantenere un costante dialogo tra amministratore, manutentore e condomini.

Solo una gestione coordinata e anticipata permette di garantire impianti sicuri, efficienti e conformi alla normativa, riducendo consumi e criticità durante l’intera stagione invernale.

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di Marco Tommasetti, Manutentore abilitato di centrali termiche
tomassettitermicaroma@gmail.com