Inquilino e titolare di un diritto d’uso hanno gli stessi diritti in condominio?

In una recente assemblea di un condominio da noi gestito si è avuta una forte discussione, con grande sconcerto per gli altri condomini, tra un inquilino che voleva partecipare all’assemblea privo di delega del proprietario e un altro soggetto titolare di diritto di abitazione di un altro immobile del condominio. L’inquilino pretendeva di avere gli stessi diritti e obblighi del titolare del diritto di abitazione. I rispettivi proprietari degli immobili erano presenti in assemblea. Prima di riportare la calma e riprendere i lavori assembleari l’amministratore ha dovuto affrontare questo spinoso problema poco noto ai più.

Esaminiamo adesso le differenze tra un inquilino e un titolare di un diritto d’uso o di abitazione su un bene privato in riferimento alle quote condominiali da versare al condominio e alla possibilità o meno di partecipare e votare in assemblea.

Esistono delle differenze sostanziali tra un semplice inquilino e un titolare di un diritto d’uso o di abitazione in relazione alle spese condominiali ordinarie, sia dal punto di vista giuridico che della gestione pratica. Esaminiamo le principali differenze.

L’inquilino è legato al proprietario dell’immobile da un contratto di locazione, e il suo obbligo di sostenere le spese condominiali ordinarie dipende dalle disposizioni previste nel contratto stesso. L’inquilino è tenuto a pagare le spese condominiali ordinarie, come la pulizia delle scale, l’illuminazione delle parti comuni, la manutenzione ordinaria dell’ascensore e i servizi comuni come riscaldamento centralizzato e acqua. Mentre le spese straordinarie rimangono sempre a carico del proprietario, come previsto dalla legge. L’inquilino non ha alcun rapporto diretto con il condominio. È il proprietario che rimane responsabile nei confronti del condominio per il pagamento di tutte le spese, salvo poi rivalersi sull’inquilino per le spese di sua competenza, secondo quanto previsto nel contratto di locazione.

Il titolare di un diritto d’uso o di abitazione, invece, non è legato al proprietario da un contratto, ma esercita un diritto reale limitato sull’immobile, disciplinato dagli artt. 1021-1026 del codice civile. È direttamente obbligato verso il condominio per le spese ordinarie, che comprendono i servizi comuni (scale, ascensore, pulizia), la manutenzione degli impianti di utilizzo quotidiano, i costi operativi per il riscaldamento e l’acqua centralizzata. Le spese straordinarie non spettano al titolare del diritto d’uso o di abitazione, ma rimangono a carico del proprietario dell’immobile.

A differenza dell’inquilino, il titolare del diritto d’uso o di abitazione ha una responsabilità diretta nei confronti del condominio per le spese ordinarie. Il condominio può quindi richiedere direttamente al titolare del diritto il pagamento delle spese di sua competenza, senza coinvolgere il proprietario.

Mentre l’inquilino ha un obbligo indiretto nei confronti del condominio, anche se il contratto di locazione stabilisce che è tenuto al pagamento degli oneri condominiali. Nella sostanza se l’inquilino non paga le rate ordinarie condominiali l’amministratore si può rivalere solo sul proprietario dell’immobile e non sull’inquilino. Successivamente, in base al contratto di locazione in essere, il proprietario potrà rivalersi sull’inquilino, ma l’obbligato nei confronti del condominio resta il proprietario.

Il titolare di un diritto d’uso o di abitazione ha invece un rapporto diretto con il condominio, essendo obbligato personalmente a pagare le spese ordinarie.

Ma chi ha il diritto a partecipare alle assemblee condominiali e decidere sui costi che il condominio deve sostenere?

Il titolare di un diritto d’uso o di abitazione può partecipare sicuramente alle assemblee condominiali, ma con alcune limitazioni rispetto al proprietario dell’immobile. Questo dipende dal fatto che il diritto d’uso o di abitazione è un diritto reale e conferisce al titolare un interesse diretto nel godimento dell’immobile e delle parti comuni del condominio.

Secondo l’art. 67 delle disposizioni attuative del codice civile, sappiamo che il diritto di partecipare all’assemblea condominiale spetta a chi abbia un interesse diretto nella gestione del condominio, come il titolare del diritto d’uso o di abitazione. Tuttavia, la partecipazione varia a seconda del tipo di decisioni trattate.

Esaminiamo dei casi pratici. Il titolare del diritto d’uso o di abitazione ha il diritto di partecipare alle discussioni e alle votazioni relative alla gestione delle spese ordinarie o all’uso dei servizi condominiali, come la pulizia delle scale, l’utilizzo dell’ascensore, la regolamentazione dell’uso di parcheggi o parti comuni. Questo perché tali decisioni influiscono direttamente sul godimento del bene e dei servizi connessi. Quando l’assemblea discute di interventi straordinari (es. rifacimento della facciata) o altre questioni che riguardano la proprietà dell’immobile, il diritto di partecipazione e di voto spetta esclusivamente al proprietario dell’immobile, non al titolare del diritto d’uso o di abitazione.

Se il proprietario e il titolare del diritto d’uso o di abitazione si trovano in disaccordo, solo uno dei due può partecipare all’assemblea per un singolo immobile. In genere, prevale il diritto del proprietario per questioni straordinarie.

Facciamo anche qui un esempio praticoesaminando il caso di Maria che è titolare del diritto di abitazione su un appartamento nel condominio. Durante l’assemblea, vengono discussi i seguenti punti:

Regolamentazione dell’uso del parcheggio condominiale, Maria può partecipare e votare, perché l’uso del parcheggio influisce direttamente sul suo diritto di abitazione.
Rifacimento della facciata condominiale, Maria non può partecipare a questa votazione, poiché le spese straordinarie riguardano la proprietà e non il diritto di abitazione. In questo caso, il voto spetta esclusivamente al proprietario dell’appartamento.
Cambio del fornitore di energia elettrica per le parti comuni, Maria può partecipare, poiché la scelta influisce sul costo dei servizi ordinari che è tenuta a pagare.

Il titolare del diritto d’uso o di abitazione può partecipare alle assemblee condominiali quando le decisioni riguardano il godimento dell’immobile e dei servizi comuni, ma non ha diritto di voto sulle questioni straordinarie, che spettano al proprietario.

L’amministratore ha l’obbligo di invitarlo a partecipare alle assemblee quando vengono trattati questi argomenti.

Mentre, la partecipazione e il diritto di voto in assemblea spettano agli inquilini quando trattano specifici argomenti di loro interesse quali la determinazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d’aria (se centralizzati).

In queste specifiche assemblee, l’inquilino non ha bisogno di delega del proprietario e il diritto a partecipare e votare gli è riconosciuto direttamente dalla legge. L’amministratore è tenuto a convocarlo per le assemblee su tali argomenti. La mancata convocazione potrebbe rendere la delibera impugnabile da parte dell’inquilino, qualora dimostrasse di aver subito un pregiudizio.

Leggi tutti gli articoli della sezione Normativa