Liti condominiali: come evitarle e quando ricorrere al giudice

Prevenire le liti condominiali è possibile ed è compito dell’amministratore evitare che la situazione degeneri, così come risolvere la cosa nel modo più efficace

Vivere in condominio è, in fondo, un esercizio quotidiano di equilibrio tra diritti e doveri condivisi. Tuttavia, basta poco perché la serenità si incrini: un rumore eccessivo, una delibera contestata, la gestione delle spese comuni, un’auto parcheggiata dove non dovrebbe. Le liti condominiali non nascono mai “dal nulla”, ma da una combinazione di incomprensioni, mancanza di comunicazione e scarsa chiarezza sulle regole. Eppure, evitarle è possibile. Capire come e quando intervenire – prima, durante e dopo un conflitto – è la chiave per risolvere divergenze in modo civile, economico e, soprattutto, umano.
Perché una lite evitata in tempo non è solo un risparmio economico, ma un investimento nella convivenza.

Agire in modo reattivo o proattivo: la differenza che cambia tutto

1. L’amministratore e la prevenzione del conflitto

Il primo strumento per evitare le liti condominiali è la chiarezza delle regole. Un regolamento condominiale ben redatto, aggiornato e condiviso, rappresenta il fondamento della serenità comune. Deve indicare con precisione l’uso delle parti comuni, i limiti alle modifiche individuali, i criteri di ripartizione delle spese, ma soprattutto le sanzioni interne in caso di violazione.

Un esempio pratico: se il regolamento stabilisce orari precisi per l’uso del cortile o di altri parti comuni condominiali, sarà più difficile che si generino discussioni tra condomini su feste o rumori notturni. Ma non basta.

Un amministratore efficace deve comunicare in modo efficace e soprattutto saper ascoltare. Convocare assemblee informative, rispondere tempestivamente ai reclami, promuovere dialoghi tra vicini: sono tutte azioni proattive che prevengono il deterioramento dei rapporti e le liti condominiali.

2. Quando le liti condominiali sono già in atto

Se le liti condominiali esplodono, la prima parola chiave è: mediazione.
Il Dlgs. 28/2010 stabilisce che nelle controversie condominiali la mediazione è condizione obbligatoria di procedibilità: senza averla tentata, non si può ricorrere al giudice. Ciò significa che prima di depositare un ricorso bisogna rivolgersi a un organismo di mediazione e tentare un accordo, con l’assistenza di un legale e dell’amministratore.

Esempio: due condomini litigano sull’uso del giardino comune. Fallite tutte le attività extra giudiziarie si ricorre alla mediazione. Durante la mediazione, con il supporto del mediatore, le parti trovano un compromesso che regola turni e orari, evitando così una causa lunga e costosa.

Quando invece la mediazione fallisce o non si raggiunge accordo, si può procedere con l’azione giudiziaria presso il Tribunale civile o presso il Giudice di Pace a seconda del valore della causa.

In ogni caso, l’amministratore deve raccogliere tutta la documentazione utile – verbali assembleari, fotografie, reclami, corrispondenza – e informare tempestivamente i condomini coinvolti.

Il quadro normativo di riferimento

Il sistema giuridico condominiale italiano è regolato da norme precise che, se ben conosciute, permettono di orientarsi tra prevenzione, mediazione e giudizio.
Ecco i principali riferimenti:

Artt. 1117–1139 c.c.	Regolano le parti comuni, l’uso, le spese e la gestione condominiale.
Art. 1130 c.c.	Definisce i doveri dell’amministratore, tra cui la conservazione delle parti comuni e l’esecuzione delle delibere.
Art. 1132 c.c.	Tutela il “dissenso alla lite”: il condomino che si oppone formalmente a un’azione giudiziaria entro 30 giorni non è obbligato a sostenere le spese legali del condominio soccombente.
D.Lgs. 28/2010	Introduce la mediazione civile obbligatoria come condizione di procedibilità per le controversie condominiali.
Art. 71-quater disp. att. c.c.	Specifica che la mediazione si applica a tutte le liti relative agli artt. 1117–1139 c.c. e agli artt. 61–72 disp. att. c.c.

Il fattore tempo

Secondo recenti dati del Ministero della Giustizia, oltre il 60% delle cause condominiali si sarebbe potuto evitare con una corretta gestione preventiva e un uso tempestivo della mediazione.
Un procedimento giudiziario in materia condominiale dura in media da due a cinque anni, mentre una mediazione si risolve, in genere, in meno di tre mesi.

Ogni conflitto presenta due strade: quella adeguante, che cerca un punto d’incontro, e quella disadeguante, che esaspera la contrapposizione.
Comprendere la differenza aiuta a fare scelte consapevoli. La differenza fondamentale per la soluzione del conflitto sta nella stragrande maggioranza dei casi nel tipo di amministratore che quel determinato condominio ha e nelle sue capacità e attitudine ad affrontare e risolvere i conflitti sia nelle fasi giudiziali che in quelle precedenti al giudizio. Un amministratore professionista e preparato riesce nella maggior parte dei casi a prevenire le liti condominiali o a ridurla evitando di finire in giudizio.

Come procedere passo dopo passo

1. Prima che le liti condominiali inizino

– Verificare se il regolamento è aggiornato e coerente con la normativa vigente.

–  Favorire assemblee di confronto e chiarimento.

–  Annotare reclami e segnalazioni.

–  Promuovere mediazioni preventive.

2. Quando le liti condominiali sono esplose

– Presentare istanza di mediazione con oggetto e motivazioni precise.

– Partecipare attivamente al tavolo di mediazione, nominando un avvocato che abbia caratteristiche conciliative e che non abbia interesse a non raggiungere un accordo in mediazione per vedersi successivamente affidato l’incarico in sede giudiziale per incrementare notevolmente la propria parcella.

– Far ratificare dall’assemblea condominiale l’accordo raggiunto in mediazione;

3. Quando serve il giudice

– Far nominare dall’assemblea condominiale un avvocato specializzato in diritto condominiale, possibilmente diverso da quello che è stato utilizzato in fase di mediazione per dare un segnale forte anche agli avvocati che la mediazione è il luogo idoneo per la risoluzione dei problemi e che in tale sede devono dare il meglio di loro per la soluzione del conflitto.

– Tenere informati i condomini sulle fasi del procedimento per uscire dalle liti condominiali.

La cultura della mediazione è la chiave della serenità condominiale

In un Paese dove i condomìni sono oltre un milione e mezzo, e le cause legate alla vita condominiale rappresentano una parte significativa del contenzioso civile, la vera sfida è trasformare le liti condominiali in occasione di dialogo.
Un buon amministratore, che deve necessariamente essere un professionista esperto e specializzato in materia condominiale e non un dopolavorista come avviene con una casistica impressionante, non è colui che evita ogni problema, ma colui che lo riconosce in tempo e lo gestisce con equilibrio, competenza e umanità.

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di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it