Oggetti abbandonati negli spazi comuni; le sanzioni previste dalla norma

Gli oggetti abbandonati o accumulati negli spazi comuni costituiscono un problema serio visto le polemiche che originano tra i condomini. Tensioni su cui si deve intervenire. Ecco una check list delle regole da seguire per gli amministratori.

In molti condomìni urbani, specie quelli a elevata densità abitativa, ci si trova di fronte a una situazione che appare, all’inizio, come un semplice disordine — la presenza di scatole, mobili, oggetti vari depositati da un condomino nel proprio appartamento e in spazi comuni come pianerottoli, corridoi adiacenti alle cantine, soffitte o altri locali condominiali. Tuttavia, dietro questa dinamica apparentemente innocua si celano necessità concrete: garantire la sicurezza, l’igiene, la fruibilità degli spazi comuni, la tutela dell’ordine, del decoro e del valore immobiliare del condominio. Oltre a situazioni di disagio sociale dell’individuo che effettua questo tipo di attività.

Parallelamente queste situazioni rappresentano una possibilità di intervento da parte dell’amministratore e dell’assemblea condominiale: la normativa e la giurisprudenza permettono un’azione ben chiarita, come dimostra la recente decisione del Tribunale di Firenze (sentenza n. 1872/2025) che ha qualificato l’accumulo persistente come occupazione abusiva delle parti comuni. È importante rivolgersi sempre all’amministratore del condominio segnalando il problema, ricordando che non si tratta solo di un tema estetico ma di responsabilità condivisa. Questo articolo permette al lettore di capire perché intervenire e quando diventa indispensabile.

Oggetti abbandonati negli spazi comuni: la norma e le sanzioni

Quando l’accumulo è già evidente — ad esempio scatole o materiali depositati nel vano scala, o oggetti in corridoi adiacenti locali tecnici — l’amministratore deve intervenire rapidamente. Le azioni includono:

• – rilevazione dello stato dei luoghi (con fotografie o video);
• – invio di formale sollecito al condomino interessato;
• – convocazione assembleare, se non si ottiene nulla con il sollecito, per far deliberare eventuali interventi da adottare;
• – predisposizione della documentazione per un’eventuale azione giudiziaria.

Questo tipo di intervento ha come obiettivo contenere i danni e dare un segnale forte che la condotta non è più tollerabile. Nel caso della sentenza n. 1872/2025, il convenuto era consapevole dell’accumulo e non aveva rimosso gli oggetti nonostante solleciti, rendendo necessario un ricorso al giudice al fine di ottenere una sentenza di condanna dal tribunale di Firenze.

Molto più efficace è la fase preventiva: prima che il problema si manifesti (o diventi grave), l’amministratore insieme all’assemblea può:

• promuovere delibere che vietino esplicitamente l’accumulo di oggetti negli spazi comuni (pianerottoli, vani scala, soffitte, cantine comuni);
• effettuare ispezioni periodiche, sensibilizzare i condomini sul tema della destinazione d’uso degli spazi comuni, della sicurezza e dell’igiene;
• far includere nel regolamento condominiale clausole che prevedano la rimozione a spese del trasgressore o sanzioni in caso di deposito abusivo.

In questo modo si costruisce una cultura di rispetto e si riduce il rischio che la situazione degeneri in conflitto o contenzioso.

Gli amministratori ai quali CondominioNotizie.it si è rivolta per avere maggiori notizie in merito segnalano che gli accumuli non sono solo un problema estetico: ostacolano passaggi, impediscono la manutenzione di impianti (ascensori, locali tecnici), generano rischi per gli operatori condominiali quali portiere o ditta di pulizie, rischi igienico-sanitari e per la sicurezza antincendio. In molte segnalazioni che abbiamo ricevuto da altri amministratori vi sono casi che  l’accumulo bloccano l’accesso alla fossa dell’ascensore, ai tombini di ispezione delle fognature, intralciano il passaggio ai tecnici per le più correnti operazioni di manutenzione ordinaria e straordinaria che vendono effettuate all’interno del condominio e favoriscono la presenza di insetti. Dal punto di vista temporale, è fondamentale che l’amministratore documenti la persistenza della condotta. Quadro normativo nel quale operiamo è il seguente: 

• – L’articolo 1102 del codice civile: «Ogni comproprietario può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso». Questa norma è la base su cui fare ogni riferimento ed è centrale per l’uso degli spazi comuni condominiali;
• – Giurisprudenza della Corte di Cassazione: con più sentenze ha stabilito che anche un uso più intenso è consentito, ma quando questo non si traduca in occupazione esclusiva delle parti comuni;
• – La sentenza del Tribunale di Firenze n. 1872/2025 ha affermato che l’accumulo sistematico costituisce una occupazione abusiva delle parti comuni, poiché altera la destinazione d’uso e impedisce agli altri condomini di godere dei luoghi.

SE IL DEPOSITO È PRIVATO O TEMPORANEO

Il comportamento del condomino accumulatore si avvicina a quello di chi utilizza a fini personali un’area comune (es. cortile, corridoio) occupandola in modo stabile e impedendo l’uso da parte degli altri. Tuttavia, non tutti i depositi sono immediatamente contestabili: se un oggetto è temporaneamente depositato, ben visibile, e non impedisce l’uso o passa presto alla rimozione — la condotta può essere considerata entro il margine di uso consentito. Invece, se l’accumulo è stabile, protratto nel tempo, in spazi comuni, e impedisce l’accesso, allora la condotta diventa contestabile.

Nei casi in cui il condomino deposita oggetti solo all’interno del proprio appartamento o in spazi privati, non utilizza i vani comuni come deposito, rispetta i solleciti dell’amministratore il condominio non può contestargli nulla. In questo caso, la gestione dell’amministratore non può essere che soft: comunicazione, sensibilizzazione, moderazione.

Per il lettore amministratore è importante avere una check-list per valutare:

1. Qual è lo spazio: parte comune, corridoio, vano scala, locale di servizio?
2. L’uso è conforme alla destinazione d’uso?
3. È impedito il godimento da parte degli altri condomini?
4. Quanto tempo dura la condotta? È temporanea o protratta?
5. Ci sono rischi per igiene o sicurezza (mancata pulizia, infestazioni, accesso bloccato ad impianti)

Se più risposte sono “sì”, allora ci si trova di fronte ad situazione di accumulo seriale che richiede intervento serio.

Cosa fare?

1. Verificare il regolamento condominiale esistente: se manca una clausola specifica sul divieto di utilizzo degli spazi comuni come deposito, proporre in assemblea l’inserimento di una delibera che lo preveda esplicitamente, con indicazione di sanzioni o oneri di rimozione a carico del trasgressore;
2. Comunicare a tutti i condomini, via circolare o e-mail, i doveri connessi all’uso delle parti comuni: richiamo all’art. 1102 c.c., all’importanza della sicurezza, della manutenzione libera degli impianti e delle vie di fuga;
3. Realizzare ispezioni periodiche degli spazi comuni (vani scala, pianerottoli, corridoi, locale impianti, soffitte condominiali) fotografando lo stato e archiviarlo, in modo da creare una documentazione continua;
4. In presenza di accumulo accertato, inviare al condomino interessato un sollecito scritto (lettera raccomandata e/o PEC) con allegato fotografia, richiesta di rimozione entro un termine (es. 15-30 giorni);
5. Specificare che, in mancanza di azione, l’amministratore o l’assemblea valuteranno spese di rimozione, sanzioni e, se necessario, azione giudiziaria;
6. In caso di mancata rimozione entro il termine, previa delibera assembleare, incaricare una ditta esterna per la rimozione degli oggetti depositati abusivamente, addebitando le spese al condomino responsabile (con comunicazione e fattura trasparente);
7. Conservare tutte le comunicazioni, foto, verbali assemblea, fatture, documentazione che attestino la condotta del condomino e l’intervento dell’amministratore;
8. Qualora la condotta prosegua, procedere con un’azione giudiziaria: richiedere l’accertamento dell’illegittima occupazione degli spazi comuni, l’ordine di rimozione, e il risarcimento dei danni. Nel caso della sentenza n. 1872/2025, il Tribunale ha accolto la domanda condominiale e condannato il condomino all’eliminazione degli oggetti e al risarcimento;
9. Una volta risolta l’emergenza, mantenere controlli regolari per evitare che il problema si ripresenti;
10. Proporre all’assemblea di aggiornare il regolamento condominiale con clausole più stringenti se necessario e richiamare periodicamente i condomini alle proprie responsabilità;
11. Sensibilizzare i condomini all’interno dell’assemblea o mediante circolari sul fatto che l’uso corretto degli spazi comuni tutela tutti: sicurezza, decoro e valore immobiliare.

L’accumulo di oggetti da parte di un singolo condomino nei vani comuni – pianerottoli, vani scala, corridoi adiacenti alle cantine o soffitte – smette di essere solo una “questione estetica” e diventa un assetto di convivenza che può generare seri problemi: impedimento al godimento delle parti comuni, rischio igienico, sicurezza compromessa e responsabilità per il condominio e il singolo. La sentenza n. 1872/2025 del Tribunale di Firenze chiarisce come tali condotte, se protratte nel tempo e non affrontate, si configurino come occupazione abusiva delle parti comuni.

Per un amministratore condominiale, uno studio immobiliare, o qualsiasi professionista del settore, la linea d’azione è chiara: prevenire, monitorare, intervenire in modo documentato e tempestivo. Procedere con misure proattive e, quando necessario è essenziale per garantire la tutela della comunità condominiale e del patrimonio immobiliare.

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di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it