Piano Casa, affitti brevi e condominio. Il 2026 è l’anno della casa

Da Piano Casa del Governo a quello europeo passando per affitti brevi e riforma del condominio il 2026 si preannuncia come l’anno delle grandi riforme. Sarà davvero così?

Dopo anni di tentativi di portare i temi della casa e dell’edilizia residenziale al centro del dibattito politico, il 2026 è di certo l’anno in cui i nodi verranno al pettine. O almeno una buona parte di essi finirà nell’agenda parlamentare, sia in Italia che in Europa. Si parte dalla primavera 2026 e si finirà nel 2027 con alcune decisioni attese da oltre un decennio. Insomma, come si dice per gli oroscopi di inizio anno: dopo anni di attesa in cui i problemi non riuscivano a sbloccarsi il 2026 vedrà gli astri della casa allinearsi per cercare di affrontare temi aperti da molti anni: dagli affitti brevi al piano casa, passando per l’edilizia residenziale pubblica, divenuta oramai un’emergenza vera e propria in tutto il continente europeo.

l punto ora non è il “se” ma il “come” questi problemi saranno affrontati, perché se è vero che la politica si è finalmente accorta che l’emergenza casa non può essere rimandata oltre, resta però da capire se le soluzioni che arriveranno saranno all’altezza dei problemi aperti. Al momento di concreto c’è poco e, purtroppo, di risolutivo ancora meno. Andiamo per capitoli.

PIANO CASA

Con ogni probabilità il 2026 sarà l’anno del Piano Casa. Atteso da anni e promesso a più riprese dal Governo Meloni, ultima delle quali al Meeting di Rimini di fine agosto 2025. Si parla di inizio estate per avere i dettagli ma la sottosegretaria all’Economia Lucia Albano ha fatto capire intervenendo a un incontro a Roma a dicembre che l’annuncio del ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini potrebbe arrivare in primavera. Il punto è capire cosa ci sarà in questo Piano Casa che arriva oltre dieci anni dopo il decreto n.47 del 2014 firmato da Maurizio Lupi e Matteo Renzi, ultimo grosso intervento legislativo sul tema. È possibile, comunque, che il testo termini il suo iter a inizio 2027 ma la volontà del Governo è di andare veloci. Non a caso nella conferenza stampa di inizio anno del 9 gennaio Giorgia Meloni ha citato l’imminente Piano Casa facendo riferimento a 100.000 nuovi alloggi a prezzi calmierati da costruire in 10 anni.

Sul tavolo ci sono 600 milioni di euro disponibili ma a fine 2025 il ministro Giorgetti ha fatto capire che altri fondi potrebbero essere “deviati” da quelli europei. Seicento milioni, infatti, sono molto lontani dalla cifra realistica che serve ad affrontare l’emergenza abitativa in Italia. Le richieste di case popolari sono ai massimi storici (Roma è a oltre 16.500 domande, il record storico per la Capitale mentre a Milano hanno superato le settemila).

Certo è che il tema casa è diventato una questione di emergenza sociale con i costi degli affitti in continuo aumento da anni. Federcasa stima che le persone in disagio abitativo in Italia siano 350.000 a fronte di appena 16.000 assegnazioni di case all’anno. L’emergenza non è però solo quella di costruire nuovi edifici residenziali (L’Italia ha una media di stock di housing social sul totale degli edifici molto più bassa di quella europea con appena il 4% – scarso – contro l’8% medio dei Paesi Ue), ma soprattutto si tratta di recuperare e mettere a norma il patrimonio esistente. Oltre 63 mila alloggi sociali sono infatti vuoti perché non ci sono i fondi per ristrutturarli.

PIANO CASA EUROPEO

Annunciato a dicembre si profila come un mastodontico intervento per risolvere la crisi abitativa europea dove si stima che ci siano oramai 1,4 milioni di senzatetto, di cui 400 mila minori. Il Piano ha l’appoggio della Commissione e sulla carta l’approccio sembra quello giusto dopo anni di invisibilità del tema casa (basti pensare che l’housing sociale nel 2021 non ha avuto neppure un capitolo nel bilancio pluriennale dell’Ue). Nel concreto però gli strumenti individuati non sono chiari. La Commissione parla di 375 miliardi di euro a disposizione ma nella realtà non è così.

Quei fondi, infatti, non sono finanziamenti diretti come è stato per il Pnrr o come si profila per il colossale progetto di riarmo europeo da 800 miliardi. Si tratta al momento di garanzie da parte degli istituti finanziari, come la Bei, a fronte di investitori interessati che però dovranno confrontarsi con le legislazioni nazionali per attuare i progetti concreti. Un tema su cui l’Ue promette di intervenire ma su cui non ha di fatto competenze dirette, limitandosi a una moral suasion sui Governi nazionali o poco più. Di concreto c’è al momento un grande summit europeo sulla casa di cui non c’è ancora la data. Nel corso dei prossimi mesi gli strumenti di questo Piano Casa europeo dovrebbero disvelarsi con maggiore chiarezza, incluse le nuove politiche sugli affitti brevi su cui la Commissione ha annunciato un intervento tra fine 2026 e inizio 2027.

AFFITTI BREVI

Il 2026 si preannuncia a dir poco bollente su uno dei terreni di maggiore scontro politico di questo frangente storico: quello degli affitti brevi. A riaprire per l’ennesima volta la partita sulla regolementazione del comparto è stata la sentenza della Corte Costituzionale depositata a dicembre 2025 (la decisione però è di ottobre). La Consulta ha definito legittime le limitazioni prese dalla Regione Toscana in materia di locazioni brevi che consentono ai singoli Comuni di adottare misure restrittive come il numero di notti in cui si può affittare un immobile o il numero di appartamenti che un singolo può affittare, previa sempre la richiesta di un’autorizzazione per farlo.

Si tratta di un precedente molto pesante che vedrà sicuramente andare in direzioni simili anche altre Regioni con una normativa che nel 2026 potrebbe cambiare enormemente di territorio in territorio, creando una situazione a macchia di leopardo in tutta Italia, con Comuni limitrofi che potrebbero avere norme molto diverse fra loro. Le associazioni di categoria chiedono da tempo un intervento normativo nazionale che consenta di fare investimenti e programmazione in un ramo di attività che in pochissimi anni è arrivato a generare diverse decine di miliardi di euro fra fatturati e indotto, con molti miliardi di incassi per l’Erario, a partire dai 4 miliardi di entrate solo in cedolare secca.

RIFORMA DEL CONDOMINIO

Il 2026 vede infine l’avvio del dibattito in aula di quella che viene definita come la nuova “riforma del condominio”, ma che in realtà è più una riforma della professione dell’amministratore, anche se con conseguenze dirette sulla vita dei condòmini. Parliamo del ddl 2692 dell’11 novembre scorso che è da pochi giorni già stato assegnato in commissione Giustizia. Un passo veloce che fa capire come il progetto di legge presentato da Fdi abbia molte speranze di finire in aula prima della fine della legislatura se non già nei prossimi 12 mesi. I Parlamento, come abbiamo raccontato su questa testata, ci sono diverse proposte aperte sul tema ma nessuna finora era arrivata neppure in commissione.

Se la proposta di legge passasse nella gestione delle case degli italiani avverrebbero alcune piccole ma significative rivoluzioni, a partire da quella che imporrebbe un revisore dei conti ai condomìni con oltre 20 unità immobiliari.

Saranno mesi molto caldi per la casa e i suoi proprietari. Troverete aggiornamenti continui su tutti questi temi sulle nostre pagine. Stay tuned.

di Andrea Battistuzzi – Giornalista
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it