Approvazione del rendiconto condominiale: è possibile se mancano quelli degli anni precedenti?

La Cassazione n. 8521/2017 chiarisce i limiti e le possibilità operative per amministratori e condomini per l’approvazione del rendiconto

Ogni amministratore di condominio conosce bene il momento dell’approvazione del rendiconto annuale: è il termometro della fiducia, della trasparenza e della buona gestione. Ma cosa accade se, per varie ragioni — contenziosi, mancanza di quorum, gestione inerte o conflitti interni — uno o più rendiconti degli anni precedenti non sono stati approvati? È possibile approvare il rendiconto più recente, oppure l’assenza di approvazioni pregresse blocca la vita contabile del condominio?

La risposta, come spesso accade nel diritto condominiale, non è solo giuridica, ma anche “umana”: l’amministratore deve trovare un equilibrio tra il dovere di chiarezza e la necessità di continuità gestionale. Un condominio non può restare paralizzato a tempo indeterminato solo perché mancano approvazioni passate. Ma neppure può proseguire ignorando la regolarità dei propri conti.

È proprio da questa tensione — tra necessità e possibilità — che nasce il principio affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 8521 del 31 marzo 2017, che ha posto un punto fermo importante per tutti i professionisti del settore.

L’amministratore si trova spesso davanti a due possibili approcci:

• Reattivo, quando deve sanare situazioni pregresse lasciate in sospeso (rendiconti non approvati, documentazione incompleta, contestazioni in corso);
• Proattivo, quando decide di non attendere indefinitamente la definizione di questioni passate, ma di proporre all’assemblea l’approvazione del nuovo rendiconto, illustrando in modo chiaro le eventuali criticità contabili ancora aperte.

Secondo la Cassazione, questa seconda strada è legittima, purché seguita con trasparenza e correttezza procedurale.
L’amministratore, infatti, non è vincolato a un ordine cronologico rigido di approvazione dei bilanci, a meno che non vi sia una norma regolamentare contrattuale che imponga diversamente. L’importante è che il rendiconto presentato sia chiaro, verificabile e coerente con la realtà gestionale.

Il principio espresso dalla Corte di Cassazione n. 8521/2017 si fonda su alcuni pilastri normativi e di buon senso amministrativo.

a) Norme di riferimento

• Art. 1130 c.c. – L’amministratore deve rendere il conto della gestione annuale.
• Art. 1135 c.c. – L’assemblea approva il rendiconto e delibera sull’impiego del residuo attivo o sulla copertura del passivo.
• Art. 1137 c.c. – Le deliberazioni sono obbligatorie per tutti i condomini, salvo impugnazione.

b) L’insegnamento della Cassazione 8521/2017

La Suprema Corte ha chiarito che l’approvazione di un rendiconto relativo a un esercizio non immediatamente successivo a quello approvato in precedenza non è di per sé illegittima.
In particolare, la Cassazione ha affermato che:

“Non esiste una disposizione di legge che imponga la necessità di approvare i rendiconti in ordine strettamente cronologico. L’assemblea può dunque legittimamente approvare un bilancio anche se il rendiconto dell’anno precedente non è stato ancora approvato, purché non vi sia contrasto con il regolamento condominiale o con specifiche pattuizioni tra i condomini.”

La Corte motiva tale principio con l’esigenza di evitare che l’attività amministrativa resti paralizzata, ricordando che l’amministratore deve comunque garantire continuità gestionale, riscossione delle quote e pagamento delle spese ordinarie.

c) Il limite della trasparenza

La legittimità dell’approvazione “non sequenziale” trova però un confine preciso: la chiarezza e la completezza del rendiconto.
Se le poste economiche si riferiscono anche a gestioni non approvate, queste devono essere indicate in modo separato e spiegato nella relazione illustrativa.
Diversamente, la delibera può essere impugnata per difetto di chiarezza o per mancata informazione ai condomini.

In sostanza, l’approvazione “fuori sequenza” non è vietata, ma va gestita con trasparenza, tracciabilità e consenso assembleare informato.

Per rendere applicabile nella pratica il principio affermato dalla Cassazione, l’amministratore dovrebbe seguire alcune fasi operative precise:

1. Verificare il regolamento condominiale per accertare l’eventuale presenza di vincoli sull’ordine di approvazione;
2. Predisporre un rendiconto chiaro e separato, specificando le partite contabili che derivano da esercizi non approvati;
3. Convocare l’assemblea con ordine del giorno distinto per:
   – approvazione del nuovo rendiconto;
   – definizione o sanatoria dei bilanci arretrati;
   – eventuale nomina di un revisore contabile per la verifica delle annualità precedenti.

4. Fornire ai condomini la massima documentazione (estratti conto, giustificativi, note esplicative) prima della riunione.
5. Deliberare con le maggioranze ordinarie di legge (art. 1136 c.c.), verbalizzando espressamente che l’approvazione del nuovo rendiconto non pregiudica la futura regolarizzazione dei precedenti.
6. Attuare le decisioni approvate, garantendo continuità nella riscossione delle quote e nella rendicontazione successiva.

Esempio pratico

Nel condominio “Aurora”, l’amministratore subentrante si è trovato senza approvazione dei bilanci 2021 e 2022. Per evitare il blocco della gestione 2023, ha convocato l’assemblea proponendo l’approvazione del solo rendiconto 2023, allegando una relazione tecnica che illustrava le poste ancora da chiarire degli anni precedenti. L’assemblea ha approvato il bilancio 2023 e, contestualmente, deliberato la verifica contabile dei due esercizi arretrati.

La delibera, fondata sul principio di continuità gestionale e trasparenza, è stata ritenuta perfettamente legittima, in linea con la Cassazione n. 8521/2017.
Un esempio concreto di come sia possibile “rimettere in moto” il condominio senza violare la legge, ma anzi applicandola con buon senso e responsabilità.

Pertanto, la Corte di Cassazione n. 8521/2017 ha tracciato una linea di equilibrio tra diritto e necessità: un condominio può approvare un rendiconto anche se i bilanci precedenti non sono ancora stati approvati, purché l’assemblea sia informata, la contabilità sia chiara e il regolamento non lo vieti.

L’amministratore deve agire con trasparenza, spiegando la situazione e guidando i condomini verso una regolarizzazione graduale, evitando paralisi amministrative o contenziosi inutili.

In fondo, la vera finalità del rendiconto non è soltanto quella di “fare quadrare i conti”, ma di mantenere vivo il rapporto di fiducia tra chi amministra e chi partecipa alla vita condominiale. E in questo senso, la Cassazione ci ricorda che la buona gestione non è fatta solo di numeri, ma anche di equilibrio, metodo e buon senso.

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di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it