L’anomalia del rendiconto mensile. Come e quando si redige il bilancio

Dopo la sentenza della Cassazione n. 25446/2025, non ci sono più scuse: il rendiconto di spesa condominiale è annuale, completo e trasparente. Sempre.

Il rendiconto di spesa condominiale è ancora oggi non redatto in maniera corretta. Da Sud a Nord è frequente incontrare leggerezze nell’approccio al rendiconto che non possono verificarsi e di cui gli amministratori possono (e avviene spesso) essere chiamati a rispondere. È un tema importante in un contesto in cui si assiste purtroppo ancora troppo spesso a gestioni condominiali non professionali, a fronte di un panorama normativo e fiscale che richiede grandissima attenzione e precisione. L’abitudine radicata quanto ingannevole che si è sviluppata è quella della rendicontazione mensile delle spese condominiali. Un costume nato forse per “comodità” o per “tradizione”, ma che oggi — alla luce della normativa vigente e della chiarissima giurisprudenza — non ha alcuna base giuridica e va contrastato con decisione. È un tema che ci viene continuamente segnalato associazioni di categoria degli amministratori condominiali, molte delle quali radunate a ROma recentemente proprio in eventi organizzati da CondominioNotizie.it.

La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 25446/2025, di cui abbiamo parlato in un precedente articolo, rafforza con grande autorevolezza un principio già scolpito nel codice civile: il rendiconto di spesa dell’amministratore non è una facoltativa prassi contabile, bensì un atto obbligatorio, annuale, formale e strutturato, strumentale alla tutela patrimoniale dei condòmini. E quindi: no, la rendicontazione mensile non è conforme alla legge. E no, la semplice consuetudine locale non può giustificare la violazione di un obbligo normativo.

Il quadro normativo: un disegno chiaro e inderogabile

Le norme che regolano la rendicontazione condominiale sono nette e non consentono interpretazioni estensive:

1. Art. 1130 n.10 c.c. — Doveri dell’amministratore

L’amministratore deve “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la sua approvazione”. La periodicità annuale non è una scelta: è un obbligo.

2. Art. 1130-bis c.c. — Contenuto del rendiconto di spesa condominiale

La legge del 2012 ha precisato che il rendiconto deve essere un documento formato da più elaborati:

• registro di contabilità (criterio di cassa);
• riepilogo finanziario/patrimoniale (criterio di competenza);
• nota sintetica esplicativa.

Questi documenti non possono essere riprodotti in un flusso mensile, perché hanno la funzione di rappresentare una gestione nel suo complesso, non un estratto conto.

3. Art. 1135 c.c., comma 1 n. 3 — Approvazione annuale delle spese

Il codice civile prevede che l’assemblea approvi annualmente il preventivo e il consuntivo.
Una verifica mensile non sostituisce l’assemblea annuale.

4. Art. 1713 c.c. (obbligo del mandatario)

L’amministratore — mandatario ex lege — deve rendere conto al termine del mandato, che nel condominio si identifica con l’anno di gestione.

Gli usi locali non possono derogare la legge

In alcune realtà — specialmente in zone del Sud e in alcune periferie urbane — si è diffusa l’idea che l’“uso locale” consenta una contabilità mensile. È un errore grave.

L’art. 1138 c.c. è categorico:

Il regolamento di condominio non può derogare alle norme inderogabili del codice civile. Gli usi locali, di conseguenza, non hanno valore quando entrano in conflitto con le norme primarie del condominio, tutte di natura inderogabile. Il legislatore ha voluto un rendiconto di spesa annuale per garantire:

• una visione completa della gestione;
• la trasparenza patrimoniale;
• la responsabilità dell’amministratore;
• la tutela dell’assemblea e del diritto di impugnazione.

Nulla di tutto ciò è assicurato da un prospetto mensile.

La Cassazione 25446/2025 chiude definitivamente la porta agli abusi

La suprema corte ha ribadito con forza che:

• il rendiconto condominiale è un documento unitario, articolato e annuale;
• la funzione del rendiconto è informativa e di controllo, non un mero estratto delle movimentazioni;
• la trasparenza è garantita dalla completezza patrimoniale, non dalla frequenza dei prospetti.

Se la Cassazione richiede che il rendiconto annuale contenga anche debiti, crediti, fondi e poste di competenza non liquidate, è evidente che una rendicontazione limitata al mese non può assolutamente assolvere a questa funzione.

Il messaggio è chiaro: chi sostituisce il bilancio annuale con prospetti mensili commette un illecito amministrativo e civile.

Perché la rendicontazione mensile è illegittima e pericolosa

1. Non è un “rendiconto”: è un estratto conto

La rendicontazione mensile mostra solo flussi di cassa e quindi non rappresenta la situazione patrimoniale complessiva del condominio.

2. Impedisce il controllo assembleare

Senza un rendiconto annuale strutturato, l’assemblea non può approvare la gestione, né esercitare il diritto di impugnazione nei termini di legge.

3. Espone l’amministratore a responsabilità

L’assenza del rendiconto annuale costituisce:

• grave irregolarità ex art. 1129 c.c.;
• causa di revoca giudiziale;
• base per possibili risarcimenti danni in caso di pregiudizio economico.

4. Produce confusione, non trasparenza

Il condòmino riceve 12 documenti privi di un ordine logico, senza note esplicative, senza riepilogo patrimoniale, senza coerenza contabile.

Perché questo malcostume deve finire ora

La contabilità mensile non è una premura verso il condòmino: è un modo per evitare il controllo. Con la sentenza n. 25446/2025, la Cassazione ha posto un punto fermo: il rendiconto annuale è lo strumento attraverso cui i condòmini possono davvero verificare la gestione.

Agli amministratori professionisti, ai formatori e agli editori — come voi che animate CondominioNotizie.it — spetta oggi il compito di smascherare queste prassi e riportare l’attenzione sulla legalità e sulla trasparenza.

Il condominio non è un bancomat né un conto corrente condiviso. È un ente di gestione che vive di responsabilità, fiducia e trasparenza.

La rendicontazione mensile, priva di base giuridica, va denunciata e abbandonata. La legge parla chiaro. La giurisprudenza è inequivocabile. E la Cassazione 25446/2025 ha rafforzato il principio: la rendicontazione deve essere annuale, completa, strutturata, intellegibile. Tutto il resto è malcostume.
E come tale va superato.

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di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it