Riscaldamento in casa e condominio: quando si può accendere: regole, date e fasce in Italia

Con l’arrivo dell’autunno torna il tema del riscaldamento domestico e condominiale, tra scadenze, limiti orari, controlli obbligatori e qualche incertezza normativa. Ma quali sono, esattamente, le regole da rispettare per essere in regola con la legge e garantire comfort e sicurezza in casa?
Vediamolo insieme, distinguendo ciò che è obbligatorio per legge da ciò che può essere deciso in assemblea condominiale, con esempi pratici per capire come comportarsi correttamente.

Quali sono le norme e gli obblighi imposti dalla legge sul riscaldamento e che cosa può decidere invece l’assemblea condominiale

La normativa di riferimento sul riscaldamento

Il riscaldamento in Italia è disciplinato da un insieme di norme che regolano l’efficienza energetica, la sicurezza e l’esercizio degli impianti. Le principali sono:

• – Legge 9 gennaio 1991, n. 10: sull’uso razionale dell’energia e il contenimento dei consumi;
• – Dpr. 26 agosto 1993, n. 412: definisce le modalità di esercizio e manutenzione degli impianti termici, suddividendo il territorio nazionale in zone climatiche;
• – Dpr. 16 aprile 2013, n. 74: stabilisce i criteri di efficienza energetica e i controlli periodici obbligatori;
• – Dlgs. 4 luglio 2014, n. 102: recepisce la direttiva europea sull’efficienza energetica, imponendo termoregolazione e contabilizzazione del calore negli edifici con impianti centralizzati.

In casi eccezionali (ondate di freddo o emergenze energetiche), i Comuni possono emettere ordinanze per anticipare o posticipare l’accensione del riscaldamento.

Quando si può accendere il riscaldamento: zone climatiche, periodi e orari

La legge divide l’Italia in sei zone climatiche (da A a F), in base ai “gradi giorno” del Comune (Dpr. 412/1993).
A ogni zona corrispondono un periodo di accensione e un numero massimo di ore giornaliere consentite.

Zona climatica	Periodo di accensione	Ore massime al giorno	Note principali
A	1° dicembre – 15 marzo	6 ore	Es. Lampedusa, Porto Empedocle
B	1° dicembre – 31 marzo	8 ore	Es. Palermo, Cagliari
C	15 novembre – 31 marzo	10 ore	Es. Napoli, Bari
D	1° novembre – 15 aprile	12 ore	Es. Roma, Firenze
E	15 ottobre – 15 aprile	14 ore	Es. Milano, Torino, Bologna
F	Nessuna limitazione	Nessuna	Es. località di montagna come Livigno o Cortina

Fasce orarie: l’impianto può funzionare tra le 5:00 e le 23:00, anche in condominio, rispettando il limite giornaliero previsto dalla zona climatica.
L’assemblea può decidere gli orari effettivi di funzionamento, purché nel rispetto dei limiti legali.

Temperature massime consentite:
La temperatura negli ambienti riscaldati non deve superare 19 °C + 2 °C di tolleranza (art. 3, D.P.R. 74/2013).
Per edifici destinati ad attività sanitarie o scolastiche, il limite sale a 20 °C + 2 °C.

Impianti centralizzati, termoregolazione e contabilizzazione del calore

Dal 2017, nei condomìni con impianto centralizzato, è obbligatoria l’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore (Dlgs. 102/2014). Ciò significa che:

• ogni radiatore deve essere dotato di valvola termostatica per regolare la temperatura di ogni stanza;
• ogni appartamento deve disporre di ripartitori o contatori che misurino i consumi reali.

Questo sistema consente di pagare in base al consumo effettivo e non solo ai millesimi di proprietà.

La mancata installazione o il mancato rispetto degli obblighi può comportare multe da 500 a 2.500 euro per unità immobiliare.

Come si dividono le spese di riscaldamento in condominio

Le spese si dividono in due voci:

1. 1. Quota fissa – copre i costi comuni (manutenzione, perdite di rete, conduzione dell’impianto).
2. 2. Quota variabile – copre i consumi effettivi registrati dai ripartitori.

La legge stabilisce che la quota fissa non superi il 50% del totale (D.Lgs. 102/2014).
L’assemblea può deliberare la percentuale precisa entro tale limite.

Esempio pratico:
Se il costo annuo del riscaldamento è di 10.000 €, l’assemblea può decidere 30% di quota fissa (3.000 € divisi secondo i millesimi) e 70% di quota variabile (7.000 € in base ai consumi effettivi).

Manutenzione e controlli obbligatori

Gli impianti termici, sia autonomi sia centralizzati, sono soggetti a verifiche periodiche obbligatorie di sicurezza ed efficienza energetica, ai sensi del D.P.R. 74/2013.
In particolare:

• la manutenzione deve essere eseguita da ditte abilitate (ai sensi del D.M. 37/2008);
• il manutentore deve rilasciare il rapporto di controllo di efficienza energetica, da conservare nel libretto di impianto;
• la periodicità dei controlli dipende dal tipo di generatore e dal combustibile (di norma ogni anno);
• i Comuni o le Regioni possono effettuare ispezioni a campione.

Nel caso di impianto centralizzato, il responsabile dell’impianto (solitamente l’amministratore o il terzo responsabile incaricato) deve assicurare che tutte le verifiche siano eseguite nei tempi previsti.

Il ruolo dell’amministratore e dell’assemblea condominiale

In condominio, le decisioni relative al riscaldamento devono essere prese in assemblea, su proposta dell’amministratore, che ha l’obbligo di:

• garantire il rispetto delle norme vigenti e delle ordinanze comunali;
• convocare l’assemblea per definire orari e criteri di ripartizione;
• incaricare ditte abilitate per la manutenzione;
• conservare la documentazione tecnica e i rapporti di controllo.

Un’omissione in questi obblighi può comportare responsabilità civile o amministrativa per l’amministratore (art. 1130 c.c.).

Esempio

Caso 1: Condominio in zona D (Roma)

L’impianto può funzionare dal 1° novembre al 15 aprile, per massimo 12 ore giornaliere, fatta eccezione di una diversa siposizione del Sindaco.
L’assemblea decide di accendere il riscaldamento dalle 7:00 alle 22:00, con pausa nelle ore centrali della giornata di 3 ore, e stabilisce una ripartizione 25/75 tra quota fissa (25) e quota variabile (75). L’amministratore incarica una ditta certificata per la manutenzione annuale e per l’assunzione dell’incarico di “terzo responsabile” dell’impianto che provvede anche ad aggiornare il libretto di impianto, nomina inoltre una ditta specializzata per le letture e ripartizioni dei consumi.

Consigli per i cittadini / condomini attenti

1. Verificare la zona climatica del proprio comune (consultando il sito comunale di appartenenza)
2. Verificare eventuali ordinanze locali che intervengano sui tempi di accensione o temperature
3. Richiedere copia dei libri di manutenzione e efficienza energetica dell’impianto
4. Controllare che i dispositivi di contabilizzazione e termoregolazione siano certificati e non manomessi
5. In assemblea, porre questioni precise sulla ripartizione delle spese e modalità di ripartizione (quota fissa vs variabile)
6. Se si riscontrano violazioni, protestare per iscritto, chiedere verifica e, se necessario, ricorrere legalmente alle disposizioni che tutelano il condomino

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di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it