Tende da sole sui terrazzi in condominio: regole, limiti e autorizzazioni. La Legge

L’installazione di tende da sole su balconi e terrazzi di abitazioni che si trovano all’interno di un condominio è una delle attività più frequenti tra i proprietari di unità immobiliari, specie nei mesi estivi. Tuttavia, ciò che può apparire come una semplice miglioria della propria abitazione può trasformarsi rapidamente in una fonte di liti condominiali e contenziosi legali, se non si rispettano determinate regole.

TENDE DA SOLE. LA REGOLA GENERALE: LIBERTÀ DEL SINGOLO, MA NEL RISPETTO DELLE NORME CONDOMINIALI

In linea generale, ogni condomino è libero di apportare modifiche alla propria proprietà esclusiva, purché: non alteri il decoro architettonico dell’edificio, non pregiudichi la stabilità, la sicurezza o il godimento degli altri condomini, rispetti quanto eventualmente previsto dal regolamento condominiale o dalle delibere assembleari.

Questa regola trova fondamento nell’art. 1122 del codice civile, che vieta espressamente al condomino di eseguire opere nel proprio appartamento che rechino danno alle parti comuni, alla stabilità o al decoro dell’edificio.

DECORO ARCHITETTONICO: LA GIURISPRUDENZA PREVALENTE

Il punto più delicato in materia di tende da sole è il possibile pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio, che la Corte di Cassazione ha costantemente tutelato.

Cass. Civ., sez. II, sent. n. 18935/2017 ha precisato che: “Il decoro architettonico consiste nell’insieme delle linee ornamentali che connotano l’edificio e gli conferiscono una propria armonia estetica. Non è richiesto un particolare pregio artistico per la sua tutela”.

Pertanto, l’installazione di tende da sole di tipo, colore, forma o struttura difformi rispetto a quelle preesistenti può integrare un’alterazione del decoro, anche se l’intervento è effettuato su proprietà esclusiva.

QUANDO È NECESSARIA L’APPROVAZIONE DELL’ASSEMBLEA

Se l’immobile condominiale presenta una uniformità estetica visibile dalla strada (balconi con tende identiche per modello, colore e dimensione), l’installazione di una tenda diversa richiede il consenso dell’assemblea o, quanto meno, il rispetto di uno schema estetico omogeneo.

Cass. Civ., sez. II, sent. n. 1560/2020 ha infatti confermato che: “Quando l’edificio condominiale presenta un’omogeneità strutturale e cromatica nelle tende, l’installazione di un elemento dissonante costituisce violazione del decoro architettonico, a prescindere dalla presenza di un regolamento condominiale vincolante”.

Anche in assenza di un regolamento contrattuale, quindi, l’uniformità consolidata può costituire una prassi consuetudinaria vincolante.

IL RUOLO DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE

Se esiste un regolamento contrattuale (approvato all’unanimità o richiamato negli atti di acquisto), esso può vietare l’installazione autonoma di tende da sole o imporre precise caratteristiche tecniche ed estetiche.

In questi casi, la violazione del regolamento comporta l’obbligo di rimozione della tenda e il risarcimento dei danni eventualmente arrecati al condominio o agli altri condomini (Cass. Civ., sez. II, n. 10586/2013).

AUTORIZZAZIONI EDILIZIE E VINCOLI URBANISTICI

In genere, l’installazione delle tende da sole non richiede titoli abilitativi edilizi se non comporta un aumento di superficie o una modifica strutturale. Tuttavia, in zone sottoposte a vincolo paesaggistico o in edifici storici, potrebbe essere necessario ottenere il nulla osta della Soprintendenza o almeno una CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata).

È opportuno consultare il Regolamento edilizio del Comune in cui è sito l’edificio: alcuni Comuni (es. Roma, Firenze, Napoli) prevedono restrizioni e autorizzazioni specifiche per la posa di elementi visibili dall’esterno.

Pertanto, per evitare contenziosi, è fondamentale:

• Verificare l’eventuale presenza di regolamento contrattuale vincolante;
• Consultare lo stato di fatto dell’edificio per accertare l’uniformità estetica;
• Chiedere un’autorizzazione assembleare preventiva, se l’intervento altera la linea visiva dell’edificio;
• Verificare cosa prevede il Comune per eventuali vincoli urbanistici o paesaggistici.

L’amministratore di condominio, pur non essendo tenuto a concedere autorizzazioni individuali, ha il dovere di informare correttamente i condomini e di intervenire per fare rispettare le norme, anche tramite diffide e convocazione dell’assemblea.

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Di Giovanni Condo, responsabile amministrativo Condominio Zero Pensieri
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