Le truffe più frequenti in condominio e come difendersi

Vediamo con l’aiuto di un avvocato esperto le principali truffe ai danni del condominio, dai social media ai finti fornitori. Quali trucchi sfruttano e come riconoscerli

Il condominio è, per sua natura, un luogo di relazioni quotidiane, abitudini consolidate e fiducia reciproca. È proprio questa quotidianità — e la fiducia che ne deriva — che alcune persone senza scrupoli cercano di sfruttare per mettere a segno truffe e raggiri, spesso semplici ma efficaci. Si tratta di azioni che sfruttano distrazione, urgenza e scarsa informazione per mettere a segno frodi spesso semplici, ma efficaci.

Negli ultimi anni la cronaca ha riportato con sempre maggiore frequenza episodi di truffe consumate all’interno degli edifici o ai danni di singoli condòmini, non solo i più anziani. Si tratta, nella maggior parte dei casi, di truffe “classiche” o di nuove varianti legate all’uso di strumenti digitali o messaggi ingannevoli. Parliamo, nella maggior parte dei casi, di truffe “classiche”, riconducibili alla fattispecie generale di cui all’art. 640 c.p., fondate sull’induzione in errore mediante artifizi o raggiri. Conoscerle è il primo e più efficace strumento di difesa perché spesso comportamenti o personaggi apparentemente innocui nascondono un reale pericolo.

La cronaca recente aiuta a diffondere la conoscenza dei pericoli e lo sviluppo di nuove modalità di attuazione, sempre più sofisticate e subdole, per cui si va da tentativi di inganno grossolani a metodi raffinati e spesso difficilmente avvertibili: dal classico imbroglio porta a porta alle false comunicazioni assai più insidiose.

Ecco alcuni esempi cui prestare la massima attenzione, con invito, in caso di dubbio, a contattare subito l’amministratore o la forza pubblica.

Il falso tecnico o il finto incaricato

Un soggetto si presenta come tecnico di un fornitore o dell’amministrazione condominiale e pretende di entrare nell’appartamento per un presunto controllo urgente. Una volta dentro può tentare di sottrarre denaro o oggetti di valore, favorire l’accesso di complici o anche solo visualizzare le misure di sicurezza e protezione presenti in casa.

Spesso si muovono con finti tesserini di riconoscimento esposti che non offrono alcuna garanzia di veridicità e, in più, nessun tecnico serio interviene senza preavviso scritto da parte dell’amministratore o della ditta incaricata, di cui l’amministratore avvisa.

Il falso controllo del Ministero dell’Interno

A inizio 2026, in alcune città italiane (la cronaca riporta di alcune truffe avvenute a Bolzano, ma non solo), sono stati affissi ai portoni di condomìni volantini che sembravano provenire dal Ministero dell’Interno, con l’invito a far accedere “incaricati per controlli amministrativi urgenti”, adducendo diverse motivazioni, tra cui censimenti, rivalutazione rendite immobili o altre scuse generiche ma plausibili.

Gli avvisi, però, erano falsi e l’obiettivo dei truffatori era riuscire a ottenere l’accesso agli appartamenti per poi approfittare della distrazione dei proprietari e depredare quanto a portata di mano. L’amministratore, interpellato per una conferma, ha quindi diffuso un avviso ufficiale per smentire la comunicazione e mettere in guardia i condòmini.

Si ricorda che nessuna istituzione effettua controlli interni agli appartamenti senza un preavviso ufficiale o un mandato dell’autorità giudiziaria, senza precisa comunicazione da parte del proprietario o dell’amministratore.

Phishing via email per pagamenti condominiali

In diverse località italiane amministratori hanno ricevuto email apparentemente provenienti da fornitori abituali, con richieste di pagamento urgente o modifica delle coordinate sulle quali ricevere un bonifico. Tali email, atte a dirottare somme verso conti fraudolenti, erano assai simili a quelle ufficiali, salvo poi risultare false, frutto di attività di cosiddetto phishing.

I truffatori informatici, riuscendo a penetrare nel sistema di gestione mail (spesso gli studi di amministrazione usano client generici e privi di protezione antivirus, firewall o altri sistemi di sicurezza) per carpire indirizzi e modalità di richiesta di pagamento, tanto da sembrare provenienti dal vero fornitore. Identica modalità a volte è attuata in danno dei condòmini con richieste di pagamento su nuove coordinate, non provenienti in realtà dal vero amministratore.

Si consiglia di non effettuare pagamenti assunti da email non verificate, tramite scambi precedenti di comunicazioni o altri riscontri, soprattutto se richiedono modifiche di coordinate bancarie, provvedendo in ogni caso a una telefonata di conferma ai contatti già noti.

False inserzioni di affitti online

Non raramente la cronaca segnala falsi annunci di immobili in affitto pubblicati su piattaforme online e gruppi social, con condizioni assai attraenti, date da foto accattivanti e prezzi vantaggiosi, sovente troppo belle per essere vere. I truffatori, una volta ricevuto il contatto, spingono a versare un deposito per opzionare prima di altri l’immobile e prima di vedere realmente l’appartamento; circostanza che, una volta pagato, spesso non avverrà mai in quanto il finto proprietario sparisce.

Nel contesto condominiale, tali annunci riportano indirizzo reale dell’edificio, fotografie prese da altri portali immobiliari, simulando finte agenzie immobiliari che confondono gli utenti. Chiunque può cascarci, è importante fare caso a dettegli che ci suonano strani e non pensare che sono tranelli in cui cascano solo persone anziane. Sottovalutare è il vero problema, a volte basta porre qualche domanda per capire che si tratta di una truffa.

In questo caso si rammenta di non inviare denaro prima di aver verificato l’identità del proprietario/agenzia e aver visitato l’immobile, e anche di verificare la corrispondenza degli estremi catastali o la presenza dell’immobile nei registri ufficiali (Agenzia delle Entrate).

Contatti via social per manutenzioni urgenti

Un altro strumento di frode è il contatto via social media. Succede non di rado che un condomino sia contattato sui social da presunti incaricati dell’assemblea o dell’amministratore, che invitano a contattare numeri di telefono o messaggi privati per interventi immediati di vario tipo, come verifica dell’antenna, dell’ascensore, controlli caldaie condominiali, manutenzioni stradali o dell’impianto di riscaldamento.

Una volta dentro l’immobile raccolgono informazioni personali o per convincere i residenti a pagare somme direttamente o a versare su carte prepagate, a volte anche tramite pos portatili.

Ricordare chenessuna comunicazione condominiale ufficiale passa tramite social privati, ma tutte le comunicazioni vengono trasmesse per iscritto dall’amministratore, in bacheca condominiale, tramite mail o avvisi ufficiali.

La finta urgenza condominiale e il falso QR code

Nella casistica registrata vi è anche il caso di un falso avviso, affiso in bacheca o nell’androne, con il quale il truffatore comunica la necessità immediata di raccogliere denaro per una riparazione urgente non deliberata, quasi sempre minacciando distacchi delle utenze o altre gravi conseguenze, spingendo alla raccolta di denaro contante ovvero, al pagamento di somme inquadrando il codice QR esposto, evitando così di esporsi persona. Tale codice conduce non già al conto condominiale ma ad un conto di terzi estranei che incamerano le somme.

Si ricorda che le spese condominiali devono essere deliberate dall’assemblea (art. 1135 c.c.) e richieste dall’amministratore con strumenti tracciabili, anche in caso di urgenza.

Il finto amministratore

Nei grandi centri urbani vi sono complessi immobiliari di diverse centinaia di abitazioni, con un numero elevatissimo di persone molte delle quali, inevitabilmente, non conoscono l’amministratore di persona ed è plausibile che lo stesso si avvalga di propri collaboratori. È capitato che si presenti il truffatore spacciandosi per sostituto o addirittura nuovo amministratore, senza esibire alcuna delibera ufficiale, chiedendo informazioni o denaro.

È sempre buona norma avere contezza delle ultime deliberazioni assembleari (art. 1129 c.c.) delle quali occorre avere formale comunicazione, per sapere se vi sono cambi di gestione o nomine di sostituti o incaricati per singola operazione.

Comunicazioni false

Avvisi anonimi o avvisi nelle cassette postali con numeri di telefono per generici problemi urgenti, se prive degli usuali caratteri e nominativi, non devono essere considerate. Le comunicazioni ufficiali riportano sempre i riferimenti dell’amministratore e seguono uno stile istituzionale, mentre l’allarme generato da tali avvisi induce spesso un senso di agitazione che porta ad abbassare la soglia dell’attenzione e cadere in errore.

La finta raccolta firme

In alcuni casi si presentano soggetti che chiedono di accedere agli appartamenti o ai pianerottoli per raccogliere firme relative a presunti lavori imminenti, modifiche regolamentari, aggiornamenti catastali o anagrafici, del tutto inesistenti, essendo invece le firme talvolta utilizzata per carpire dati personali, simulare consensi mai espressi, legittimare richieste economiche successive.

Nel condominio le decisioni passano esclusivamente dall’assemblea e ogni raccolta firme estemporanea è priva di valore giuridico, oltre a poter essere strumentalizzata.

Il condòmino compiacente

Più sottile e subdola, in quanto talvolta il raggiro avviene dall’interno, da parte di un soggetto che frequenta o frequentava abitualmente lo stabile, in qualità di ex condòmino, affittuario, conoscente, che ora si presenta come persona “di fiducia”. Spesso chiedendo piccole somme, accessi o informazioni, giocando sulla familiarità e la fiducia. In questo caso, proprio perché il volto è noto, si abbassa la soglia di attenzione.

Non dimenticare che anche in questi casi vale una regola semplice: nessuna richiesta economica od operativa deve prescindere da una comunicazione ufficiale dell’amministratore.

Il falso fornitore storico

Può succedere che un condomino, o un amministratore da poco incaricato, venga contattato da soggetti che si spacciano per un fornitore storico che lavora da anni nel palazzo. Potrebbe richiamare lavori precedenti o presunte urgenze legate alla manutenzione di impianti comuni quali citofoni, illuminazione, spurghi, manutenzione verde. Spesso conosce nomi, orari e abitudini del condominio (informazioni facilmente reperibili), e propone un intervento rapido a fronte di un pagamento immediato o anticipato, magari di importo contenuto per singola unità. In realtà, nessun incarico è mai stato conferito e, una volta incassata la somma, il soggetto si rende irreperibile.

È bene ricordare che ogni incarico a fornitori deve risultare da una delibera o da un mandato dell’amministratore, e che nessun pagamento dovrebbe essere effettuato senza preventiva verifica documentale.

CINQUE REGOLE ANTITRUFFA

Le truffe in condominio non colpiscono per la loro complessità, ma per la loro capacità di sfruttare fiducia, distrazione e strumenti moderni come email e social, soprattutto nei confronti di soggetti anziani e fragili.

Difendersi significa adottare un atteggiamento consapevole, verificare le comunicazioni attraverso canali ufficiali e non cedere alla logica dell’urgenza. La conoscenza delle regole, l’uso di strumenti tracciabili e la comunicazione aperta tra amministratore e condòmini sono le vere armi difensive contro comportamenti ingannevoli.

Le modalità di attuazione delle truffe sono in continua evoluzione, per cui, riassumendo, potremmo consigliare di seguire sempre alcune regole d’oro:

1. Mai far entrare sconosciuti senza verifica — nessun tecnico entra senza preavviso ufficiale;
2. Diffidare delle urgenze improvvise — la fretta è il principale strumento dei truffatori;
3. Niente contanti per spese condominiali — tutte le spese devono passare tramite strumenti tracciabili;
4. Verificare sempre con l’amministratore — una semplice telefonata evita molti rischi;
5. Segnalare subito situazioni sospette — avvisi strani o richieste insolite vanno condivise con l’amministratore e con gli altri condòmini.

LEGGI ANCHE
Sicurezza in condominio. Falsi agenti bussano alle porte. 7 regole d’oro per difendersi dalle truffe