Antiriciclaggio in condominio, 15 situazioni “pericolose” che l’amministratore deve monitorare

Con le nuove norme sull’antiriciclaggio in vigore dal 1° luglio il condominio deve monitorare con molta attenzione situazioni che possono essere potenzialmente rischiose

Le nuove istituzioni UIF sull’antiriciclaggio entrate in vigore il 1° luglio 2026 non impongono di segnalare automaticamente determinate operazioni, ma richiedono agli amministratori di condominio di sviluppare una maggiore capacità di analisi del rischio. Ecco quindici situazioni che meritano particolare attenzione nella gestione quotidiana dello studio professionale.b

Uno degli aspetti più innovativi delle nuove istruzioni dell’Unità di Informazione Finanziaria (UIF), adottate con il Provvedimento del 18 dicembre 2025, consiste nell’abbandono della logica dell’automatismo. Non esistono operazioni che debbono essere segnalate soltanto perché rientrano in una determinata categoria.

Ogni situazione deve essere valutata nel proprio contesto, considerando il comportamento delle persone coinvolte, la documentazione disponibile e la coerenza economica dell’operazione. Di seguito, sentito il parere dei nostri esperti proponiamo quindici esempi pratici che possono aiutare gli amministratori di condominio ad individuare le situazioni che meritano un approfondimento.

1. L’impresa cambia improvvisamente IBAN

Dopo la firma del contratto, l’appaltatore comunica che i pagamenti dovranno essere effettuati su un conto corrente diverso. Prima di procedere è opportuno comprendere le ragioni e acquisire adeguata documentazione

2. Il nuovo conto è intestato ad un soggetto diverso

Il pagamento non viene richiesto sul conto dell’impresa appaltatrice ma su quello di un’altra società o di un soggetto terzo.

3. Vengono richiesti pagamenti all’estero

L’appalto riguarda lavori integralmente in Italia ma il pagamento dovrebbe essere effettuato su un conto corrente estero. L’operazione merita certamente un approfondimento.

4. L’impresa modifica ripetutamente le modalità di pagamento

Un’impresa insiste per essere pagata con strumenti poco tracciabili o propone modalità di pagamento insolite. Anche questo comportamento dovrebbe essere attentamente analizzato.

5. Il fornitore rifiuta il bonifico

Un’impresa insiste per essere pagata con strumenti poco tracciabili o propone modalità di pagamento insolite.

6. L’origine delle somme appare poco chiara

Il condominio riceve versamenti particolarmente rilevanti da soggetti non immediatamente riconducibili al condomino per i quali vengono effettuati o ai normali rapporti di gestionali. È opportuno comprenderne l’origine.

7. Un condomino insiste per effettuare pagamenti in contanti

La gestione condominiale è caratterizzata da strumenti che impongono la tracciabilità dei vari movimenti, sia in entrata che in uscita, che mal si sposano con le richieste insistenti di utilizzo del contante. Eventuali richiesti insistenti di utilizzo di contante meritano attenzione.

8. L’assetto societario cambia improvvisamente

Durante l’esecuzione dei lavori cambiano amministratori, soci di riferimento o i titolari effettivi della società senza fornire una spiegazione chiara. È consigliabile acquisire informazioni aggiornate.

9. L’interlocutore evita sistematicamente di fornire i documenti

Ogni richiesta di chiarimento incontra resistenze o rinvii. La mancanza di collaborazione costituisce un elemento che il professionista dovrebbe valutare insieme agli altri dati disponibili.

10. Operazioni economicamente prive di logica

Il valore dell’operazione appare incoerente rispetto ai prezzi di mercato o alle caratteristiche dell’appalto. Non si può solo parlare di sospetto, ma richiede un approfondimento.

11. Continui subappalti poco trasparenti

L’impresa affidataria trasferisce rapidamente gran parte dei lavori ad altri soggetti senza un quadro chiaro dei rapporti contrattuali.

12. Bonifici richiesti con particolare urgenza

Viene esercitata una forte pressione affinché il pagamento venga disposto immediatamente, scoraggiando qualsiasi verifica preventiva. La fretta immotivata non dovrebbe mai sostituire le normali procedure di controllo.

13. Contratti modificati senza apparente giustificazione

Le condizioni economiche vengono cambiate ripetutamente durante l’esecuzione dell’appalto senza fornire documentazione a supporto o adeguate motivazioni.

14. Rapporti con soggetti difficilmente identificabili

L’amministratore riceve istruzioni da consulenti, intermediari o rappresentanti dei quali non riesce a comprendere esattamente il ruolo e i poteri. Anche la mancanza di chiarezza è un elemento rilevante.

15. Più anomalie si presentano contemporaneamente

Questo è probabilmente il caso più importante. Ogni elemento potrebbe essere perfettamente giustificabile. Quando, però, più anomalie si manifestano insieme, come il cambio dell’IBAN. Il pagamento si conto estero, un’urgenza ingiustificata, documentazione incompleta e difficoltà nell’identificazione degli interlocutori.

Nessuna segnalazione automatica di operazione sospetta

È importante ribadire un principio fondamentale. Nessuna delle situazioni descritte comporta automaticamente l’obbligo di trasmettere una Segnalazione di Operazione Sospetta. Le nuove istruzioni UIF richiedono, invece, al professionista di effettuare una valutazione complessiva, documentata e proporzionata.

Compito dell’amministratore è quello di raccogliere le informazioni disponibili, chiedere chiarimenti quando lo reputa necessario, valutare la coerenza dell’operazione e soltanto al termine di questo percorso decidere se sussistono o meno i presupposti per una SOS.

Da tenere in considerazione, in ogni caso, che l’amministratore di condominio non è un investigatore, ma un professionista attento che deve adottare un metodo rigoroso di lavoro, fondato sull’analisi del rischio, sulla tracciabilità delle verifiche e sulla capacità di riconoscere le situazioni che meritano un approfondimento.

In un settore nel quale ogni anno transitano milioni di euro destinati a manutenzioni, lavori straordinari, efficientamento energetico e riqualificazione degli edifici, l’attenzione agli aspetti dell’antiriciclaggio rappresenta ormai una componente essenziale dell’amministratore condominiale.

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