Assicurazione condominiale, attenzione quando si cambia compagnia

Cambiare compagnia per ottenere un premio più conveniente sull’assicurazione può sembrare un buon affare. Attenzione però ai vecchi sinistri

Ci sono problemi assicurativi che nascono il giorno del sinistro. Altri, invece, sono nati molti mesi prima e aspettano semplicemente il momento giusto per presentare il conto. Il caso che raccontiamo parte da una situazione tutt’altro che insolita. Un amministratore di condominio decide di valutare il cambio della compagnia di assicurazione del fabbricato. Un condòmino presenta un intermediario assicurativo di propria conoscenza che formula una proposta apparentemente molto interessante: premio competitivo, franchigie favorevoli e condizioni considerate migliorative rispetto alla polizza Globale Fabbricati in corso. Fin qui nulla di particolare.

L’amministratore, però, conosce bene il condominio e pone immediatamente una questione fondamentale: negli anni precedenti il fabbricato ha registrato diversi sinistri. Ed è qui che la vicenda diventa interessante. La “sinistrosità” pregressa non è un dettaglio.

La storia dei sinistri può incidere sulla valutazione assicurativa del rischio. Dichiararne cinque anziché due, per fare un esempio, potrebbe condurre l’impresa a formulare condizioni differenti: un premio maggiore, una franchigia più elevata, particolari limitazioni oppure, nei casi estremi, una diversa decisione assuntiva. Non significa necessariamente che un condominio con molti sinistri sia “non assicurabile”.

Significa semplicemente che l’impresa deve essere messa nella condizione di valutare il rischio reale che le viene proposto. Nel caso concreto, invece, la questione viene affrontata anche informalmente durante l’assemblea. Si discute della precedente sinistrosità e prevale la convinzione che la questione non costituisca un ostacolo determinante.

La nuova polizza viene quindi stipulata con la compagnia B. Trascorrono nove mesi e si verifica un nuovo sinistro. L’amministratore effettua regolarmente la denuncia. Ed è proprio in quel momento che emerge il problema.

Per effetto delle vicende societarie intervenute tra le imprese coinvolte, la precedente compagnia e quella nuova appartengono ormai allo stesso gruppo. In fase di gestione del sinistro emergono così informazioni relative alla precedente storia assicurativa del fabbricato.

La nuova compagnia contesta le dichiarazioni rese in fase di assunzione del rischio e comunica di voler esercitare i rimedi contrattuali e di legge ritenuti applicabili. A quel punto, quella che qualche mese prima poteva sembrare una questione secondaria diventa il centro dell’intera vicenda.

Cosa prevedono gli articoli 1892 e 1893 del codice civile

La materia è disciplinata, innanzitutto, dagli artt. 1892 e 1893 del codice civile. L’art. 1892 riguarda le dichiarazioni inesatte e le reticenze relative a circostanze tali che l’assicuratore, conoscendo il reale stato delle cose, non avrebbe concluso il contratto oppure non lo avrebbe concluso alle medesime condizioni, quando il contraente abbia agito con dolo o colpa grave.

In presenza dei presupposti previsti dalla norma, il contratto può essere annullato. L’assicuratore deve tuttavia dichiarare al contraente, entro tre mesi dal momento in cui ha conosciuto l’inesattezza o la reticenza, di voler esercitare l’impugnazione.

Differente è l’ipotesi disciplinata dall’art. 1893 c.c., relativa alle dichiarazioni inesatte o alle reticenze rese senza dolo o colpa grave. In questo caso non opera il medesimo meccanismo di annullamento: l’assicuratore può recedere dal contratto nei termini previsti dalla norma e, qualora il sinistro si sia già verificato nelle condizioni indicate dall’articolo, l’indennizzo può essere proporzionalmente ridotto. La distinzione è tutt’altro che teorica.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 19184 dell’11 giugno 2026, ha recentemente ribadito che, ai fini dell’art. 1892 c.c., occorre verificare la consapevolezza dell’inesattezza o della reticenza e anche la consapevolezza dell’importanza dell’informazione omessa o inesatta rispetto alla conclusione del contratto e alle relative condizioni.

Non esiste, quindi, un automatismo secondo cui qualsiasi omissione comporta necessariamente l’annullamento della polizza. Ma proprio per questo è fondamentale evitare che una questione tanto delicata venga affidata a ricordi, conversazioni informali o rassicurazioni verbali.

IL PROBLEMA DELL’AMMINISTRATORE

Qui emerge un altro aspetto particolarmente delicato per chi amministra condomìni. Perché dovrebbe essere l’amministratore ad assumersi il rischio di sottoscrivere dichiarazioni relative alla sinistrosità del fabbricato sulla base di informazioni incomplete, ricostruzioni a memoria o rassicurazioni ricevute verbalmente? La gestione professionale dovrebbe seguire una strada completamente diversa.

Prima di cambiare compagnia, l’amministratore dovrebbe acquisire per iscritto la situazione dei sinistri pregressi disponibile presso la compagnia o l’intermediario uscente e trasmettere la documentazione al nuovo intermediario, conservando traccia della consegna.

Se venissero richieste dichiarazioni sulla precedente sinistrosità, queste dovrebbero essere rese sulla base della documentazione disponibile e non della memoria. Una semplice procedura documentale può fare una differenza enorme.

Un esempio pratico

Immaginiamo un condominio che negli ultimi cinque anni abbia denunciato sei sinistri: tre danni da acqua, un evento atmosferico e due richieste di risarcimento nell’ambito della responsabilità civile. Il nuovo intermediario chiede all’amministratore quanti sinistri siano avvenuti e quale sia stato il loro andamento. La risposta professionalmente più prudente non dovrebbe essere: “Mi sembra quattro o cinque”.

L’amministratore dovrebbe chiedere alla precedente compagnia o all’intermediario la documentazione disponibile sui sinistri accaduti, trasmetterla al soggetto che sta predisponendo la nuova copertura e conservare la relativa corrispondenza.

Sarà poi l’impresa assicuratrice a decidere se quei sei sinistri comportino un premio maggiore, una franchigia diversa oppure nessuna modifica significativa. L’importante è che la decisione venga presa conoscendo il rischio effettivamente rappresentato.

L’EVOLUZIONE TECNOLOGICA DELLE ASSICURAZIONI

C’è poi un cambiamento del mercato che non può essere ignorato. Compagnie che si fondono, acquisizioni societarie, gruppi assicurativi sempre più grandi, archivi digitalizzati e crescente possibilità di mettere in relazione informazioni provenienti da sistemi differenti rendono sempre più fragile l’idea che una determinata informazione non possa emergere in futuro.

Ma il punto, in realtà, è ancora precedente. La domanda non dovrebbe essere: “Come farà la nuova compagnia a scoprirlo?” Dovrebbe essere: “Questa informazione è rilevante per consentire alla compagnia di valutare correttamente il rischio?” Se lo è e viene richiesta, deve essere rappresentata correttamente.

IL GRANDE ASSENTE: UN ATTESTATO DI RISCHIO CONDOMINIALE

Ed è proprio da casi come questo che torna d’attualità una proposta che meriterebbe una seria discussione all’interno del mercato assicurativo: creare un Attestato di Rischio Condominiale. Nel settore RCA la storia assicurativa ha già una propria disciplina e l’attestazione sullo stato del rischio svolge una funzione fondamentale nella ricostruzione della sinistrosità.

Per i fabbricati condominiali manca invece un sistema equivalente, standardizzato e universalmente utilizzato che accompagni il condominio nel passaggio da una compagnia all’altra. L’idea potrebbe essere relativamente semplice: un documento strutturato che riporti, secondo regole uniformi, la storia assicurativa rilevante del fabbricato e che possa essere acquisito prima dell’emissione della nuova Globale Fabbricati.

Non per penalizzare il condominio. Esattamente il contrario: per permettere che venga assicurato sulla base della sua situazione reale.

Un condominio che abbia avuto cinque sinistri non deve necessariamente essere considerato un cattivo rischio. Potrebbero trattarsi, ad esempio, di eventi modesti oppure di problematiche successivamente eliminate attraverso interventi sull’edificio. Ma la valutazione deve essere compiuta dall’impresa conoscendo quei cinque sinistri. Questa è la differenza sostanziale.

UN PREMIO BASSO NON È CONVENIENTE SE LA COPERTURA RISCHIA DI ESSERE CONTESTATA

Nella scelta di una Globale Fabbricati si commette troppo spesso l’errore di concentrare l’attenzione sul premio annuale. Una polizza che costa 1.000 euro in meno può sembrare migliore di quella precedente. Ma il vero valore dell’assicurazione emerge nel momento in cui accade il sinistro.

Se proprio allora nasce una contestazione sulle dichiarazioni rese al momento della stipula, il risparmio ottenuto nove mesi prima può diventare improvvisamente irrilevante rispetto alle conseguenze economiche che il condominio potrebbe trovarsi ad affrontare.

Per questo la sinistrosità pregressa non dovrebbe mai diventare una variabile commerciale da “aggiustare” per rendere più appetibile un preventivo. Deve essere un dato da documentare e valutare.

L’introduzione di un Attestato di Rischio Condominiale potrebbe contribuire a rendere questo passaggio più trasparente, riducendo le zone grigie e tutelando contemporaneamente compagnie, intermediari, amministratori e condòmini. Perché l’assicurazione dovrebbe fare esattamente ciò per cui viene stipulata: trasferire e gestire un rischio. Non crearne uno nuovo proprio nel giorno in cui il condominio ha maggiormente bisogno della propria polizza.

PER APPROFONDIRE
Attestato di rischio, il grande paradosso del mercato assicurativo italiano