Affitti brevi: centro di Roma saturo, il turismo si sposta in periferia (+193%)

I posti letto nel centro storico superano i residenti (105,5%), volano gli annunci di affitti brevi a Centocelle, Ostiense e nella cintura metropolitana: boom in periferia (+50,4%) e affitti alle stelle (+29%) – comunicato stampa

Per questo autunno il turismo a Roma ha ufficialmente cambiato mappa e target. Secondo una recente indagine sul fenomeno degli affitti brevi di Brixa, società immobiliare fondata da Andrea Antoniucci, mentre il centro storico è ormai saturo di strutture ricettive con il (conseguente) calo di introiti per i proprietari, il fenomeno degli affitti brevi sta aggredendo brutalmente i quartieri residenziali della periferia e dei Comuni nella prima cintura metropolitana. Un’epidemia immobiliare che vede le notti prenotate fuori dal centro esplodere del +193,3% — un ritmo otto volte superiore a quello della Capitale — e che sta provocando un’impennata dei canoni di locazione residenziale fino al +29% nelle zone di nuova espansione. Senza considerare poi gli annunci cresciuti in pochi mesi del 50,4% e i canoni di locazione saliti tra tra il 15% e il 29%.
Il che ribalta il modo in cui si racconta il fenomeno: il problema abitativo generato dal turismo non si misura più (soltanto) a Trastevere o a Monti. Si misura a Centocelle, sull’Ostiense, e nei Comuni della prima e seconda cintura.

IL PARADOSSO DEL CENTRO: PIÙ LETTI CHE RESIDENTI, MA I GUADAGNI CROLLANO

I dati raccolti da Brixa mostrano la fotografia di una città spaccata in due. Nei rioni del centro storico la capacità ricettiva di 122.168 posti letto ha superato il numero dei residenti (115.821). Il rapporto è del 105,5%. “Tuttavia, quando l’offerta di posti letto cresce più della domanda, l’overtourism produce una bolla di invenduto”, puntualizza Andrea Antoniucci, Ceo di Brixa. “Nell’estate 2026 – continua – si sono registrate a Roma circa 6.000 strutture turistiche rimaste sfitte, con prenotazioni compresse a ridosso della data e camere svendute anche a 60 euro a notte in pieno luglio”. Il mercato ha smesso di premiare la quantità: solo gli host altamente professionalizzati riescono a mantenere rendimenti elevati (fino a 33.600 €/anno per chi gestisce oltre 10 annunci), mentre l’offerta amatoriale va in corto circuito.

LA MIGRAZIONE IN PERIFERIA: CENTOCELLE E OSTIENSE SOTTO ASSEDIO

Escluso quindi il centro, il turismo di piattaforma si è riversato sulle zone della periferia e dell’hinterland dove vivono oltre 4,1 milioni di abitanti. È qui che si combatte oggi la nuova emergenza abitativa. “Solo per citare qualche dato – spiega Andrea Antoniucci di Brixa – con Airbnb sono aumentate del 50,4% le prenotazioni nella cintura metropolitana, la permanenza media dei turisti è di 4,7 giorni in affitto breve contro le 2,4 in hotel”. Il che ha inevitabilmente scosso gli affitti anche in periferia con incrementi tra il 15% e il 29%. Zone come Centocelle, Pigneto, Ostiense, Casal Bertone, Montesacro-Talenti e Tecnopolo Tiburtino vedono sovrapporsi la domanda di acquisto sul nuovo (+20,9% di aumento prezzi negli ultimi cinque anni) con la razzia di appartamenti destinati all’affitto breve.

IL MERCATO TRADIZIONALE AI MASSIMI STORICI

La locazione residenziale tradizionale a Roma ha toccato ad aprile 2026 il massimo storico di 19,8 €/mq (+5,8% su base annua, rispetto ai 12,7 €/mq del 2015). I nuovi contratti registrati dall’Agenzia delle Entrate nel I trimestre 2026 sono stati 14.096 (+7,4%), generando un monte canoni di 164 milioni di euro (+10,3%). Ma il mercato segnala il fiato corto: le famiglie romane hanno esaurito la capacità di spesa.

“Siamo davanti a una vera e propria mutazione genetica del mercato immobiliare romano”, conclude il CEO di Brixa. “La narrazione di un overtourism confinato tra Piazza di Spagna e Trastevere è superata dai fatti e pericolosamente fuorviante. Oggi la vera emergenza sociale e finanziaria si gioca a Centocelle, a Casal Bertone, all’Ostiense e nella cintura metropolitana, dove la colonizzazione dell’affitto breve sta letteralmente cannibalizzando la casa per i residenti, spingendo i canoni tradizionali a un record storico insostenibile di quasi 20 euro al metro quadro. Senza una regolamentazione chirurgica per quartiere, il rischio concreto è la desertificazione sociale della Capitale”.

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Redazione

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