Manutenzione dell’ascensore, cosa deve esserci nel contratto

Cosa controllare prima di firmare un contratto di manutenzione dell’ascensore e quali clausole fanno la differenza quando arriva il guasto

Due preventivi per la manutenzione dell’ascensore possono sembrare identici e avere prezzi molto diversi. Oppure avere prezzi simili e offrire servizi completamente differenti. Dal numero delle visite ai ricambi, dalla reperibilità ai tempi di intervento: ecco cosa dovrebbe verificare un amministratore prima di affidare la manutenzione dell’ascensore.

Quando un amministratore riceve tre preventivi per la manutenzione di un ascensore, la tentazione è comprensibile, guardare la cifra in fondo alla pagina: 1.000 euro, 1.600 euro, 1.800 euro all’anno. A prima vista sembrerebbe semplice individuare l’offerta economicamente più conveniente.

Ma chi lavora quotidianamente sugli ascensori sa che il prezzo del canone dice molto poco se non sappiamo esattamente cosa comprende. La vera domanda non dovrebbe essere “quanto costa la manutenzione?” ma “che cosa accadrà quando questo ascensore avrà un problema?” È in quel momento che si scopre quale contratto è stato realmente sottoscritto.

Prima regola, manutenzione obbligatoria e copertura contrattuale non sono la stessa cosa

Partiamo da un punto fondamentale. L’articolo 15 del Dpr 162/1999 stabilisce che, ai fini della conservazione dell’impianto e del suo normale funzionamento, il proprietario o il suo legale rappresentante deve affidarne la manutenzione a soggetti qualificati. La norma attribuisce inoltre precisi compiti al manutentore.

Tra questi rientrano, secondo le esigenze dell’impianto, la verifica del regolare funzionamento dei dispositivi meccanici, idraulici ed elettrici, con particolare attenzione alle porte dei piani e alle serrature, il controllo dello stato di conservazione di funi e catene e le normali operazioni di pulizia e lubrificazione delle parti.

Almeno ogni sei mesi, per gli ascensori, devono inoltre essere effettuati determinati controlli sui dispositivi di sicurezza, sulle funi e catene e sull’impianto elettrico, annotandone i risultati nell’apposita documentazione.

Questo, però, non significa che ogni contratto commerciale di manutenzione debba comprendere gratuitamente qualsiasi riparazione, ricambio o intervento.

Ed è qui che cominciano le differenze.

1. Che cosa comprende realmente il canone?

La prima verifica deve riguardare il perimetro del servizio. Occorre leggere attentamente quali prestazioni sono comprese nel canone e quali vengono fatturate separatamente.

La visita periodica è compresa? Le chiamate per guasto sono comprese? La manodopera necessaria alla riparazione è inclusa? E il diritto di chiamata? Le spese di trasferta? I ricambi? La reperibilità fuori dall’orario ordinario? Gli interventi nei giorni festivi? Non bisogna dare nulla per scontato. Una voce non chiaramente inclusa potrebbe trasformarsi in un costo aggiuntivo.

2. Quante visite di manutenzione vengono effettuate?

Su questo punto occorre fare attenzione a un equivoco frequente. Il Dpr 162/1999 stabilisce che determinate verifiche di sicurezza debbano essere effettuate almeno ogni sei mesi, ma per altri controlli utilizza il concetto di periodicità secondo le esigenze dell’impianto.

Non bisogna quindi confondere automaticamente il controllo semestrale previsto dalla normativa con l’intera organizzazione della manutenzione ordinaria. Il contratto dovrebbe indicare chiaramente come viene programmata l’attività manutentiva in relazione alle caratteristiche dell’ascensore.

Un impianto installato in una palazzina di quattro piani con poche famiglie non presenta necessariamente le stesse condizioni operative di quello di un edificio di dodici piani utilizzato centinaia di volte al giorno.

3. Cosa succede quando l’ascensore si ferma?

È probabilmente la clausola più importante. Immaginiamo un venerdì pomeriggio. L’ascensore si ferma. Nel fabbricato abitano persone anziane e una persona con difficoltà motorie. L’amministratore chiama il numero indicato nel contratto. Da quel momento, che cosa è previsto?

Il contratto dovrebbe consentire di comprendere chiaramente modalità di segnalazione del guasto, fascia oraria del servizio, eventuale reperibilità e condizioni economiche dell’intervento. Occorre inoltre distinguere il normale fermo dell’impianto dalla presenza di persone intrappolate in cabina, situazione che presenta evidentemente una diversa urgenza.

4. “Pronto intervento” non significa necessariamente la stessa cosa in tutti i contratti

Espressioni come “assistenza 24 ore”, “servizio emergenze” o “pronto intervento” devono essere lette attentamente. Cosa comprendono esattamente?

Solo la ricezione telefonica della chiamata? Anche l’uscita del tecnico? Entro quale arco temporale? Con quali eventuali maggiorazioni notturne o festive?

L’amministratore dovrebbe evitare di affidarsi alle formule commerciali e cercare nel contratto obblighi concretamente misurabili.

Se viene promesso un determinato tempo di intervento, per esempio, è importante capire da quale momento decorra e in quali situazioni trovi applicazione.

5. Ricambi compresi, quali?

È probabilmente una delle espressioni che meritano maggiore attenzione. Un contratto può prevedere determinate sostituzioni incluse nel canone, mentre un altro può porle a carico del condominio. Ma anche quando leggiamo “ricambi compresi”, dobbiamo continuare a leggere.

Quali ricambi?

Tutti? Solo quelli espressamente elencati? Esistono esclusioni? Sono esclusi i componenti principali? Sono esclusi i danni derivanti da vandalismo, infiltrazioni d’acqua, sbalzi elettrici o eventi esterni? La differenza economica tra due contratti può nascondersi proprio qui.

6. Attenzione alla distinzione tra manutenzione, riparazione e modernizzazione

La UNI EN 13015 rappresenta un importante riferimento tecnico per le istruzioni di manutenzione degli ascensori. La manutenzione comprende attività quali controlli, regolazioni, lubrificazione e determinate riparazioni o sostituzioni dovute a usura o rottura che non modifichino le caratteristiche dell’impianto.

Interventi più importanti, come determinate sostituzioni di componenti principali o una modernizzazione dell’impianto, appartengono invece a una categoria differente.

È quindi sbagliato pensare che un contratto definito commercialmente “completo” significhi automaticamente che qualsiasi futura sostituzione sarà compresa nel canone. Bisogna leggere le condizioni.

7. Chi paga quando il guasto deriva da una causa esterna?

Supponiamo che nel locale macchinario si verifichi un’infiltrazione d’acqua. Oppure che un componente venga danneggiato da un atto vandalico. O ancora che si verifichi un problema riconducibile all’alimentazione elettrica del fabbricato.

Sono situazioni nelle quali diventa essenziale leggere le esclusioni contrattuali e, parallelamente, verificare l’eventuale intervento della polizza assicurativa del condominio. Il manutentore dovrebbe individuare e documentare tecnicamente la causa riscontrata. L’amministratore dovrà poi verificare a chi debba essere imputato economicamente l’intervento.

8. Il rapporto di intervento deve spiegare cosa è successo

Un buon contratto dovrebbe essere valutato anche per la qualità delle informazioni che il condominio riceverà. Dopo un fermo, una descrizione come: “Ripristinato funzionamento ascensore” è poco utile. Molto più significativo sarebbe conoscere l’anomalia riscontrata, il componente interessato, l’operazione effettuata e l’eventuale necessità di successivi interventi.

Questa documentazione permette di costruire lo storico tecnico dell’impianto. E lo storico, come abbiamo visto, consente di individuare i guasti ricorrenti.

9. Cosa accade quando un componente diventa obsoleto?

È un aspetto sempre più importante negli ascensori meno recenti. Un impianto può continuare a funzionare correttamente anche dopo molti anni, ma alcuni componenti possono diventare difficili da reperire. Il contratto dovrebbe essere letto anche considerando questo rischio.

Se un determinato ricambio non è più disponibile, quali soluzioni sono previste? È possibile utilizzare un componente compatibile? È necessario effettuare una modifica più importante? Quanto potrebbe rimanere fermo l’impianto? Il problema dell’obsolescenza dovrebbe essere affrontato prima del guasto, non quando la cabina è già ferma.

10. Come si esce dal contratto?

Anche questa clausola merita attenzione. Durata, rinnovo, modalità e termini di disdetta devono essere conosciuti prima della firma. Occorre inoltre verificare cosa accade alla cessazione del rapporto per quanto riguarda documentazione, informazioni tecniche e corretta transizione verso il nuovo manutentore. Cambiare impresa non dovrebbe significare perdere la memoria tecnica dell’ascensore.

Un esempio pratico: il contratto da 1.900 euro e quello da 2.700

Immaginiamo che un condominio riceva due offerte.

Offerta A: 1.100 euro all’anno.

Offerta B: 1.900 euro all’anno.

La differenza è di 800 euro. L’assemblea potrebbe essere portata a scegliere immediatamente la prima. L’amministratore, invece, costruisce una tabella comparativa. Scopre che nell’offerta A alcune chiamate per guasto, determinate prestazioni fuori orario e numerosi ricambi sono esclusi dal canone.

Nell’offerta B alcune di queste prestazioni risultano comprese, sono previste condizioni differenti per la reperibilità e viene fornita una reportistica più dettagliata. A questo punto non possiamo ancora affermare che B sia necessariamente migliore.

Ma possiamo affermare che 1.100 e 1.900 euro non rappresentano più due prezzi direttamente confrontabili. Bisogna stimare il costo reale del servizio. Se nell’anno successivo l’ascensore non avrà guasti, l’offerta A potrebbe risultare economicamente più conveniente.

Se invece si verificheranno quattro interventi con sostituzione di componenti esclusi dal canone, il risultato potrebbe ribaltarsi.

La tabella che ogni amministratore dovrebbe portare in assemblea

Quando vengono confrontati più manutentori, sarebbe utile evitare di presentare all’assemblea soltanto:

Ditta A: € 1.100

Ditta B: € 1.900

Ditta C: € 2.100

Meglio costruire una griglia con almeno queste voci: canone annuale, programma delle visite, chiamate per guasto, reperibilità, emergenze, manodopera, diritto di chiamata, ricambi inclusi, ricambi esclusi, maggiorazioni festive/notturne, tempi di intervento eventualmente garantiti, reportistica, durata, rinnovo, disdetta. Solo allora l’assemblea può effettuare un confronto consapevole.

Il prezzo più basso può essere il migliore. Ma bisogna dimostrarlo

Non bisogna commettere neppure l’errore opposto. Un contratto più costoso non è automaticamente migliore. E un contratto economico non è necessariamente insufficiente.

La qualità va verificata confrontando prestazioni, esclusioni, caratteristiche dell’impianto e storico dei guasti.

Per un ascensore recente, affidabile e scarsamente utilizzato potrebbe essere perfettamente razionale una determinata formula contrattuale.

Per un impianto datato, utilizzato intensamente e caratterizzato da frequenti anomalie potrebbe essere economicamente preferibile una copertura differente.

Non esiste quindi il contratto migliore in assoluto. Esiste il contratto più adeguato a quello specifico ascensore.

Il contratto dovrebbe essere costruito partendo dalla storia dell’impianto

Prima di chiedere nuovi preventivi, l’amministratore dovrebbe raccogliere almeno gli ultimi anni di informazioni disponibili:

numero dei guasti, tipologia degli interventi, componenti sostituiti, costi straordinari sostenuti, giorni di fermo e criticità segnalate. A quel punto sarà molto più semplice capire quale copertura contrattuale serva realmente.

È lo stesso principio che applichiamo in moltissimi altri settori: prima analizziamo il rischio, poi acquistiamo il servizio necessario a gestirlo.

Il manutentore non vende soltanto visite

Alla fine, il vero obiettivo del contratto non dovrebbe essere quello di garantire un certo numero di passaggi del tecnico.

L’obiettivo è mantenere l’ascensore nelle condizioni previste di sicurezza e funzionamento e gestire professionalmente le anomalie quando si presentano. Per questo, prima di firmare, suggerirei all’amministratore un’ultima domanda da rivolgere alla società:

«Conoscendo l’età, l’utilizzo e la storia di questo ascensore, perché ritenete che questo sia il contratto più adatto al nostro impianto?» La qualità della risposta può essere sorprendentemente utile.

Perché un buon contratto di manutenzione non dovrebbe essere semplicemente quello che costa meno o quello che promette di comprendere tutto.

È quello nel quale condominio e manutentore sanno esattamente cosa è compreso, cosa è escluso e cosa accadrà quando l’ascensore si fermerà. Possibilmente prima che accada.

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