Scambio casa: Cin, key-box e condominio. Tutte le regole da conoscere

Lo scambio casa è aumentato del 27% in un anno ma quali regole bisogna seguire? Serve il Cin? E la comunicazione alla Questura? Ecco cosa bisogna sapere

Lo scambio casa è un fenomeno sempre più in crescita nei condomìni non solo italiani. Un residente lascia per alcuni giorni o settimane casa propria ad altre persone con la possibilità di andare nello stesso periodo a casa loro, oppure di riceverne in cambio dei punti con cui può riscattare una casa in un altro luogo per alcuni giorni. Nell’estate 2026 in Italia sono stati programmati oltre 12.900 scambi, il 27% in più rispetto all’anno precedente, con più di 239.300 pernottamenti previsti secondo i dati di HomeExchange.it, la principale community del settore. Un fenomeno che cresce soprattutto tra i più giovani, attirati dal risparmio e dall’idea di vivere una città da residenti invece che da turisti in hotel. Il problema è che l’assenza di denaro, in questa materia, non equivale all’assenza di regole — e chi pensa il contrario rischia di scoprirlo nel modo peggiore.

NIENTE CIN, MA VA AVVISATA LA QUESTURA

Cominciamo dalla buona notizia: il Codice Identificativo Nazionale (CIN) e l’imposta di soggiorno sono obblighi pensati per le locazioni turistiche vere e proprie, dove esiste un corrispettivo economico (art. 4, Dl 50/2017; art. 13-ter, Dl 145/2023). Senza soldi di mezzo, lo scambio casa resta fuori da questi obblighi, come confermano anche fonti amministrative regionali. Fin qui, tutto tranquillo.

La sorpresa arriva con un secondo profilo, meno intuitivo: quello degli obblighi di pubblica sicurezza. L’art. 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza impone la comunicazione alla Questura, tramite il portale Alloggiati Web, dei dati delle persone alloggiate. Secondo la circolare del Ministero dell’Interno del 18 novembre 2024, questo obbligo può riguardare anche ipotesi non tradizionali di ospitalità, compreso lo scambio reciproco di abitazioni, richiamato dalla stessa circolare come una forma di “permuta” dell’uso dell’alloggio. Le modalità operative restano quelle previste dal Dm 7 gennaio 2013, poi modificato dal Dm 16 settembre 2021. In pratica, l’assenza di un canone non basta, da sola, a escludere ogni adempimento: se c’è ospitalità di terzi, il tema della comunicazione alla Questura va comunque verificato. La mancata o tardiva comunicazione può esporre alle sanzioni previste dal TULPS.

IL COLPO DI SCENA GIUDIZIARIO, CON TANTO DI SEQUEL

La stessa circolare imponeva anche l’identificazione “de visu” degli ospiti — cioè una verifica diretta, non a distanza — di fatto vietando le key-box automatiche dove si lasciano le chiavi senza vedere in faccia nessuno. Una federazione di categoria l’ha impugnata davanti al TAR Lazio, che il 27 maggio 2025 le ha dato ragione, annullando l’obbligo per eccesso di potere (sent. n. 10210/2025). Per qualche mese, anche chi si scambiava casa poteva tornare a usare il check-in a distanza.

Il finale, però, si è ribaltato di nuovo. Il Ministero dell’Interno ha fatto appello, e il Consiglio di Stato ha riformato la decisione di primo grado il 21 novembre 2025, ripristinando l’obbligo di identificazione (il provvedimento porta il numero 9101/2025). Con una precisazione utile per chi si scambia casa: l’identificazione “de visu” non richiede necessariamente la presenza fisica, e può avvenire anche tramite un videocollegamento in tempo reale che verifichi la corrispondenza tra la persona e il documento. Quello che non basta più è una semplice key-box senza alcuna verifica dal vivo, nemmeno virtuale.

SI PUÒ USARE LA KEY-BOX?

E qui il discorso smette di essere teoria. A Roma, da gennaio 2025, sono iniziate rimozioni sistematiche delle key-box dai portoni dei palazzi, con interventi stimati nell’ordine di 100-200 dispositivi alla settimana. Firenze aveva già aperto la strada in autunno, sfruttando la tutela dell’area UNESCO del centro storico. A Roma la regola è precisa: chi attacca una key-box a un palazzo privato che si affaccia su suolo pubblico, nelle zone vincolate dalla Carta per la Qualità, deve avere un’autorizzazione della Sovrintendenza che, di fatto, nessuno ha mai ottenuto. Se i vigili non riescono a risalire al proprietario della scatoletta, la multa — 400 euro — ricade sull’intero condominio, e l’amministratore ha sette giorni per toglierla di persona: se non lo fa, ci pensa il Comune, addebitando i costi ai condomini.

Questa regola specifica nasce per colpire le key-box degli affitti brevi commerciali, non lo scambio casa in sé — ed è una norma comunale di Roma e Firenze, non una legge nazionale. Ma il principio che la giustifica riguarda l’oggetto fisico attaccato alla facciata, non il contratto che c’è dietro: è quindi ragionevole pensare che la stessa sorte tocchi a una key-box lasciata per uno scambio casa nelle stesse zone vincolate, anche se non è un caso che risulti già verificato nella pratica.

E IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE?

Qui, va detto con onestà, non esiste ancora una giurisprudenza specifica sullo scambio casa. Sappiamo con certezza che un regolamento condominiale può vietare locazioni brevi o attività ricettive solo se è di natura contrattuale — approvato all’unanimità o richiamato nell’atto d’acquisto — e se il divieto è scritto in modo chiaro: un regolamento approvato solo a maggioranza non basta. Lo scambio casa, però, non è un affitto: manca il canone, manca l’organizzazione imprenditoriale, e con ogni probabilità un divieto pensato per i B&B non lo tocca. È una lettura prudente, ma se il regolamento vieta genericamente l’ospitalità di terzi non conviventi, meglio controllare prima.

Restano comunque validi, scambio o non scambio, i limiti generali della vita condominiale: il decoro architettonico, la tranquillità dei vicini e le regole ordinarie sulle parti comuni. Una famiglia con il trolley in ascensore alle sette di mattina non commette reato; se diventa un viavai sistematico e rumoroso, il condominio ha comunque gli strumenti per intervenire — non contro lo scambio in sé, ma contro il disturbo che ne deriva. E anche se la legge non impone di avvisare l’amministratore prima di uno scambio, un messaggio con le date e il numero di ospiti attesi resta il modo più semplice per evitare che il primo trolley sulle scale diventi un caso condominiale.

Lo scambio casa non è un affitto in incognito, ma non è nemmeno un vuoto normativo dove tutto è concesso solo perché non passa denaro: la sicurezza pubblica, con la sua storia di circolari e ribaltoni, resta lì ad aspettare chiunque scambi le chiavi di casa con uno sconosciuto, anche solo per due settimane d’estate. Nel film, l’amore non andava in vacanza. Nella realtà italiana del 2026, a non andarci mai sono gli obblighi.

PER APPROFONDIRE
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Maria Accardo Avvocato del Foro di Napoli

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